過(guò)去的10月份，是觀察最高層會(huì)議之后，“新政效果”的重要窗口。
10月份，成都市場(chǎng)總體表現(xiàn)不錯(cuò)。
新房成交7269套，比上月（9月）增加了近2千套，提振幅度較大。
二手房成交19807套，逼近2萬(wàn)套的高線，市場(chǎng)的火熱氣氛，相信身處其中的人都能感受到。
這些宏觀的數(shù)據(jù)背后，透露出哪些趨勢(shì)？對(duì)購(gòu)房者究竟意味著什么？
當(dāng)購(gòu)房者需要做出購(gòu)買(mǎi)、出售，或者置換打算時(shí)，應(yīng)該如何做出抉擇？
這篇稿子，希望能給到從業(yè)者、購(gòu)房者到最真切的感受和啟示。
先說(shuō)新房市場(chǎng)。
新房市場(chǎng)，和兩三年前，已經(jīng)完全不同，并且這種變化非常徹底！
第一個(gè)變化，也是最重要的變化，新房?jī)r(jià)格非常貴。
新房的貴，既是單價(jià)的貴，更是總價(jià)的貴，貴到讓大部分人“買(mǎi)不起”，只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手。
如今主城，新房是沒(méi)有剛需的，即便小一些的戶型，也是110㎡以上，絕對(duì)的剛需，只能選擇二手。
去年以來(lái)，有不少購(gòu)房者常常向深測(cè)君抱怨，300萬(wàn)以內(nèi)，主城非常非常難，幾乎沒(méi)有選。
就拿當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)看，11月新盤(pán)中，只有華潤(rùn)中環(huán)天宸，有110㎡戶型，預(yù)計(jì)在280萬(wàn)，是極少的300萬(wàn)以內(nèi)房源。
即便是華潤(rùn)中環(huán)天宸，110㎡也并非主力，大量房源仍在140㎡左右。
年前，主城預(yù)計(jì)還有20個(gè)左右新開(kāi)樓盤(pán)，基本都在120㎡往上。
實(shí)際上，現(xiàn)在主城新房的門(mén)檻就在300萬(wàn)。
第二個(gè)變化，場(chǎng)面火爆，但成交量并沒(méi)井噴。
房源很緊俏，搶房的確在某些樓盤(pán)存在，漲價(jià)也是有的，但是最終的成交數(shù)據(jù)并未放量。
前面說(shuō)了，10月份新房成交7269套，比9月增加了近2千套。
但是，10月的銷(xiāo)量，放在全年已過(guò)去的10個(gè)月中，甚至算落后。
按套數(shù)來(lái)算，10月新房成交排全年第六。
按面積來(lái)算，10月新房成交排全年第七。
場(chǎng)面很壯觀，結(jié)果一般般。
有種「一頓操作猛如虎，一看成績(jī)65」的感覺(jué)。
其中一個(gè)原因，很可能是成都4月份放開(kāi)限購(gòu)，新房已經(jīng)提前放量。
四五月份的年度高點(diǎn)，正是4月放開(kāi)限購(gòu)之后。
也就說(shuō)，雖然最高層會(huì)議在國(guó)慶前，但成都政策有提前量，提前消化不少成交。
當(dāng)然，也有人提出，這是政策刺激的“邊際效應(yīng)遞減”。
到底是不是，我們?cè)賮?lái)看第三個(gè)變化。
第三個(gè)變化，供應(yīng)端萎縮嚴(yán)重，「房慌」并非危言聳聽(tīng)。
供應(yīng)不足，特別是主城供應(yīng)不足，這兩年非常明顯。
主城的中低價(jià)位，前面講到的300萬(wàn)以內(nèi)房源基本絕跡，這類細(xì)分市場(chǎng)，嚴(yán)重「房慌」。
原因很多，這里說(shuō)兩個(gè)最重要的。
一是，部分房企暴雷，活下來(lái)還能拿地的房企變少。
