上海929新政后，10月二手成交的火爆不用我們?cè)僬f了
其中有一條是“增值稅5改2”
就拿一套滿二不滿五、賣出價(jià)300萬、買入價(jià)200萬的次新房舉例
新政前，買家要多付5萬元的增值稅及附加，現(xiàn)在就不用掏錢了，大大降低了購(gòu)房成本
問題來了，上海的哪些房子屬于“滿二不滿五”呢？
拋開積分限售不討論，可以粗略認(rèn)為，大部分滿二不滿五、可以交易的次新房，按照購(gòu)房后兩年交付的周期來推算，也就是集中在2017到2020年這四年入市的樓盤
今天，我們就來看新政對(duì)這些次新房的影響到底如何
01
先估算一下這些次新房有多少
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年到2020年，這四年入市的新房項(xiàng)目分別是126、243、232和250個(gè)，加起來共有851個(gè)項(xiàng)目
數(shù)據(jù)來源網(wǎng)絡(luò)，供參考
取證的房源量分別是35510、75851、67693和66759套，加起來超過24.5萬套
再加上二手房市場(chǎng)，滿足房齡要求的次新房掛牌在2到3萬套之間
兩者加起來差不多有27萬套，總體數(shù)量在整體樓市中還是比較可觀的
而從歷年的掛牌情況看，我們找兔博士拉了數(shù)據(jù)
數(shù)據(jù)來源兔博士APP，單位套
自2021年起，房齡在5年內(nèi)的次新房占比一直在下降，從3.88%一路降到了1.86%
再加上“滿二”的限定，今年1到8月次新房的掛牌總量更是不超過3000套
中途2月還有所下降，527新政對(duì)次新房的影響也不大
前9個(gè)月平均每個(gè)月新增掛牌在110套
數(shù)據(jù)來源兔博士APP，單位套
但是從9月3022套，到10月的3299套，一下子增加了277套掛牌
同比增長(zhǎng)達(dá)到9%，增幅確實(shí)達(dá)到了新高度，更何況10月還有7天國(guó)慶長(zhǎng)假的影響
再單獨(dú)看鏈家平臺(tái)的數(shù)據(jù)，今年2月初，在鏈家官網(wǎng)只篩選“房齡5年以內(nèi)”的這一個(gè)標(biāo)簽
房源僅僅只有43頁，總的掛牌量才1000套出頭
按照其10萬套掛牌總量，5年內(nèi)次新房的掛牌占比也就約1%
但是，現(xiàn)在再去搜索，已經(jīng)大幅增加到了81頁
圖源鏈家網(wǎng)
掛牌量超過2000套，直接翻了快一倍，可以看的房源明顯增多
02
這些掛牌的次新房，主要集中在哪些板塊
經(jīng)過梳理，我們發(fā)現(xiàn)分布在五大新城、浦東、寶山，還有靜安和普陀的部分板塊，以外環(huán)外的剛需板塊為主
數(shù)據(jù)來源兔博士APP，單位套
過去幾年里，五大新城的新房供應(yīng)每年都有好幾萬套
像2022年就是臨港的供應(yīng)大年，一共推出了32個(gè)項(xiàng)目、14105套房源
并導(dǎo)入了源源不斷的戶籍人口，增幅跑贏市區(qū)
此前我們統(tǒng)計(jì)過，浦東新區(qū)這幾年的新房供應(yīng)項(xiàng)目個(gè)數(shù)多、房源數(shù)量少
都在惠南、周浦、航頭等非核心板塊，不要分、沒有限售，成了很多人上車的“第一站”
顧村也憑借兩條地鐵交匯的優(yōu)勢(shì)，充當(dāng)了很長(zhǎng)一段時(shí)間寶山新房的供應(yīng)主力
靜安大寧板塊比較有名的次新房是靜安府
據(jù)鏈家網(wǎng)顯示，現(xiàn)在東區(qū)掛牌37套、西區(qū)掛牌55套，僅一個(gè)小區(qū)就有快100套在售
再看9月和10月最新的掛牌數(shù)據(jù)
數(shù)據(jù)來源兔博士APP，單位套
又有奉賢金匯和浦東前灘這兩個(gè)板塊冒了出來
奉賢金匯的次新房特點(diǎn)明顯，有的總價(jià)只要200多萬，極為親民
各自板塊內(nèi)部，上個(gè)月這些小區(qū)的掛牌數(shù)比較多
數(shù)據(jù)來源兔博士APP
不少掛牌都在30套以上，有的是總價(jià)低、有的是小戶型多，還有的是投資客多
03
說完了掛牌，再來看看次新房的成交情況
據(jù)貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，前幾年次新房的成交量
2020年只成交了21套，2021年共成交85套，2022年共成交129套，2023年全年大概在300套左右
數(shù)據(jù)來源貝殼網(wǎng)，單位套
新政后，很多客戶的杠桿可以放大，選擇略過老破小，直奔熱門板塊的次新房而去
而本就不多的次新房，一下涌來了這么多客戶，實(shí)際成交也有了更快的反應(yīng)
之前需要高分才能有機(jī)會(huì)搖號(hào)的前灘、徐涇板塊都有得挑
連翠湖天地五期、中海建國(guó)里這樣的新天地豪宅，也紛紛掛牌上架
