時(shí)隔兩年，中國金茂以40.13億元斬獲三環(huán)東鐵營宅地，引得北京市場一陣熱議：

①兩年未在北京公開市場拿地，金茂在做什么？

②為什么出手東鐵營地塊，10萬+單價(jià)，在供應(yīng)充足競爭激烈的豐臺(tái)，金茂看中了什么？

③而對產(chǎn)品的討論更為激烈，部分朋友認(rèn)為三環(huán)將再添金茂府；而也有朋友認(rèn)為，金茂低調(diào)兩年再拿地，必然要一鳴驚人，大概率不是府系，而是今年全新亮相的“金玉滿堂”中的某一個(gè)。

在金茂拿地當(dāng)天，房小評(píng)已大膽猜想：！但若不做“府”，金茂會(huì)做什么產(chǎn)品，來匹配北京稀缺的三環(huán)土地？

壹：“金玉滿堂” 沉淀升級(jí)

金茂和北京的故事，繞不過“金茂府”三個(gè)字。

15年前，廣渠金茂府以12大科技系統(tǒng)建起“會(huì)呼吸的房子”，讓科技與豪宅有了關(guān)聯(lián)，2011年開盤到2015年收盤，五開五罄成功打響“金茂府”豪宅IP，也收獲到第一批忠實(shí)粉絲。

爾后的望京金茂府、北京金茂府、東叁金茂府、永定金茂府， 深耕北京15年，9座金茂府，金茂一直堅(jiān)持不斷迭新、升級(jí)，始終引領(lǐng)市場風(fēng)向，成為一塊“金字招牌”。

在未拿地的兩年里，金茂也有自己的節(jié)奏：望京樾首開熱銷50億快速清盤，永定金茂府開盤當(dāng)年登頂區(qū)域銷冠，如今網(wǎng)簽超95%，已贏了很多房企。

而今年3月22日，金茂在北京舉辦了“金玉滿堂”全新四大產(chǎn)品線發(fā)布會(huì)，針對市場需求及變化，對過去的產(chǎn)品配置進(jìn)行了升級(jí)：其中，“金”為經(jīng)典產(chǎn)品金茂府系，“璞”定位城市核心區(qū)國際化東方藝術(shù)作品，“滿”定位為城市核心區(qū)域的公寓大平層產(chǎn)品，“棠”則為金茂為重視家庭陪伴客戶定制的全齡友好社區(qū)。

在新的產(chǎn)品系中，“府”依舊是當(dāng)家花旦。全國29座城市72府，服務(wù)超25萬名業(yè)主。金茂府從1.0“會(huì)呼吸的房子”，到2.0智慧升級(jí)打造“會(huì)思考的房子”，再到2024年資源整合、需求細(xì)分，通過科技健康一核、極致五美、商業(yè)會(huì)所兩配套、社區(qū)圈層兩服務(wù)，打造酒店化服務(wù)、藝術(shù)感十足的“自然生長的社區(qū)”，從產(chǎn)品服務(wù)到圈層認(rèn)可，全方面進(jìn)化至3.0版本。

而“玉”代表的是與金茂府地位相當(dāng)?shù)摹拌毕怠保c府系的低調(diào)內(nèi)斂不同，璞系講究做國際化的東方藝術(shù)作品，將國際流行與在地文化完美融合，在城市核心，在產(chǎn)品升級(jí)的基礎(chǔ)上，又配置人文會(huì)所、藝術(shù)商業(yè)、質(zhì)璞社區(qū)服務(wù)與至臻圈層服務(wù)，為看遍世界的中國財(cái)智精英提供一種“返璞而歸真”的東方韻美學(xué)生活。

貳：高質(zhì)量更新 好房子先行

金茂東鐵營地塊，位于北京三環(huán)，距離三環(huán)路直線距離約350米，是妥妥的核心地段，交通及生活便利度非常高。不過，由于東鐵營是北京典型的老城區(qū)，發(fā)展較早，曾有50多家國企，各類老宿舍家屬院較多，區(qū)域亟待更新。

