文/樂居財(cái)經(jīng) 林振興
朱辛莊0029王炸地塊，已經(jīng)名花有主，被中海地產(chǎn)+未來科學(xué)城以12.8億元底價(jià)拿下。
它的出現(xiàn)，讓星耀未來感到了壓力。
這兩個(gè)項(xiàng)目有血緣關(guān)系，股東中都有未來科學(xué)城。
但在地理位置上，星耀未來卻輸了，它距離地鐵站1.7公里，走路過去也太費(fèi)勁了。而0029地塊距離朱辛莊站只有400米，是真正的臨鐵盤。
越秀為了不輸?shù)哪敲磸氐祝擁?xiàng)目承諾免費(fèi)開通3年地鐵接駁班車。
但是緊接著又有疑問來了，接駁車頻率是否滿足那么大的小區(qū)？以及三年后，業(yè)主又該怎么去地鐵站？
雖然不臨鐵，星耀未來西側(cè)卻有地鐵噪音問題，直線距離61米是昌平線輕軌。據(jù)說項(xiàng)目會(huì)建隔離噪音的屏障，具體效果如何，有待商榷。此外，3#和4#北面30米有一處規(guī)劃公交場(chǎng)站。
眼下，后面“追兵”馬不停蹄趕來，星耀未來必須加快廣告投放和推盤速度。
董毅在這個(gè)昌平新盤上投放有多豪？
星耀未來在百度地圖、微博、uc瀏覽器等平臺(tái)都砸了錢。此外，該項(xiàng)目還在超極合生匯巡展活動(dòng)上花了23.214萬元，大巴車戶外廣告投放花了6萬元。
近日，星耀未來戶型圖（過程稿）流出，規(guī)劃建設(shè)17棟住宅樓，共978戶，面積段76-132㎡。
其中，107㎡/97㎡/92㎡三室兩衛(wèi)戶型為主力，占房源總數(shù)75%左右；132㎡四室兩衛(wèi)戶型占比17%；另有少量頂退76㎡小戶型房源。
空間拓展方面，南向內(nèi)嵌陽臺(tái)+飄窗；北向部分有設(shè)備平臺(tái)，部分頂退戶型有露臺(tái)贈(zèng)送。
另外，部分樓棟北側(cè)有大量不連通采光窗井，首層或有下躍空間或地下室贈(zèng)送。
在送陽臺(tái)上，星耀未來毫不手軟。但不少購房者吐槽，陽臺(tái)侵占客廳面積，“我?guī)装偃f都花了，為了幾萬買個(gè)客廳殘缺的房子？”“陽臺(tái)甚至占了客廳的一半。沙發(fā)和電視不好擺”。
實(shí)際上，購房者看到的是報(bào)規(guī)圖里的陽臺(tái)結(jié)構(gòu)。
星耀未來報(bào)規(guī)是內(nèi)嵌式陽臺(tái)，與常規(guī)但開敞陽臺(tái)相比，不凸出來，比較隱蔽。如果不封，客廳、臥室都不完整；所以，通常驗(yàn)收前開敞，驗(yàn)收完畢后，開發(fā)商會(huì)封閉成室內(nèi)面積，贈(zèng)送一半面積。
這是北京默認(rèn)的一種做法，是送面積的溫床。但嚴(yán)格意義上講，這種做法存在爭(zhēng)議。
按照民用建筑通用規(guī)范GB55031-2022中3.1.5條規(guī)定：當(dāng)陽臺(tái)封閉時(shí)，應(yīng)按其外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算。在這條規(guī)則下，星耀未來的陽臺(tái)如果封閉應(yīng)該全算建面，即：陽臺(tái)的長度×寬度。
有關(guān)星耀未來的陽臺(tái)命運(yùn)，過一段日子就知曉了。
76平都能做三面寬，92/97平卻搞出了十年前的老戶型。關(guān)鍵是，小區(qū)有近三成的房源為92/97戶型。
從戶型圖來看，92/97平都是狹長戶型，進(jìn)深約為面寬的2倍。一般細(xì)長條狀的戶型會(huì)存在通風(fēng)不暢、采光差、面積浪費(fèi)的問題。
具體看戶型圖，雖然該戶型也做到了南北通透，但北向并排的兩個(gè)臥室，幾乎將北面采光全部遮擋。
客廳僅南面陽臺(tái)有窗；廚房開窗面積非常小，92戶型的廚房窗子開在北面窗井位置，與公衛(wèi)的窗子相鄰。主臥衛(wèi)生間是暗衛(wèi)?？筒蛷N一體設(shè)計(jì)，窗子過小，開放式廚房油煙不利于釋放，會(huì)影響客廳的舒適整潔。
92/97平戶型都是雙衛(wèi)，98平的三居就配了一個(gè)衛(wèi)生間，屬實(shí)是有點(diǎn)尷尬。怎么戶型越大，廁所還越少尼？????
