最近，大家有沒(méi)有感覺(jué)到，各地密集收儲(chǔ)土地的步伐似乎又在加快了
我們經(jīng)過(guò)一番整理后發(fā)現(xiàn)，原來(lái)這一輪的收儲(chǔ)規(guī)模，已經(jīng)稱(chēng)得上是史無(wú)前例
首先是資金投入規(guī)模相當(dāng)龐大，全國(guó)土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行已超千億元
根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月10日，全國(guó)各地?cái)M使用專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)土地的總金額已經(jīng)超過(guò)1282億元大關(guān)
盡管1月投入的力度還有限，但到了2、3月，擬收儲(chǔ)金額有了明顯提升
統(tǒng)計(jì)截止4月10日，數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)
其次就是涉及到的省市和房企范圍非常廣泛
先是廣東首輪的近20個(gè)城市、86個(gè)項(xiàng)目，接著從山東到湖北和湖南的多個(gè)城市，還有河南6個(gè)地方也公布了收地名單
不久前，腳步最快的廣東又啟動(dòng)了第二批項(xiàng)目的申報(bào)
資料整理自網(wǎng)絡(luò)，僅供參考
可以說(shuō)，現(xiàn)在全國(guó)絕大多數(shù)的省市都在忙著發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債
從一線城市的核心地段，到二三線城市的新興發(fā)展區(qū)域，都在積極開(kāi)展土地收儲(chǔ)工作
與此同時(shí)，房企方面同樣沒(méi)有閑著，也在配合各地政府進(jìn)行退地工作
包括萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、華僑城在內(nèi)的多家開(kāi)發(fā)商，光今年前兩個(gè)月就已經(jīng)退還了超過(guò)200億元的土地
不禁感嘆，從當(dāng)年搶著“囤地”，到現(xiàn)在的排隊(duì)“退地”
我們的土地市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化
01
其實(shí)大部分的土地，都被地方收走了
“土地收儲(chǔ)”簡(jiǎn)單說(shuō)，就是那些國(guó)央企和部分民營(yíng)房企手中閑置存量的地塊，地方政府用錢(qián)把它買(mǎi)回來(lái)
這次用的是專(zhuān)項(xiàng)債資金，“專(zhuān)款專(zhuān)用”，由中央財(cái)政部撥款，專(zhuān)門(mén)用來(lái)收回閑置土地
分地區(qū)來(lái)看，目前有14個(gè)省市初步公示了擬使用專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地的情況
廣東省一馬當(dāng)先，總金額差不多快要有500億元
緊隨其后的湖南、福建、四川、廣西，四省公示的金額也都超100億元
統(tǒng)計(jì)截止4月10日，數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)
具體到城市方面
廣東惠州的金額最多，單個(gè)城市擬收儲(chǔ)價(jià)格就有127.5億元，排在全國(guó)榜首
其次是柳州、天津、廣州，三個(gè)城市擬收儲(chǔ)價(jià)格也超過(guò)70億元
統(tǒng)計(jì)截止4月10日，數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)
當(dāng)然，大家最關(guān)心的還是政府回收這些土地的價(jià)格
盡管很多城市都花了大量資金去收地，但其實(shí)絕大部分的土地都是打折回收的，折價(jià)多在拿地成本的7-9折之間
比如廣東年初宣布的首批收儲(chǔ)案例，整體收購(gòu)折扣大約在87.5%，各城市之間的差異較大
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院，嵩山論市
只有極少部分能夠原價(jià)甚至溢價(jià)被收回
主要因?yàn)槟玫貢r(shí)間較早，或者地塊的位置不錯(cuò)
數(shù)據(jù)整理自網(wǎng)絡(luò)，僅供參考
此外，這次的大規(guī)模土地收儲(chǔ)也有一定的指向性
土地儲(chǔ)備中心只接受凈地交付，即房企手中的存量閑置土地不能有任何質(zhì)押、抵押等情況
而且收回來(lái)的土地，原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
02
但總的來(lái)說(shuō)，不單單是量的問(wèn)題
這次地方政府對(duì)退地表現(xiàn)出了前所未有的包容
第一點(diǎn)，體現(xiàn)在對(duì)所有的房企都是一視同仁
不論房企有沒(méi)有暴雷，財(cái)政等方面有沒(méi)有問(wèn)題，都不會(huì)區(qū)別對(duì)待，只要有符合條件的地塊都可以收回
我們之前研究過(guò)恒大這樣的個(gè)例房企是怎么退地的：恒大手里的土地，最近都怎么樣了
先是成都和?？趶暮愦笫种懈髯允栈亓?宗和8宗超過(guò)開(kāi)發(fā)年限規(guī)定的地塊
還有恒大在各地的重大地塊，也及時(shí)交由當(dāng)?shù)氐某峭豆緛?lái)接手
比如位于廣州南站附近的足球場(chǎng)地塊，就是廣州城投負(fù)責(zé)后續(xù)的建設(shè)
目前足球場(chǎng)的進(jìn)度非常給力，今年就能見(jiàn)到完全體，一度停滯的公寓項(xiàng)目也在重啟
第二點(diǎn)，地方接收土地的方式也更加靈活
去年8月有開(kāi)發(fā)商向廣州退了兩宗未開(kāi)發(fā)地塊
廣州沒(méi)有直接進(jìn)行傳統(tǒng)的現(xiàn)金補(bǔ)償，而是創(chuàng)新性提出“地票”補(bǔ)償機(jī)制，給予了等值票據(jù)，讓房企可以用這些票據(jù)繼續(xù)買(mǎi)地
所以與其說(shuō)是房企在“退地”，倒不如說(shuō)是在“換地”
