作者信息Author Introduction
?八年券商從業(yè)，持證證券投資咨詢分析師
?十年財(cái)經(jīng)媒體從業(yè)，資深記者
一切事物遇到運(yùn)勢(shì)改變的那一刻，可以叫它拐點(diǎn)，也可能叫奇點(diǎn)，或是其他某種神秘力量的原點(diǎn)。對(duì)萬科來說，它是萬寶之爭(zhēng)。對(duì)金地而言，它就是險(xiǎn)資的進(jìn)駐。
自2013年開始，生命人壽和安邦保險(xiǎn)一前一后滲透進(jìn)金地，后者的風(fēng)雨之路就裹挾上了險(xiǎn)資的基因，直到當(dāng)下又因安邦資產(chǎn)處置一案被卷入其中。
上周，北京市昌平區(qū)人民法院一審宣判了中國(guó)保險(xiǎn)保障基金公司風(fēng)險(xiǎn)處置與法律事務(wù)部原總監(jiān)、原安邦保險(xiǎn)集團(tuán)接管工作組副組長(zhǎng)符飛涉受賄罪和濫用職權(quán)罪一案?！缎淌屡袥Q書》顯示，符飛的違法行為事涉多家企業(yè)，包括兩家房企，一家是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，另一家就是金地。
鷹覓君現(xiàn)在將《刑事判決書》里涉及金地的內(nèi)容貼上來：
“ 2019年至2021年，符飛在擔(dān)任安邦集團(tuán)接管工作組副組長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)處置專責(zé)工作組副組長(zhǎng)期間，利用其負(fù)責(zé)地產(chǎn)項(xiàng)目處置、大家保險(xiǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司(下稱“大家保險(xiǎn)集團(tuán)”)引戰(zhàn)工作的職務(wù)便利，在金地(集團(tuán))股份有限公司(下稱“金地集團(tuán)”)收購(gòu)溫州桃花島項(xiàng)目、參與大家保險(xiǎn)集團(tuán)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者及購(gòu)買大家保險(xiǎn)集團(tuán)持有的金地集團(tuán)股份方面，為該集團(tuán)及其董事長(zhǎng)凌克提供幫助。2021年初，符飛答應(yīng)凌克暫不從保險(xiǎn)保障基金公司辭職的要求，繼續(xù)給凌克提供幫助。凌克為感謝符飛提供的上述幫助及希望其繼續(xù)利用職務(wù)便利為自己提供幫助，承諾自2021年1月至符飛正式入職金地集團(tuán)期間，會(huì)按照稅前年薪人民幣700萬元的標(biāo)準(zhǔn)，以金地集團(tuán)“安家費(fèi)”的名義一次性補(bǔ)償符飛共計(jì)人民幣525萬元。截至案發(fā)前，符飛尚未收到金地集團(tuán)上述錢款。”
這段表述字?jǐn)?shù)不多，但信息量非常大，基本還原了在原大股東安邦保險(xiǎn)出事后金地的種種意圖和行動(dòng)。當(dāng)下的金地步履維艱，關(guān)于公司如何從高處翻滾而下，符飛事件好巧不巧地給出了一個(gè)窺視的角度。
●摩拳擦掌
2013年之后，金地管理層不得不承受著來自兩大險(xiǎn)資股東的壓力，除了后者在經(jīng)營(yíng)上的一些干預(yù)外，2015年那場(chǎng)險(xiǎn)資大股東否決核心員工跟投計(jì)劃的戲劇性一幕，讓管理層顏面掃地，也讓二者之間的對(duì)立情勢(shì)公之于眾。
據(jù)后來媒體報(bào)道，當(dāng)年股東會(huì)的前半場(chǎng)，原董事長(zhǎng)凌克做完報(bào)告后，來自安邦保險(xiǎn)的董事姚大峰等兩三位股東代表還進(jìn)行了附和，但在隨后的表決環(huán)節(jié)，安邦保險(xiǎn)和生命人壽兩大股東卻投出了22.45億股反對(duì)票，占當(dāng)日出席會(huì)議股東所持表決權(quán)股份比例的86.4%，最后管理層醞釀了半年之久的跟投計(jì)劃就此流產(chǎn)。
不過，第二年管理層再推跟投計(jì)劃，這次他們聰明地繞過了股東大會(huì)交由董事會(huì)批準(zhǔn)。會(huì)上，兩大險(xiǎn)資雖然投了反對(duì)票，但因?yàn)橹挥袃蓚€(gè)董事席位未能有效阻止，最終計(jì)劃獲得了批準(zhǔn)實(shí)施。