在《北京市豐臺(tái)區(qū)FT00-0512、0517、0518街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2022年—2035年）》（草案）中 ，東鐵營被確定為集中展現(xiàn)首都高品質(zhì)宜居生活的重點(diǎn)地區(qū)。未來，通過規(guī)模管控、功能分區(qū)、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)、提升服務(wù)保障水平對區(qū)域內(nèi)全面煥新升級(jí)。

預(yù)計(jì)至2025年，東鐵營區(qū)域內(nèi)便捷的城市服務(wù)和開放式空間結(jié)構(gòu)基本成型，一個(gè)以城市更新實(shí)踐推動(dòng)的全齡友好、全時(shí)便捷、全民共創(chuàng)的示范街區(qū)即將呈現(xiàn)。未來很長一段時(shí)間，東鐵營都是豐臺(tái)區(qū)城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，值得期待。

而豐臺(tái)區(qū)，也將東鐵營的城市更新列為重點(diǎn)民生工程。2024年，東鐵營棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)，片區(qū)更新正式啟動(dòng)。加上中國金茂的加入，不僅能與區(qū)域同步更新成長，更為東鐵營帶來更高規(guī)格的好房子，助力城市邁向新階段。

從“金玉滿堂”四大產(chǎn)品線來看，代表城市核心區(qū)終極改善的府系、與璞系，都有可能在此落地，且都有足夠的支撐。

金茂若在東鐵營做“府”，首先是城市核心地段這個(gè)先決條件已然滿足。其次，過去15年，金茂沿著三環(huán)打造多座府系，有足夠的“粉絲基礎(chǔ)+操盤經(jīng)驗(yàn)”。

如地塊向南約2公里是宋家莊的北京金茂府，向西南約3.5公里大紅門板塊的永定金茂府，向東約2公里的分鐘寺東叁金茂府，都是區(qū)域內(nèi)的“頂流標(biāo)桿”。良好的群眾口碑基礎(chǔ)+項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，再加上起板塊可輻射東西城置換，雙井、國貿(mào)二手房改善需求支撐，做府系，對于金茂來說，相對簡單也更容易獲得認(rèn)可。

但房小評(píng)更期待璞系。一方面是府系北京已有9座，全石材里面到流行的玻璃幕墻，各種時(shí)期各種風(fēng)格的都已呈現(xiàn)過。且南三環(huán)府系密度不低，金茂府就像一個(gè)老朋友，穩(wěn)重熟悉，如今雖府系升級(jí)但內(nèi)核未改，再來一座只能錦上添花，但想要驚艷亮相恐怕很難。

而璞系是金茂今年全新推出的產(chǎn)品系，是新面孔、新形象，有新故事可講，可以為相對平淡的北京樓市注入新鮮血液，若產(chǎn)品立得住，那必然一鳴驚人。

目前，璞系在西安、成都等強(qiáng)二線城市已經(jīng)落地，反響不錯(cuò)。其中西安璞逸曲江自4月開盤，五開五罄，躋身套總價(jià)600萬+住宅產(chǎn)品銷售榜TOP1；成都的璞逸錦江10月13日首次開盤，當(dāng)天上午成交金額突破9個(gè)億直接清盤。

而目前，璞系在一線城市尚無聲音，北京三環(huán)作為一線首秀，絕對是最佳選擇。

值得注意的是，拉高視角看東鐵營項(xiàng)目所在的位置，向北是傳統(tǒng)文化與東方意蘊(yùn)的天壇，向東有國際化國貿(mào)CBD商務(wù)區(qū)，向西則是由科技+文化支撐的南中軸首都商務(wù)新區(qū)。而首都商務(wù)新區(qū)被賦予“有國際吸引力的首都商務(wù)新高地和有世界影響力的文化藝術(shù)新中心”使命，目前國家自然博物館新館獲批，首都規(guī)劃展覽館、國家級(jí)重大文化設(shè)施項(xiàng)目等已規(guī)劃落地。

而東鐵營項(xiàng)目恰恰位于這三點(diǎn)連接成的核心區(qū)域，集城市核心+傳統(tǒng)文化+國際化+藝術(shù)于一身，仿佛為璞系量身定制，完美契合璞系城市核心區(qū)國際化東方藝術(shù)作品的定位。

