今天，重慶樓市全面取消限售。

很多人認(rèn)為這是巨大利空，會(huì)有海量的房子掛售，沖擊樓市。

利好還是利空

蔚藍(lán)認(rèn)為這個(gè)政策屬于利好。

短期內(nèi)掛牌量會(huì)有明顯增長(zhǎng)。

有部分房子，業(yè)主因?yàn)槿卞X(qián)想早點(diǎn)賣掉，只是礙于限售解禁到期時(shí)間太長(zhǎng)，沒(méi)拿出來(lái)賣。

取消限售之后，這些業(yè)主可能馬上就想賣房。

但是，這類業(yè)主占比不多，原因有兩個(gè)。

原因1：不滿兩年未掛牌房產(chǎn)變少

年份

二手房成交

新房成交

總成交量

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年

未滿兩年的房產(chǎn)，蔚藍(lán)將其分為兩類：

2023年2月8號(hào)之后購(gòu)買的二手房；

2021年2月8號(hào)后購(gòu)買的新房；

大家可以根據(jù)數(shù)據(jù)算算，總量是多少。

為什么蔚藍(lán)說(shuō)不滿兩年且未掛牌的待售房是少數(shù)？

因?yàn)檫@兩年總成交量本來(lái)就變少了，單純用于投資，需要變現(xiàn)的房子就更少。

2023年后投資需求萎縮

2023年開(kāi)始，投資客基本銷聲匿跡，購(gòu)房者絕大部分是自住人群。

蔚藍(lán)這兩年做的大部分都是賣房咨詢。

買房咨詢，基本都是自住為主，買房投資咨詢量較少。

兩年之前，投資房咨詢量是很可觀的。

我們從這兩年房產(chǎn)成交總量的萎縮情況，也能看出一些端倪。

“搶跑房”的數(shù)量

上面提到的這兩類房子，業(yè)主打算賣掉的，其實(shí)很多都已經(jīng)掛出來(lái)了。

蔚藍(lán)在上文提過(guò)，2025年1月，貝殼外網(wǎng)有30萬(wàn)套二手房待售（其中約16萬(wàn)套未滿兩年）。

想搶跑的人，已經(jīng)在起跑線上等著了。

16萬(wàn)套，在這幾年的總成交量的占比，已經(jīng)不小了。

既然想跑的人，大部分已經(jīng)在路上了，剩下的那一小撮，量已經(jīng)不足為懼。

并且，這個(gè)政策還有一個(gè)超強(qiáng)補(bǔ)?。?/p>

沒(méi)滿兩年的房子，交易要繳納5.3%的增值稅。

原因2：不滿2房產(chǎn)交易稅高

對(duì)于不急著變現(xiàn)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，賣房動(dòng)力真的不足。

因?yàn)?.3%的稅費(fèi)可不是筆小數(shù)目。

舉例

2017年年末，蔚藍(lán)買了一套未滿2年的二手房。

當(dāng)時(shí)的政策也是：未滿2年房產(chǎn)可以交易，但要繳納5.3%增值稅。

房屋總價(jià)123萬(wàn)，核稅價(jià)78萬(wàn)，蔚藍(lán)繳納了4萬(wàn)多增值稅。

2017年年末的重慶樓市正走向火熱，和今天不可同日而語(yǔ)。

這筆增值稅，現(xiàn)在如果讓買家出，有多少買家會(huì)愿意呢？

畢竟沒(méi)增值稅的二手房都有那么多。

假如增值稅要賣家出，那賣房的成本不又增加一大筆嗎？

解除限售：刺激改善市場(chǎng)

待售二手房新增數(shù)量可控的前提下，解除限售，可以刺激改善市場(chǎng)，釋放更強(qiáng)的購(gòu)買力。

因?yàn)榇蟛糠秩速I改善房，都是靠置換，只有賣了自住房，才有首付。

剛需買二手房，改善買新房，已經(jīng)是重慶樓市形成的新特點(diǎn)。

先救新房，是每輪救市的重點(diǎn)。