因?yàn)槠醵惛母锫涞氐谝惶斓年P(guān)系，昨天全市的交易中心都擠滿了人
其實(shí)再往前這樣的場景也不陌生
11月上海二手住宅成交不僅破了2萬套，而且比10月的2.2萬套還要高出2千套來到2.4萬套
不斷走高的成交背后我跟各位也有著同樣的問題
還會火多久、價(jià)格是不是漲了...
這系列問題我還沒拿到市場反饋，但有件事可以現(xiàn)在拿出來跟各位分享
就是房東的掛牌價(jià)
類似這種我們看房的時(shí)候會刷到的房源掛牌價(jià)
當(dāng)這些以十萬計(jì)的匯總起來的時(shí)候你會看到這個(gè)市場在價(jià)格層面正在發(fā)生的赤裸裸的改變
今天就想說說這個(gè)正在發(fā)生的市場細(xì)節(jié)
01
11月掛牌價(jià)，漲了
在連續(xù)破了兩萬套之后，11月的全市掛牌價(jià)來到65989元/平
可以看到全市二手住宅市場的掛牌均價(jià)水平
也能看到這是一次明顯的價(jià)格環(huán)比上漲
其實(shí)今年掛牌價(jià)回調(diào)這件事發(fā)生了三次
分別是小陽春之后、5·27新政首月，再來就是這個(gè)11月
你會發(fā)現(xiàn)每輪新政后的節(jié)奏都挺一致
在小陽春或者新政當(dāng)月帶來成交量上浮，而掛牌價(jià)則于次月開始上調(diào)
這里面不乏性價(jià)比極高的房源先走掉，到了次月剩下的就是相對價(jià)格不是那么優(yōu)惠的，而這也導(dǎo)致掛牌價(jià)的機(jī)械上浮
不過更大層面來看掛牌價(jià)最能體現(xiàn)的其實(shí)是房東心態(tài)
成交量確實(shí)是價(jià)格止跌的最好方式
不過更值得關(guān)注的應(yīng)該是市場層面的一些改變
如果拉長周期看你會看到這也是全市掛牌價(jià)在連跌15個(gè)月后的三次剎車連踩
看到?jīng)]
同樣新政頻出的2023年下半年，掛牌價(jià)一路下滑
但2024年從小陽春開始的成交量背后我們卻看到三次掛牌價(jià)上浮
某種程度上這也是市場發(fā)出的探底信號
02
現(xiàn)在的掛牌價(jià)已經(jīng)回到2021年3月
也許印象里2021年3月還是市場高峰期
總覺得現(xiàn)在的市場熱度無法和那時(shí)候相比，成交價(jià)層面確實(shí)無法相提并論
但掛牌價(jià)層面確實(shí)回到2021年市場巔峰前期
今天6.6萬的全市掛牌均價(jià)回到了2021年水平，更具體說是2021年3月
從這你也能看出房源端的倔強(qiáng)
因?yàn)椴还?a class="keyword-search" >成交價(jià)回到了哪年，但掛牌價(jià)只回到了2021年
而剩下的部分都留給議價(jià)空間買單
自從2021年以來房東的首次掛牌價(jià)和最終成交價(jià)之間裂縫越來越大
現(xiàn)在已經(jīng)來到夸張的14.4%，相當(dāng)于一套房子從最初掛牌到最后成交要在掛牌價(jià)基礎(chǔ)上減去14.4%才可能成交
那客觀來講我們現(xiàn)在成交價(jià)到底漲沒漲呢
客觀來講只要你和房東的議價(jià)空間收窄，那么最終的成交價(jià)格就會相對提升
但你說這是漲么
這種機(jī)械似的環(huán)比數(shù)據(jù)漲幅其實(shí)更多是價(jià)格微微回調(diào)，并且停留在看不見的議價(jià)階段
所以身邊朋友問我房價(jià)漲了沒，不好回答，我的漲跟你的漲不是一個(gè)意思
但可以確定的兩件事是
從鏈家近三周轉(zhuǎn)定單來看，11月的議價(jià)空間相較于10月明顯收窄，也來到今年以來的低點(diǎn)，所以成交層面的價(jià)格客觀來說就是提升了
第二如果12月成交依舊維持高位，比如又達(dá)到2萬套
那么我們這里的說的價(jià)格回調(diào)就會變成回暖
03
松江奉賢等外環(huán)區(qū)域的掛牌價(jià)領(lǐng)漲全市
如果從環(huán)線和區(qū)域的地理角度分析
上海市掛牌均價(jià)的環(huán)線分布從內(nèi)到外分別是10萬+、7萬+、6萬+、4萬+
按-14.4%也可以算出成交均價(jià)的相對值