活下去的也只剩半口氣，周末看到一則新聞，香港置地宣布退出內(nèi)地銷(xiāo)售型住宅開(kāi)發(fā)。
相信業(yè)內(nèi)都明白，香港置地這樣的第一梯隊(duì)房企，無(wú)論產(chǎn)品、市場(chǎng)都有口皆碑，結(jié)果令人唏噓。
二是，產(chǎn)品全面豪宅化，中低價(jià)位斷供。
從開(kāi)發(fā)商角度出發(fā)，中低價(jià)位剛需，必然會(huì)和大量二手房競(jìng)爭(zhēng)，因此房企拿地的出發(fā)點(diǎn)就是奔著“豪宅”去。
供應(yīng)端的萎縮，最終一定體現(xiàn)到交易端。
這也是為何，即便市場(chǎng)看上去很火，但成交數(shù)據(jù)卻一般。
房源的枯竭，往深一步看，也是新房市場(chǎng)的枯竭。
不過(guò)市場(chǎng)厭惡真空，新房讓出來(lái)的空白，終究會(huì)被補(bǔ)上，這就是二手房崛起的背景。
3年前，2021年，新房對(duì)二手還是壓倒性優(yōu)勢(shì)。
那一年，新房成交19.3萬(wàn)套，二手房5萬(wàn)套，人人都有“新房癌”。
當(dāng)然，那時(shí)限價(jià)，價(jià)格倒掛，打新成為不少人致富經(jīng)。
短短三年，市場(chǎng)徹底反轉(zhuǎn)。
今年前10月，二手成交17.6萬(wàn)套，新房7.5萬(wàn)套只是二手的42%。
繼去年首次破20萬(wàn)套后，今年二手再破20萬(wàn)套，沒(méi)懸念。
第一，這意味著，二手房已經(jīng)成為最重要的力量。
過(guò)去20年，新房是市場(chǎng)晴雨表。
未來(lái)，二手房才是市場(chǎng)“基本面”。
從這個(gè)“基本面”出發(fā)，前10月二手17.6萬(wàn)套，說(shuō)明什么？
說(shuō)明即便新房萎縮，二手填補(bǔ)了新房讓出的空白，總體需求仍然旺盛。
第二，性價(jià)比才是王道，二手仍然面臨價(jià)格回調(diào)。
某種程度上來(lái)講，二手是“以價(jià)換量”。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，9月成都二手房同比下跌9.2%。
但是，理性看待，世界上沒(méi)有單邊上漲的市場(chǎng)，在數(shù)學(xué)上這也不成立。
放在過(guò)去5年，甚至10年，總體漲幅仍然可觀。
放量下跌不可怕，一潭死水的“縮量下跌”才最可怕。
前面說(shuō)了，主城新房門(mén)檻已經(jīng)到300萬(wàn)。
大量300萬(wàn)以下預(yù)算客群，將在二手市場(chǎng)，或者郊區(qū)尋找機(jī)會(huì)。
所以，答案就是，iPhone新款更好，但去年的老款便宜兩千，不香嗎？
第三，千萬(wàn)不要忽視租售比的力量。
租售比是什么？
說(shuō)到底，是持有成本，是資產(chǎn)回報(bào)率（未計(jì)算出售價(jià)格情況下）。
過(guò)去買(mǎi)房，租金不重要，看重資產(chǎn)增值。
現(xiàn)在，在假定資產(chǎn)價(jià)格恒定情況下，租售比非常重要。
租售比，是否劃算，和市場(chǎng)利率，其它資產(chǎn)回報(bào)率息息相關(guān)。
不少房東感慨，利率走低，持有現(xiàn)金回報(bào)也不高。
以300萬(wàn)房子為例，租金大約在6萬(wàn)/年，和市場(chǎng)上2%的主流存款利率差不多。
這種情況下，是否需要賣(mài)房套現(xiàn)，成為不得重新評(píng)估的選擇。
非常能理解今年新房可能是有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)，首次跌破10萬(wàn)套，所帶來(lái)的恐慌。
