1月9日，針對市場關(guān)注的2025年到期債務(wù)問題，萬科表態(tài)了：公司會(huì)全力以赴，繼續(xù)從經(jīng)營端和融資端等多方面籌集資金。同時(shí)將通過積極銷售回款、持續(xù)推進(jìn)大宗交易、加快非主營業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭取融資資源等方式，應(yīng)對相關(guān)債務(wù)兌付。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2025年一季度，萬科境內(nèi)有4筆債券到期，合計(jì)未償金額約90億元；二季度境外將有2筆債券到期，未償余額約人民幣36億元。
市場有疑問，所以萬科不得不第一時(shí)間站出來發(fā)聲，平息市場輿論。
No.1
萬科壓力有多大？
客觀地說，萬科壓力還是非常大，市場擔(dān)憂也是有一定依據(jù)的。
據(jù)公開數(shù)據(jù)，目前萬科于一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約326.45億元。公開市場方面，2025年萬科境內(nèi)外累計(jì)債券到期債券共9只，總規(guī)模高達(dá)215.9億元。
先看萬科近兩年的經(jīng)營情況：
2024年3月28日，萬科A（SZ000002，股價(jià)9.24元，市值1102.4億元）發(fā)布2023年度業(yè)績報(bào)告。
報(bào)告期內(nèi)，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4,657.4億元，同比下降7.6%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元，同比下降46.4%；每股基本盈利1.03元，同比下降47.3%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為4.8%，較2022年下降4.5個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)， 2024年前12個(gè)月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1810.7萬平方米，同比下降約26.6%；合同銷售金額為2460.2億元。2023年萬科的銷售金額則為3761.2億元，同比下降約34.6%。
營業(yè)收入、利潤方面：2024年前三季度，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約為2198.95億元，同比下降24.25%；歸母凈虧損179.4億元，同比下降231.73%；期內(nèi)公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流出48.48億元，2023年同期為流入2.35億元。（數(shù)據(jù)來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
由此可見，萬科的銷售面積和銷售金額都在大幅下降，而且凈利潤方面出現(xiàn)了大幅虧損！
也從側(cè)面證實(shí)了一點(diǎn)：僅依靠銷售回款來夠覆蓋萬科償債資金，非常難！
所以，我們看到萬科從去年開始，也加大了資產(chǎn)處置的力度。陸續(xù)處置了上海七寶萬科廣場50%股權(quán)，深圳灣超級總部基地地塊、上海南翔印象城MEGA 48%股權(quán)等。僅2024年上半年，萬科通過出售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就回籠資金93.4億元。（數(shù)據(jù)來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
No.2
萬科的“瘦身計(jì)劃”
?其實(shí)，萬科也在積極行動(dòng)。為了應(yīng)對自身和市場問題，2024年4月末，萬科董事會(huì)主席郁亮提出萬科“瘦身”計(jì)劃。
（圖源網(wǎng)絡(luò)）
這一計(jì)劃主要包括退出非主業(yè)業(yè)務(wù)、聚焦三大優(yōu)勢主業(yè)，并通過一系列措施降解風(fēng)險(xiǎn)、提升業(yè)務(wù)競爭力?。
瘦身計(jì)劃
具體來說，萬科地產(chǎn)的瘦身計(jì)劃分為幾個(gè)關(guān)鍵階段：
1、堅(jiān)定“瘦身”，調(diào)整融資模式?：萬科首先明確了要退出的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，即除綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三項(xiàng)主業(yè)外，將清理和轉(zhuǎn)讓其他非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資。同時(shí)，公司計(jì)劃每年完成200億元的大宗資產(chǎn)交易，以降解風(fēng)險(xiǎn)。此外，萬科還主動(dòng)完成了融資模式的轉(zhuǎn)型，以更好地適應(yīng)市場變化?。
2、聚焦主業(yè)，做精業(yè)務(wù)?：在瘦身的同時(shí)，萬科更加聚焦主業(yè)，致力于成為行業(yè)產(chǎn)品標(biāo)桿和服務(wù)標(biāo)桿。公司全面聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃住宅三大主業(yè)，產(chǎn)品線建設(shè)更加成熟，管理更精細(xì)化，產(chǎn)品服務(wù)競爭力進(jìn)一步提高?。
?3、土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與調(diào)整?：作為瘦身計(jì)劃的一部分，萬科還進(jìn)行了土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與調(diào)整。公司出手了部分非核心資產(chǎn)，如深圳超級總部基地綜合用地和上海部分非宅項(xiàng)目，同時(shí)加大了對一線城市及核心二線城市的土地儲(chǔ)備力度。這種策略不僅有助于提升公司的資產(chǎn)質(zhì)量，還能更好地滿足市場需求?。
盡管如此，萬科當(dāng)前確實(shí)遭遇了一些挑戰(zhàn)，并已提出應(yīng)對措施。
然而，市場反饋才是驗(yàn)證這些措施有效性的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。
我們也將會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)萬科一季度的市場表現(xiàn)，關(guān)注我們！
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