按豪宅4000萬的總價(jià)來算，新政一下子省了200多萬的稅費(fèi)，對(duì)中高端客戶來說也是不小的誘惑
圖源：鏈家
推動(dòng)中海建國(guó)里在10月成交了3套，成交均價(jià)在15.2萬/平米
當(dāng)然這個(gè)成交均價(jià)比起20.5萬/平米的掛牌均價(jià)，還是下調(diào)了超兩成
一般來說，次新房的議價(jià)空間較為有限，屬于是比較難砍價(jià)的房源類型
業(yè)主們買的時(shí)候價(jià)格就高，賣的時(shí)候就更謹(jǐn)慎
很多掛牌價(jià)哪怕比周邊高50-80萬，也不著急賣
“客多房少”，掛牌比例低，一般不會(huì)輕易降價(jià)
我們又挑選了部分比較典型的次新小區(qū)，看看它們?cè)?0月的成交表現(xiàn)
數(shù)據(jù)來源鏈家
500萬以下的剛需次新房，議價(jià)空間和成交周期都有收窄
而剛改以及千萬豪宅價(jià)格不再堅(jiān)挺，成交周期也容易接近或超過100天
04
為什么次新房的掛牌和成交有了起勢(shì)？
有的中介直言，現(xiàn)在的次新房堪稱跌出了性價(jià)比，很多人抱著“撿漏”的心態(tài)來看房
比起現(xiàn)在市面上的新房，部分熱門的動(dòng)輒還有一定的積分要求
再加上現(xiàn)在土拍取消了溢價(jià)率限制，核心地塊的聯(lián)動(dòng)價(jià)還在不斷攀升
就拿嘉定安亭板塊來說
今年年初入市的新房深業(yè)深安上居聯(lián)動(dòng)價(jià)約3.65萬/平米，另一個(gè)新房深業(yè)深嘉上府聯(lián)動(dòng)價(jià)更是超4萬/平米
周邊這幾年的次新房，像奧園金地格林云尚、旭輝公元、路勁上海派，最近的掛牌均價(jià)都在3.5萬/平米及以下
房?jī)r(jià)示意圖
再加上兩年左右的等待周期和交付風(fēng)險(xiǎn)，次新房勝在了“所見即所得”
還有不少業(yè)主收房后直接空關(guān)，既沒有二次裝修也沒有出租
新政后直接掛牌準(zhǔn)備賣，“就跟全新的一樣”
導(dǎo)致越來越多的購(gòu)房者，打新幾次無果后，把目光轉(zhuǎn)向了次新房
最近前灘板塊就再度熱了起來
盡管今年前9個(gè)月成交只有70套，平均一個(gè)月不到8套
沒想到新政一出，10月的成交量猛增到了40套，一舉創(chuàng)下今年單月新高
截止到11月14日，又賣出了18套
數(shù)據(jù)來源網(wǎng)絡(luò)，供參考，單位套
究其原因，前灘板塊供應(yīng)的大部分新房，目前都是處于滿兩年、不滿五年的狀態(tài)，稅費(fèi)在一定程度上限制了交易
小戶型較多，很多學(xué)位都沒使用，一半都是毛坯或者簡(jiǎn)裝，進(jìn)一步拉低了購(gòu)房門檻
10月成交的40套，有28套都是70平以下的小戶型
代表小區(qū)就是尚峰名邸
前9個(gè)月一共只有10套出頭的成交，沒想到10月一口氣賣了10套47平的小戶型，11月又賣了2套
10月尚峰名邸成交明細(xì)，圖源：聚焦新房
還有一個(gè)是江悅名庭，于2021年交付，房齡在三年左右，也是前灘唯一一個(gè)一房小區(qū)
在前9個(gè)月只有1套成交，到了10月一下子就賣了8套，11月也賣了1套
除了熱鬧的前灘之外，10月青浦徐涇板塊的網(wǎng)紅盤萬科天空之城、蟠龍?zhí)斓匾黄诤驼猩毯鐦蚬^，也分別成交了8套、7套和7套
寶山楊行的四季都會(huì)賣了6套，浦東惠南的海玥瑄邸和臨港新城的保利玲瓏公館也各賣了5套
都是今年以來的成交新高
05
929新政實(shí)施以來，時(shí)間不算太長(zhǎng)
新政放開后的置換鏈，從最先刺激的是低總價(jià)剛需市場(chǎng)，慢慢傳導(dǎo)到了改善次新部分
短期來看，這些不滿五年的次新房掛牌和成交，暫時(shí)還不算特別明顯
但是接下來在三到六個(gè)月內(nèi)，相信還會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)房源進(jìn)入市場(chǎng)
鏈家網(wǎng)上有不少次新小區(qū)，已經(jīng)特別標(biāo)注多套房源即將上架
像萬科天空之城一期有4套、中海臻如府有3套、萬科西郊都會(huì)有2套，吸引感興趣的購(gòu)房者提前關(guān)注起來
這些次新房業(yè)主交易更為活躍、購(gòu)買力更旺盛
精準(zhǔn)激活這些房源和業(yè)主，縮短置換年限，對(duì)提升整個(gè)樓市的活躍度都有很大的好處
我們也看到，上海正在持續(xù)降低限購(gòu)、限售以及稅收的門檻，以滿足更多人的購(gòu)房需求
未來，好房子仍然搶手，并且溢價(jià)空間高
以上為正文，來自遠(yuǎn)山
這是真叫盧俊公眾號(hào)的第5687篇原創(chuàng)文章
熱門跟貼