近日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議召開。會議指出，2025年要持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
其中，再次提及大力推進商品住房銷售制度改革。2025年，預售制度將面臨什么調(diào)整？
全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議召開
12月24日—25日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開。會議系統(tǒng)總結2024年工作，明確2025年重點任務。在房地產(chǎn)行業(yè)上，會議重點部署了持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)及推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的工作任務。
在持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)方面：
一、著力釋放需求。把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位，大力支持剛性和改善性住房需求。有效發(fā)揮住房公積金支持作用。加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續(xù)擴大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。對群眾改造意愿強烈、條件比較成熟的項目重點支持。
二、著力改善供給。商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實現(xiàn)安居。
在推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式方面：
一、著力優(yōu)化和完善住房供應體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。
二、推動建立要素聯(lián)動新機制，以編制實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產(chǎn)供需平衡、市場穩(wěn)定。
三、大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預售資金監(jiān)管。
四、加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。
五、完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場秩序切實維護群眾合法權益。
住房銷售制度改革
此前，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長董建國在解讀構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式重點時表示，要改革完善商品住房銷售制度，有力有序推進現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，優(yōu)化預售資金監(jiān)管，防范出現(xiàn)新的交付風險。
本次會議再次提到“大力推進商品住房銷售制度改革”，引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。
對此，廣東房協(xié)專家咨詢委員會委員，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認為，未來一段時間或將是住房預售和現(xiàn)房銷售并存的時期。其中預售部分需加強預售資金監(jiān)管，在確保建設交付的基礎上，滿足房企的合理提取；同時，政策會加大力度支持現(xiàn)房銷售。目前現(xiàn)房銷售占比已達約三分之一，下一步還要加大在供地、規(guī)劃、報建、金融等方面對現(xiàn)房銷售的支持，完善政策配套。另外，房企也要做好市場需求調(diào)研，只有這樣才能既實現(xiàn)銷售，還能滿足市場的需求，開發(fā)商也有合理的溢價。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，三中全會明確，“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預售制度”。此次住建部非常明確提出大力推進商品住房預售制度改革，這也就意味著預售制度在2025年會有較大的調(diào)整，調(diào)整方向既包括現(xiàn)房銷售，也包括預售資金監(jiān)管。從購房者最為關心的角度看，對于現(xiàn)房銷售的認可程度是比較高的。
多地“發(fā)力”現(xiàn)房銷售
隨著政策支持和試點范圍的擴大，現(xiàn)房銷售比例已越來越高。截至今年8月，全國商品房現(xiàn)房銷售面積占比升至26.4%，較2021年的低點增長16個百分點。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，近10年來，我國商品住宅現(xiàn)房銷售比例先降后升，2015年-2021年，現(xiàn)房銷售占比由23%逐步回落至10%，2022年現(xiàn)房銷售占比開始觸底反彈，2024年1-8月，全國商品住宅現(xiàn)房銷售面積達到1.34億平方米，占總銷售額的比重升至26.4%，較2023年全年增長7.7個百分點。
地方方面，據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2024年以來，全國至少已有浙江、河南、陜西、山西、云南和青海等6個省，深圳、鄭州、無錫、蕪湖、銀川、煙臺等32個城市發(fā)布了推進現(xiàn)房銷售的相關政策或細則。
這些城市中，有部分城市明確先開展試點工作，也有部分城市對新出讓土地項目的現(xiàn)房銷售提出了明確要求。另外，為了大力推進現(xiàn)房銷售工作，多個城市均出臺了相關的金融或稅收方面的配套支持政策。此外，也有城市對現(xiàn)房銷售項目的購房業(yè)主提供的相關支持。
克而瑞研究中心認為，隨著現(xiàn)房銷售試點支持性政策不斷加力，試點范圍持續(xù)擴大，到2026年左右，將迎來現(xiàn)房試點項目的集中入市高峰期。屆時，現(xiàn)房銷售在市場中的占比預計將進一步增加，為購房者提供更多即買即住的選擇。
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