叁：璞玉待琢？發(fā)揮想象

若東鐵營是金茂北京第一個(gè)“璞系”，會(huì)是什么樣？不妨大膽地發(fā)揮想象。

可以肯定的是，這必然是一個(gè)標(biāo)桿作品。作為璞系北京的“開山之作”，首個(gè)作品是既要承擔(dān)璞系在北京打響口碑的任務(wù)，也是金茂在北京插下的一面面向全國旗幟，既要讓新客戶喜愛，也要讓“金茂粉”驚艷，因此必然規(guī)劃用心、工藝精良、配置升級(jí)。

而在具體產(chǎn)品上，我們可以從其他璞系作品中尋找蛛絲馬跡。外立面上，目前亮相的兩座璞系都以現(xiàn)代玻璃幕墻為主。如西安璞逸曲江采用銀灰色LOW-E曲面玻璃幕墻+點(diǎn)綴暖色金屬線條形，并從在地文化中汲取了丹闕冠頂傳承傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)，讓現(xiàn)代化立面亦不失東方意韻。

西安璞逸曲江里面效果圖

值得注意的是，在會(huì)所、園林上也進(jìn)行了多項(xiàng)創(chuàng)新，整體融合輕度假理念與酒店式園林美學(xué)的獨(dú)特空間，讓業(yè)主賓客在生活中體驗(yàn)“隱世歸璞”的寧靜與悠然。

以成都璞逸錦江為例，通過下沉式庭院設(shè)計(jì)，打造了4400㎡超配會(huì)所體系，其中近1700㎡包括8大功能的國際東方藝術(shù)會(huì)所；約2700㎡全架空層，擁有28大泛會(huì)所功能場景，形成完整的架空會(huì)所體系，讓業(yè)主不出社區(qū)就能滿足高頻次的生活需求，真正實(shí)現(xiàn)了“3公里城市配套社區(qū)化”。

成都金茂璞逸錦江會(huì)所效果圖示意

而在戶型上，由于各地市場情況、售價(jià)、需求各不相同，考慮到品質(zhì)與流速，房小評(píng)猜測新項(xiàng)目戶型面積段會(huì)兼顧多種細(xì)分家庭結(jié)構(gòu)的需求，不會(huì)做小戶型，但也不會(huì)一味求大。按照其他璞系作品的室內(nèi)規(guī)劃及“外奢內(nèi)逸”的產(chǎn)品內(nèi)核來看，新品戶型或更重視功能區(qū)分，從細(xì)節(jié)處優(yōu)化動(dòng)線、收納、視野等。

對于大家最關(guān)注的科技系統(tǒng)，在璞系規(guī)劃中，科技系統(tǒng)并非標(biāo)配。但房小評(píng)聽說，新項(xiàng)目，有科技系統(tǒng)！地源熱泵系統(tǒng)、毛細(xì)管網(wǎng)輻射系統(tǒng)、24H置換新風(fēng)系統(tǒng)等“12大綠金科技”賦能的“五衡”生活場景，值得期待。

當(dāng)然，璞系極其重視在地文化，講求建筑與城市呼應(yīng)。而北京是傳統(tǒng)文化東方意韻最為濃厚的城市，若做璞系，在產(chǎn)品呈現(xiàn)上，必然會(huì)吸取北京在地文化特性，如都城文化、皇家文化、士大夫文化等，而在建筑細(xì)節(jié)、精裝風(fēng)格、服務(wù)理念上有所體現(xiàn)。

在10月30日，金茂東鐵營項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已在規(guī)自委官網(wǎng)公示：南北兩個(gè)組團(tuán)，共14棟樓，5-18層。拿地當(dāng)日進(jìn)場施工、7天后規(guī)劃公示，速度可謂之快。

在北京三環(huán)核心地段，10.75萬元/㎡的指導(dǎo)價(jià)之下，中國金茂會(huì)選擇更為熟悉的府系3.0，回應(yīng)市場；還是以全新的“璞”系，熱辣亮相？您更期待府系還是璞系？歡迎在文末參與投票。

同時(shí)，金茂東鐵營項(xiàng)目正在征名，您可在下方給房小評(píng)留言，給金茂東鐵營起個(gè)響亮的名字！

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