一個(gè)時(shí)代就此遠(yuǎn)去。
有失去，也會(huì)有新生，因此多一個(gè)視角來(lái)看待市場(chǎng)，一定會(huì)有不同的感受。
如果說(shuō)，我是寫(xiě)調(diào)控之后這一個(gè)月，可以觀察到什么樣的趨勢(shì)？
不如說(shuō)，這種變化，是長(zhǎng)期內(nèi)在醞釀而成的趨勢(shì)，一旦形成將塑造新的市場(chǎng)格局。
第一，「基本盤(pán)」能穩(wěn)住，不用太悲觀。
如果還是過(guò)去的思維，樓市好不好看新房，那結(jié)論是“不好”。
前10月新房只成交7.5萬(wàn)套，去年全年是14萬(wàn)套，即便還剩兩月，也能看出來(lái)下滑幅度較大。
但是，不必太過(guò)悲觀。
因?yàn)椋磥?lái)二手房已是“基本盤(pán)”。
今年二手破20萬(wàn)套沒(méi)懸念，“基本盤(pán)”穩(wěn)住，市場(chǎng)仍然在。
現(xiàn)在是時(shí)候“轉(zhuǎn)變觀念”，把一二手看成一個(gè)整體，歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，一二手是作為整體來(lái)統(tǒng)計(jì)。
在新的視角下來(lái)看，2024年一二手（預(yù)估數(shù)據(jù)，以前10月平均數(shù)乘12）總計(jì)30.2萬(wàn)套。
很顯然，30.2萬(wàn)套，無(wú)論縱向比往年，還是橫向一二線城市比，都是不錯(cuò)成績(jī)。
相比售樓部的熱鬧，二手房的氛圍不容易感受到。
10月份，僅貝殼端，看房人數(shù)就達(dá)到24萬(wàn)。
這很能說(shuō)明，市場(chǎng)的活躍程度。
以前，市場(chǎng)的熱鬧體現(xiàn)在售樓部，現(xiàn)在則藏在一套套分散的二手房背后，這股力量已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)。
第二，新常態(tài)：一二手洗牌后的市場(chǎng)會(huì)是什么格局？
前面說(shuō)的是，看待住宅市場(chǎng)，需要看到一二手形成的整體。
但這兩個(gè)市場(chǎng)越來(lái)越不同，分化持續(xù)加深，因此也要認(rèn)識(shí)到二者的區(qū)別。
新房的趨勢(shì)是越來(lái)越少，越來(lái)越貴。
我有個(gè)大膽預(yù)測(cè)，未來(lái)新房很可能會(huì)以今年為基準(zhǔn)，在9萬(wàn)套/年徘徊，甚至逐漸更少。
這種變化，不會(huì)有前幾年那么猛烈，但趨勢(shì)是慢慢減少。
二手房會(huì)穩(wěn)定在20萬(wàn)套出頭，和新房形成一年30萬(wàn)套的成交規(guī)模。
考慮到成都接近900萬(wàn)戶家庭，意味著即便沒(méi)有新增需求，3.3%的換房需求，能達(dá)到30萬(wàn)套成交規(guī)模。
這是什么概念呢？
意味著平均每個(gè)家庭30年換一次房，每年就是30萬(wàn)套需求。
這是一個(gè)極其可能的市場(chǎng)規(guī)模。
事實(shí)上，每年30萬(wàn)套的需求，對(duì)于2140萬(wàn)人口的城市來(lái)說(shuō)，還是太少。
有人說(shuō)，現(xiàn)在人人都有房。
但是，汽車(chē)、手機(jī)，都是在人人擁有之后，市場(chǎng)飽和之后，再次創(chuàng)新，需求再次激發(fā)。（完）
※聲明
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