這個(gè)差點(diǎn)胎死腹中的核心員工跟投計(jì)劃，一開始被管理層稱為“是激勵(lì)不是福利”的計(jì)劃最終落地后，從公開的工商信息查詢到，其實(shí)只有數(shù)量有限的高管廣泛參與到公司的海量項(xiàng)目中。兩大險(xiǎn)資當(dāng)初的強(qiáng)硬立場(chǎng)，似乎到此時(shí)才有了注腳。
當(dāng)初二者之間的博弈有多激烈，后來安邦支離破碎金地就有多活躍。從《刑事判決書》反映的資產(chǎn)處置種種事項(xiàng)來看，金地摩拳擦掌，參與感爆棚。
《刑事判決書》顯示，在處置安邦保險(xiǎn)資產(chǎn)過程中，金地涉及通過符飛回購(gòu)大家保險(xiǎn)手里的金地股票事項(xiàng)。
鷹覓君查閱了一下市場(chǎng)公開數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)在符飛職務(wù)期內(nèi)，大家保險(xiǎn)持有的金地集團(tuán)股票數(shù)量的確出現(xiàn)了變動(dòng)。在2018年接管工作開始時(shí)，當(dāng)時(shí)的安邦保險(xiǎn)共持有9.3億股金地集團(tuán)股票，占比21%，之后一直沒變動(dòng)。等到2021年9月30日三季報(bào)出來，顯示股份發(fā)生了變化，當(dāng)時(shí)改過名稱后的大家保險(xiǎn)持股8.1億股，比之前減少了1.2億股，占比18%。不知這些減少的股份是否和金地運(yùn)作有關(guān)，但在2021年8月，恰好在股份減持變動(dòng)期內(nèi)，符飛突然被單位降職為普通員工。10個(gè)月后，符飛被查。
此外，金地還想通過符飛參與投資大家保險(xiǎn)，也就是想當(dāng)大家保險(xiǎn)的大股東。不過，這個(gè)事情并沒有后續(xù)，因?yàn)闉榇蠹冶ｋU(xiǎn)引戰(zhàn)投被規(guī)定了其民營(yíng)身份不變，估計(jì)金地的混合所有制性質(zhì)不符合要求。截至到目前，大家保險(xiǎn)的引戰(zhàn)事宜依然處于被擱置狀態(tài)。
●桃花島疑案
雖然大股東沒當(dāng)成，但金地通過符飛還是得到了一筆大實(shí)惠，這就是溫州桃花島項(xiàng)目，現(xiàn)在的案名叫甌江峯匯。
2016年11月，溫州濱江商務(wù)區(qū)桃花島片區(qū)掛出了一個(gè)熱門地塊，其出讓部分土地面積為63054.9㎡，約95畝，當(dāng)時(shí)有包括碧桂園、中梁、安邦、新希望、萬科、華潤(rùn)等九家公司或聯(lián)合體參與競(jìng)拍。經(jīng)過幾十輪激烈競(jìng)價(jià)，該地塊最終被安邦以344300萬元出價(jià)收入囊中，成為了當(dāng)年溫州市的總價(jià)地王。
2018年初，安邦保險(xiǎn)被接管，后開始了一系列資產(chǎn)處置工作，結(jié)果這塊地被金地盯上了。鷹覓君梳理金地歷年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目于2020年第一次進(jìn)入金地土儲(chǔ)中。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該地塊的買入成本為335937萬元。比起安邦當(dāng)初的買入價(jià)，這個(gè)價(jià)格便宜了8400萬。要知道，從2016年到2020年四年間，溫州出讓土地樓面均價(jià)還上漲了13%。
當(dāng)初，安邦拿地時(shí)折合樓面價(jià)為16885元/平方米，到了金地手上，公開信息顯示，2020年8月第一次開盤便賣到了均價(jià)33000元/平米。如今該項(xiàng)目已轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售，均價(jià)更是達(dá)到了51000元/平米。2023年，該項(xiàng)目進(jìn)入交房結(jié)算期，當(dāng)年年報(bào)顯示結(jié)算金額為674617萬元。從這些公開數(shù)據(jù)粗略計(jì)算，房子還沒賣完，截至2023年底，這個(gè)項(xiàng)目的毛收益（不扣除稅費(fèi)）就已經(jīng)高達(dá)34億了。
