近年來，法拍房以低價(jià)吸引著越來越多的購房人。對于預(yù)算有限的購房人而言，法拍房看起來是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，實(shí)際上，卻有越來越多的購房人掉進(jìn)法拍房的陷阱中。這些陷阱在買房前很有可能會藏得很好，待到購房人付了款，它們才暴露出來。作為從業(yè)十余年的房產(chǎn)律師，我見過太多因忽視細(xì)節(jié)而“踩坑”的案例。今天我們就來聊一聊法拍房常見的坑，以及踩坑后該如何維權(quán)。
首先，我們先來看一下法拍房常見的五大“隱形深坑”，這些都是通過很多案例總結(jié)出來的血淚教訓(xùn)。
1、房屋現(xiàn)狀與公告嚴(yán)重不符
我們之前曾做過一個(gè)案子，當(dāng)事人以400余萬元拍下一處法拍房，事后發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)為電影院加建樓層，不僅布局狹窄、設(shè)備轟鳴，且規(guī)劃文件中根本不存在該樓層。法院未在拍賣公告中披露這一重大瑕疵，導(dǎo)致購房人損失慘重。此類“貨不對板”問題，往往因購房人未實(shí)地核查或輕信“熟人介紹”而發(fā)生。
2、房屋未騰空或存在長期占用人
比如說高價(jià)拍下房屋，卻因原房主親屬占用房屋，耗時(shí)幾個(gè)月甚至幾年才艱難收房。更極端的案例中，購房人甚至因原房主死亡、親屬無房可住，面臨“十年無法入住”的窘境。
3、產(chǎn)權(quán)瑕疵與法律糾紛
部分法拍房涉及產(chǎn)權(quán)不清、抵押未解除或共有權(quán)人爭議。例如，有的法拍房根本就辦不下來產(chǎn)權(quán)證。
4、高額隱性成本
比如說有些法拍房需短期內(nèi)全款支付，若貸款審批延誤，保證金可能被沒收。此外，拖欠的土地出讓金、稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等均可能需要由購房人承擔(dān)。
5、人性化風(fēng)險(xiǎn)：可能是來自原房主的“最后一擊”
比如說：收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋被拆成毛坯，水電管線遭惡意破壞，收到的房子和看到的房子完全不一樣。這種不確定性，恰是法拍房最難以預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)。
對于已經(jīng)中招的購房人來說，一定不要讓自己沉浸在消極的情緒里，而是要抓緊時(shí)間，化被動為主動。我們可以嘗試通過以下方式展開維權(quán)：
1.重新審查拍賣公告。針對房屋存在的一些不利因素，我們要審查拍賣公告中是否有提前告知。這些因素通常會寫在“風(fēng)險(xiǎn)提示”中，因此，這部分內(nèi)容一定不要忽視。
2.深挖“信息公開”。可以通過政府信息公開申請，調(diào)取房屋規(guī)劃、驗(yàn)收文件等，盡可能對該房屋進(jìn)行全面、深入的了解。
以我們前文中提到的“貨不對版”的案件為例，當(dāng)事人在發(fā)現(xiàn)問題后委托了我所進(jìn)行維權(quán)，我們重新梳理案件的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，當(dāng)事人所購買的5樓房屋為第4層電影院的加層，在規(guī)劃設(shè)計(jì)文件以及各類驗(yàn)收文件中，并沒有第5層。所以，這一事實(shí)屬于重大瑕疵事實(shí)，法院在拍賣公告中并未告知，這是違法的。
3.及時(shí)提起執(zhí)行異議。如果發(fā)現(xiàn)法院未披露重大瑕疵，比如說違規(guī)加層、產(chǎn)權(quán)瑕疵等，我們可以視情況提起執(zhí)行異議，要求撤銷拍賣。在前文提到的案例中，我所律師通過協(xié)調(diào)影院出具證明、整理證據(jù)鏈等一系列手段，最終在5周內(nèi)成功撤銷拍賣。
4.如果由于法院的過錯(cuò)給我們造成了損失，我們可以視情況主張國家賠償。
5.如果缺乏相關(guān)專業(yè)知識，及時(shí)請專業(yè)律師介入或許會事半功倍。在處理法拍房糾紛時(shí)，需要證據(jù)固定、協(xié)商清場、保障資金安全等諸多環(huán)節(jié)，在此期間可能還要與法院進(jìn)行溝通和談判，這些都需要較為專業(yè)的能力和豐富的經(jīng)驗(yàn)。因此，如果我們本身的經(jīng)驗(yàn)并不充足，當(dāng)我們遇到糾紛時(shí)，請專業(yè)的律師介入或者及時(shí)向相關(guān)專業(yè)人士求助或許是不錯(cuò)的選擇。
最后，還是要提醒大家，法拍房市場充滿機(jī)遇，但也布滿荊棘。如果想要“撿漏”，一定要在購房前做好相關(guān)功課，如果自身經(jīng)驗(yàn)不足，可以直接請相關(guān)專業(yè)人士陪同購房，提早規(guī)避掉風(fēng)險(xiǎn)。如果糾紛已經(jīng)產(chǎn)生，一定要及時(shí)展開維權(quán)，不要讓問題拖得太久。
熱門跟貼