通過(guò)把一些郊區(qū)未開(kāi)發(fā)的舊地塊還回去，再拿票據(jù)去買(mǎi)位置更好的新地塊，也是實(shí)現(xiàn)了對(duì)土地的“以舊換新”
第三點(diǎn)，對(duì)于多業(yè)態(tài)的土地開(kāi)發(fā)，可以只退局部，不用全部都退
華潤(rùn)置地在福州11年前拿了塊地，高價(jià)值的大型商場(chǎng)和住宅部分都陸續(xù)兌現(xiàn)了，但是商辦等低價(jià)值的配套一直推進(jìn)緩慢
和當(dāng)?shù)販贤ê?，針?duì)未開(kāi)發(fā)地塊提出退地申請(qǐng)
不僅實(shí)現(xiàn)了順利退地，這塊地還重新調(diào)整了規(guī)劃條件、增加了住宅開(kāi)發(fā)部分
資料整理自福州市自然資源與規(guī)劃局
最后華潤(rùn)在去年10月，又以9.47億的起拍價(jià)把這地買(mǎi)回來(lái)了
各地政府把這些土地收回后，還可以投入更廣泛的使用渠道
比如一線城市可以把閑置土地改造成戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)的園區(qū)基地，修建保障性住房
其他二三線城市也能改成更適合本地所需的公共配套用地
03
為什么此時(shí)此刻，要這么拼命的回收地塊
最直接的影響因素，就是國(guó)央企和民營(yíng)房企投資意愿的減少
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)，去年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資剛剛達(dá)到10萬(wàn)億元，同比下降10.6%
房屋新開(kāi)工面積更是同比下降了23%，僅為新房銷(xiāo)售面積的3/4
來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
而即使是已經(jīng)拿到的地，房企的開(kāi)工率也并不高，庫(kù)存新增速度明顯放緩
克而瑞統(tǒng)計(jì)2023到2024年上半年期間，只有北上深杭四個(gè)城市的住宅用地開(kāi)工率大于80%
全國(guó)23個(gè)重點(diǎn)城市的總體開(kāi)工率只有46%，二線城市更是不足37%
圖源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
所以本質(zhì)上，退地還是為了適當(dāng)降低庫(kù)存
畢竟在三條紅線和資金監(jiān)管出現(xiàn)之前，房企作為高周轉(zhuǎn)企業(yè)，在行業(yè)高速發(fā)展期激進(jìn)拿地的占比非常多
既有先占地再取證的不合法行為，也有長(zhǎng)期囤地不開(kāi)發(fā)行為
之前拿的地從“香餑餑”，變成了如今的“燙手山芋”
現(xiàn)在必須進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，從供給端來(lái)解決問(wèn)題
專(zhuān)業(yè)人士分析指出，地方政府把不同用途的閑置土地用專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)
再結(jié)合城中村改造、商品房收儲(chǔ)等多項(xiàng)政策組合拳，有望實(shí)現(xiàn)地方資源調(diào)控閉環(huán)
項(xiàng)債收儲(chǔ)、城中村改造示意圖 來(lái)源中國(guó)銀河證券
而且相較于直接收購(gòu)存量商品房
地方政府更傾向于土地收購(gòu)，因?yàn)橥恋赜猛靖鄻樱恍枰≌芾斫?jīng)驗(yàn)，也不是每個(gè)地區(qū)都有改造保障房的需求
04
雖然當(dāng)下的大環(huán)境還是很難，但正在有越來(lái)越多的閑置土地得到了更妥善地處理
所以我們希望市場(chǎng)自身也能與時(shí)俱進(jìn)，做出一些更合理的規(guī)則調(diào)整
比如減少對(duì)開(kāi)發(fā)商的附加條件
早期很多地塊出讓的時(shí)候，都會(huì)加配建、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)、自持等條件
像萬(wàn)科之前退掉的北京海淀永豐地塊，因?yàn)橐?/strong>100%自持，對(duì)現(xiàn)金流要求太高，只能無(wú)奈選擇退地
去年7月這塊地重新出讓?zhuān)_(kāi)發(fā)條件有了明顯優(yōu)化：不再需要企業(yè)自持，掛牌價(jià)格和地塊合理上限價(jià)格也有增長(zhǎng)
最終由保利建工接手，總價(jià)也漲了30個(gè)億
還可以適當(dāng)控制溢價(jià)率，起碼應(yīng)該讓開(kāi)發(fā)商賺到錢(qián)
西安民企開(kāi)發(fā)商去年退的兩塊地，也曾是2021年浐灞板塊的“地王”，樓面價(jià)高達(dá)7700元/平上下
但這種誕生于樓市火爆時(shí)期的高地價(jià)，并不符合實(shí)際情況，根本無(wú)法被市場(chǎng)消化，因而要進(jìn)行退地調(diào)整
退地其實(shí)是一種積極的信號(hào)，“用明天換今天”的方式來(lái)解決問(wèn)題
通過(guò)債務(wù)轉(zhuǎn)移的方式，將各種風(fēng)險(xiǎn)滯后，從而讓更多城市都可以擁有喘息的時(shí)間
我們也看到供應(yīng)端在適時(shí)做出調(diào)整，放開(kāi)對(duì)小戶型的限制，拿出更低容積率、更好位置的土地等等
這些調(diào)整和放寬也的確在起作用
房企開(kāi)始敢拿地了，克而瑞統(tǒng)計(jì)今年一季度銷(xiāo)售頭部企業(yè)拿地力度超過(guò)去年，投資百?gòu)?qiáng)拿地金額同比大漲了42.2%
各地政府和房企都是抱著積極、為了解決問(wèn)題的目的來(lái)推進(jìn)
這樣來(lái)看，近期大規(guī)模的退地未嘗不是一種“重新出發(fā)”
以上為正文，來(lái)自遠(yuǎn)山
這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6017篇原創(chuàng)文章
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