而且進(jìn)門就是廚房，傳統(tǒng)風(fēng)水認(rèn)為廚房屬“火”，直接對(duì)大門易形成“開門見灶”的格局，可能象征財(cái)運(yùn)不穩(wěn)、家庭氣場(chǎng)外泄、不聚財(cái)。
132平米四居是經(jīng)典的四葉草戶型，南向三面寬，而且贈(zèng)送面積最大，南向有內(nèi)嵌式陽臺(tái)、飄窗，北側(cè)有設(shè)備陽臺(tái)變室內(nèi)面積、開敞陽臺(tái)。
這類大戶型也有一個(gè)大槽點(diǎn)，大門正對(duì)著衛(wèi)生間?！伴_門見廁，穢氣迎頭”，這種設(shè)計(jì)私密性不足，風(fēng)水上也是大忌。
星耀未來從去年10月22日拿地到1月22日公示規(guī)劃設(shè)計(jì)方案圖，耗時(shí)了整整三個(gè)月。
不知是否因?yàn)槎慵芯鹆υ诤５砉Φ滤?，星耀未來推進(jìn)速度變得慢悠悠，比它晚拿地的項(xiàng)目基本都出圖了。
遙想2023年，董毅拿下星樾所在地塊時(shí)，越秀還是單槍匹馬，哪怕4.5萬平米現(xiàn)房+溢價(jià)率15%，他還是硬砸了33億元。
時(shí)隔一年多，越秀再入昌平，卻更加小心謹(jǐn)慎，它拉來了未來科學(xué)城置業(yè)，以底價(jià)25.33億元摘得昌平區(qū)小沙河村CP00-1802-0005、0007、0008地塊。
拿地后三天，兩家公司注資25.33億元成立越昌房地產(chǎn)，越秀和未來科學(xué)城置業(yè)分別持股75%和25%。越秀地產(chǎn)北方區(qū)域董事長兼總經(jīng)理郭偉智為項(xiàng)目董事長，北方區(qū)域副總經(jīng)理、北京公司總經(jīng)理董毅為法人兼經(jīng)理。
星耀未來所在地塊的樓面價(jià)2.5萬/平米，銷售指導(dǎo)價(jià)6.6萬/平米。按理說4萬多的地價(jià)縫差，越秀做增配的空間很充裕。
外界也都以為，董毅在打磨設(shè)計(jì)圖的幾個(gè)來月里，越秀會(huì)乘著“好房子”東風(fēng)，打造又一個(gè)驚艷昌平的項(xiàng)目。
但眼下，平面圖呈現(xiàn)的產(chǎn)品卻中規(guī)中矩，好房子“三件套”只有下沉庭院，風(fēng)雨連廊和架空層均缺席了。
更為離奇的是，星耀未來建筑控制高度是24米，為何最高只做到了23.65米?？偣舶藢?，每層層高為2.95625米。
原本，如果越秀地產(chǎn)做足高度，層高應(yīng)為3米。每一層的層高，少了約4.4公分。
別小看這4.4公分，如果是130平米的房子，就是5.72立方米?？鄢珨偯娣e，也讓整個(gè)房子少了至少4.8立方米。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這個(gè)空間如果少了，意味著你買下的房子“缺斤短兩”。
星耀未來所在朱辛莊板塊，它的對(duì)手除了中海地產(chǎn)，還有一個(gè)是自己“兄弟”——越秀星樾，
中海朱辛莊0029地塊項(xiàng)目，大概率會(huì)乘著“好房子”東風(fēng)，引入陽臺(tái)設(shè)計(jì)，甚至還可能有風(fēng)雨連廊、架空層。
中海寰宇未來2024年3月底首開，共932套，主力97-118平米三居，145平米四居，截至目前完成網(wǎng)簽574套，去化率61%，成交均價(jià)6.2萬元/平。
越秀星樾規(guī)劃952套住宅，其中468套期房于2023年4月首開，主力72-109平米兩居三居，開盤當(dāng)天售罄，成交均價(jià)6.14萬/平；
2024年12月底，星樾3#、4#樓現(xiàn)房拿證，共86套，面積段92-127平米三居四居，目前網(wǎng)簽59套。其余400多套房源暫定于2025年分兩批推售。
此外，星耀未來周邊的供地情況，至少有三個(gè)潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其中兩塊與它貼面競(jìng)爭(zhēng)。
星耀未來東面小沙河村中路一路之隔的0006地塊，容積率1.9，規(guī)劃建筑面積6.1萬平米；再往東是0009地塊，容積率1.8，規(guī)劃建筑面積11.38萬平米。
它往南穿過瓦爾登湖別墅，是CP00-1804-0025地塊，容積率2.6，規(guī)劃建筑面積9.7萬平米。
這三塊新地的總規(guī)劃建面超過27萬平方米。它們什么時(shí)候上架土拍，目前沒有時(shí)間表。
熱門跟貼