經(jīng)過符飛之手，這個(gè)項(xiàng)目確實(shí)賺了大錢。《刑事判決書》說，當(dāng)時(shí)的董事長(zhǎng)凌克為感謝符飛，承諾自2021年1月至符飛正式入職金地集團(tuán)期間，會(huì)按照稅前年薪人民幣700萬元的標(biāo)準(zhǔn)，以金地集團(tuán)“安家費(fèi)”的名義一次性補(bǔ)償符飛共計(jì)人民幣525萬元。乍一看，這筆錢不算少，但和該項(xiàng)目帶來的收益相比，實(shí)在是九牛一毛。不過，符飛最終并沒有拿到這筆費(fèi)用。
如果這么一大筆收益全部進(jìn)入上市公司，盡管手段不那么光明磊落，但為了公司的業(yè)績(jī)也不是不能接受，但實(shí)際上這件事并沒有那么簡(jiǎn)單。
根據(jù)金地2023年年報(bào)顯示，公司在這個(gè)項(xiàng)目上的股權(quán)占比僅有28%（見附圖）。而該項(xiàng)目在2020年剛納入合并報(bào)表時(shí)，公司還持有37%的股份（見附圖）。鷹覓君查了一下，變化是在2021年，股權(quán)占比一下減少了9%。
上圖來源于2020年金地集團(tuán)年報(bào)
上圖來源于2023年金地集團(tuán)年報(bào)
經(jīng)查詢，金地商置是這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)主體。多年來，金地商置一直是個(gè)飽受非議的角色。
2013年，險(xiǎn)資進(jìn)駐金地集團(tuán)成為大股東，巧合的是，幾乎在生命人壽進(jìn)駐同期，金地集團(tuán)迅速收購(gòu)了星獅地產(chǎn)56.05%股份，成為其控股股東。在完成收購(gòu)、高管入駐等動(dòng)作后，星獅地產(chǎn)改名為金地商置。后來多年，金地集團(tuán)對(duì)金地商置的持股一直穩(wěn)定在40.27%，另一個(gè)大股東是新加坡公司，持股24.97%。
多年來，金地商置的董事會(huì)里全是清一色的金地集團(tuán)高管，并有一定個(gè)人持股，同時(shí)集團(tuán)對(duì)金地商置實(shí)施了大尺度的資源幫扶。據(jù)媒體跟蹤報(bào)道，金地商置除了被集團(tuán)注入“白菜芯”級(jí)別的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，其優(yōu)惠貸款也來自金地集團(tuán)。有媒體統(tǒng)計(jì)，2019年金地商置的關(guān)聯(lián)方貸款占到全部貸款總額的65%，利息低于5%，贏過了絕大部分民企。在這些幫扶之下，金地商置迅速崛起，銷售額在并購(gòu)之后六年間翻了15倍。
溫州桃花島項(xiàng)目利潤(rùn)豐厚，機(jī)會(huì)可遇而不可得，而且獲取時(shí)冒了相當(dāng)大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而金地集團(tuán)卻沒有對(duì)它傾注最優(yōu)勢(shì)的資源，寧可放棄絕大部分股權(quán)也要讓金地商置來開發(fā)，這種做法讓人匪夷所思。
另外，集團(tuán)最終28%的持股比例也是一個(gè)疑點(diǎn)。順著桃花島項(xiàng)目公司股權(quán)一路追溯上去，金地商置100%控股子公司深圳威新軟件科技有限公司持股76%，其余24%股份被保利私募基金控制。按照金地集團(tuán)持有金地商置40.27%的股權(quán)占比計(jì)算，集團(tuán)應(yīng)持有項(xiàng)目公司31%股份（40.27%×76%），而實(shí)際并表后只有28%，少了3%。對(duì)于一個(gè)盈利動(dòng)輒幾十億的項(xiàng)目，一個(gè)百分點(diǎn)就是幾千萬，對(duì)一家上市公司而言不可謂不重要。
上圖來源于天眼查
如果不是符飛被查，《刑事判決書》沒有揭開這些交易，我們可能永遠(yuǎn)無法得知一個(gè)原本利潤(rùn)豐厚的開發(fā)項(xiàng)目，它是怎么來的，最后又是怎么被分割的。一個(gè)案件牽出一個(gè)桃花島項(xiàng)目，還有其他未知的“桃花島”嗎？
●狂跌5978.05%