你會發(fā)現(xiàn)這里面中外環(huán)間的價(jià)格幾乎就是全市掛牌價(jià)的壓艙石
所以當(dāng)我們不知道全市掛牌均價(jià)水平的時(shí)候，不妨參考下中外環(huán)間
區(qū)域?qū)r(jià)格進(jìn)一步細(xì)分，全市16個(gè)區(qū)里掛牌均價(jià)能冠以10萬+的只有黃浦和靜安，徐匯、長寧緊隨其后
而這個(gè)11月的掛牌價(jià)漲幅里，領(lǐng)漲的是外環(huán)區(qū)域
房齡段來看這波掛牌漲幅里唯獨(dú)下滑的就是老房齡的房子
1970年以前的房子因?yàn)槭艿嚼涎蠓康忍厥猱a(chǎn)品的影響導(dǎo)致這個(gè)房齡段一般性房源掛牌價(jià)失真，整體來看房齡年輕跟掛牌價(jià)走勢基本呈正相關(guān)
分面積段來看掛牌價(jià)最貴的房子也是200平以上的豪宅面積段
但掛牌價(jià)的環(huán)比漲幅領(lǐng)漲的卻是70-90平的房子
至此你會看到一個(gè)6.6萬均價(jià)的掛牌價(jià)基本盤、以及5.6萬均價(jià)的成交價(jià)基本盤，以及各區(qū)在掛牌價(jià)體系里的位置
這些價(jià)格也匯總成了上海此時(shí)此刻正在運(yùn)行的掛牌價(jià)箱體
同時(shí)你也會看到這次掛牌漲幅里它們各自的變化
04
另外這次掛牌價(jià)我們也發(fā)現(xiàn)一個(gè)挺有意思的板塊沉浮
這次數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)累壞兔博士小伙伴了，因?yàn)樗袙炫茢?shù)據(jù)細(xì)化到月
也就是湊夠2019年1月至今的71個(gè)月
再將這個(gè)時(shí)間維度里環(huán)線、區(qū)域、板塊、房齡、面積、價(jià)段每個(gè)維度都拉了一遍71個(gè)月里的變化...
但也是這種工作量讓我看到一件關(guān)于上海樓市里板塊躍遷
我們知道城市發(fā)展的背后是板塊的分化發(fā)展
所有人都知道新天地和陸家嘴是上海樓市里當(dāng)之無愧的板塊王者
但這些板塊的地位并不是一成不變的
我拉出120個(gè)板塊2019年11月的掛牌均價(jià)和今年11月掛牌均價(jià)的對比發(fā)現(xiàn)
站在top20里的“人”變了、更重要的是它們的位置也變了
提升最明顯的就是徐匯濱江、前灘兩個(gè)板塊
靜安寺還處于top20級別里的，但位置下滑明顯
今年上半年我們做過一次地鐵人次數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)
當(dāng)時(shí)東方體育中心站（前灘）的人流量數(shù)據(jù)變化大的嚇人
2023年四季度工作日8:00-10:00出站客流量?SMTCC
這一刻，上海的地鐵人流量、房價(jià)波動、板塊躍遷這三個(gè)要素形成連接
站這個(gè)角度我們?nèi)タ聪氯?00個(gè)板塊里同比2019年漲幅最高的是哪幾個(gè)
有你家所在的板塊么
類似這種板塊躍遷的背后其實(shí)更多是跟產(chǎn)業(yè)布局高度相關(guān)
徐匯濱江和前灘這兩年的入駐企業(yè)，以及城市規(guī)劃的逐步兌現(xiàn)，這些都在這幾年中陸陸續(xù)續(xù)在地鐵人口和掛牌價(jià)變化中和我們不期而遇
05
掛牌價(jià)是尚在房東端預(yù)期的市場價(jià)格，按慣例這是不能作為市場價(jià)格參考的，但過去三年的這件事起了兩個(gè)重要改變
首先是三年前開啟的掛牌前期的核驗(yàn)價(jià)體系，高于市場價(jià)的離奇價(jià)格一律被摒棄不得外掛
其次是近兩年中介小哥日復(fù)一日的績效考核之跟房東議價(jià)，也就是不斷和房東磨合掛牌價(jià)和市場價(jià)的距離，于是神奇一幕發(fā)生了
掛牌價(jià)反而成為房價(jià)波動最佳代言人
站在掛牌價(jià)維度，你可以清晰看到全市掛牌價(jià)的框架
以及框架下的全市的樓市波動，好啦跟各位一起期待12月的市場
以上為正文，來自巧克麗麗
這是真叫盧俊公眾號的第5718篇原創(chuàng)文章
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