多年來，金地真實(shí)的盈利水平一直存疑。鷹覓君過去分析過，金地一度充分利用了一項(xiàng)財(cái)技，即股權(quán)重估收益，一種靠股權(quán)交易產(chǎn)生的不帶任何現(xiàn)金流的溢價(jià)。在過去多年一個(gè)基本平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，靠交易項(xiàng)目股權(quán)來賺大錢的可能性很小，但這卻成了金地一項(xiàng)重要的收入來源。從2018年以來，這筆收入不斷攀升，從5億起步，到2021年發(fā)展到了頂峰，竟然達(dá)到了25億，占到了當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)的27%。
此外，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金地連續(xù)多年利用公司的投資物業(yè)重估收益來提升凈利潤(rùn)總額，數(shù)額也不小，例如2021年就達(dá)到了近18億，占到了當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)的19%。
值得注意的是，這些財(cái)技的功能都是提升賬面上的凈利潤(rùn)水平，不帶來一分錢的現(xiàn)金流，而金地每年實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金分紅，依據(jù)的卻是賬面上的歸母凈利潤(rùn)。金地真實(shí)的資金面情況和盈利水平究竟是怎樣的，桃花島項(xiàng)目或許給出了答案的一個(gè)切面。
當(dāng)下金地的情況不容樂觀。公開數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額528.1億元，同比下降56.69%。同期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)新建商品房銷售額為68880億元，同比僅下降了22.7%。金地的跌幅是全國(guó)水平的兩倍還多。
進(jìn)入10月，隨著樓市超級(jí)大利好的釋放，金地的銷售情況依然沒有明顯改善。公司公告顯示，10月實(shí)現(xiàn)簽約金額56億，同比下降49%；11月實(shí)現(xiàn)簽約金額48.1億元，同比下降52.82%。
銷售不理想影響到了債務(wù)的削減。自行業(yè)在2021年見頂回落后，金地一直維持著到期債券的正常兌付。根據(jù)今年中報(bào)數(shù)據(jù)，截至6月30日，公司未償付債券為92億，比年初大幅縮減了60%。不過，金融機(jī)構(gòu)借款就不那么樂觀了。今年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司長(zhǎng)期借款還在增加，由年初的689億增加到了723億，又多了34億。
從下圖的長(zhǎng)期借款明細(xì)看，抵押、質(zhì)押貸款明顯增加，信用貸大幅縮減了42%。信用貸倚賴的是企業(yè)還款的可靠程度，不需要任何抵押質(zhì)押。信用貸大幅萎縮，說明金融機(jī)構(gòu)對(duì)金地的態(tài)度已經(jīng)明顯發(fā)生了轉(zhuǎn)變。
上圖來源于金地集團(tuán)2024年中報(bào)
和其他上市房企不一樣，金地的財(cái)報(bào)在長(zhǎng)期借款科目上的信息披露有所保留，表現(xiàn)在不公開最關(guān)鍵的借款期限，因此一般人很難得知金地對(duì)金融機(jī)構(gòu)的償債情況。不過，今年三季報(bào)數(shù)據(jù)透露了一個(gè)信息，截至今年9月30日，公司的現(xiàn)金短債比只有0.6倍，這還沒扣除受限資金，預(yù)示著一年之內(nèi)的償債壓力非常大，這里面絕大部分都是金融機(jī)構(gòu)的貸款。
目前金地已經(jīng)有一年多沒在公開市場(chǎng)拿地了，今年三季報(bào)顯示，今年1—9月公司營(yíng)業(yè)收入為410億元，同比減少21.59%；歸母凈虧損34億元，同比狂跌5978.05%。
過去一年來，天眼查信息顯示，以金地集團(tuán)母公司為主體的立案信息已經(jīng)達(dá)到了12條。上個(gè)月，金地集團(tuán)出現(xiàn)了近10年來首次強(qiáng)制執(zhí)行5017.64萬元。
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