樂居財經 徐迪2月17日，人民網領導留言板收到一則關于中海小紅門項目的投訴。
1、陽臺：采用大量結構化墻體，有規(guī)劃驗收后封閉改造嫌疑；要求開發(fā)商出具陽臺不封閉的承諾性文件，要求銷售階段明確表示“陽臺后期不封閉”；
2、設備平臺：要求核查設備平臺面積為何如此之大，有規(guī)劃驗收后封閉改造嫌疑；要求規(guī)劃局相關審查責任人審核平面圖上每處設備平臺用途，具體面積，并予以補充公示；要求開發(fā)商出具設備平臺不封閉的承諾性文件。
3、項目設計方案公示反饋意見必須公示：中海新城小紅門項目方案在未公示反饋意見情況下，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證，不符合既定程序，要求本項目反饋意見公示。
目前，該則投訴已被認領交辦，已轉相關部門處理。
投訴提及的小紅門項目，是朝陽“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊其中的一宗，中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司于2024年11月29日摘得，成交價153.32億元，項目實際操盤公司為中海新城。
小紅門項目包括兩幅子地塊：
XHM-10地塊為R2二類居住用地，總建面8.65萬㎡，其中住宅建面5.45萬㎡，容積率2.5，限高54.6米，規(guī)劃戶數(shù)432戶。
XHM-12地塊為A334托幼用地，總建面4095㎡，地上建面3150㎡，空積率0.9，為一棟地上2層地下1層的平頂建筑。
2月7日，北京市朝陽區(qū)小紅門鄉(xiāng)XHM-10地塊（1#住宅樓等13項）、12地塊（1#幼兒園）取得建設工程規(guī)劃許可證。
根據(jù)設計方案，住宅地塊擬建設7棟9-18F洋房及小高層，從北向南為從高到低排列。
地庫出入口在東邊和北側，小區(qū)人行主大門在西側，互不干擾。
1#、2#、4#為18層，其中2#樓總高55.875米，比技術指標高出1米多，東邊一個單元退層至15層。
中央的3#樓為10層洋房，西邊是一片下沉庭院，面積大約有1000平，正對著小區(qū)人行主入口。
最南邊一排的5#、6#為9層洋房；另一棟7#樓在西邊，也做了西高東低的退層設計，東邊一個單元退層至11層，隔著下沉庭院與北邊的2#樓遙遙相對。
在空間擴展上：
1、所有樓棟南向設有內嵌式陽臺，這里有一半面積是贈送的；
2、北向有一圈設備陽臺，所有戶型都有可贈送的面積；
3、邊戶還有大轉角設計，也就是說，邊戶的側面也有贈送。
在這樣一來，小紅門項目的得房率接近甚至會超過100%。由于贈送面積較多，小紅門項目的戶型預計不會做得很大。
假設邊戶產權建面約120平，進深約13.6米（陽臺寬1.5米）、寬約10.6米，南向陽臺16個平方，贈送8個平方，北向贈送22.5個平方，總贈送30.5平，總建面約150平，實際得房率約100%。
另外，所有樓棟均標示有窗井，一層或有下躍戶型。
平面規(guī)劃圖公布的同時，項目外立面圖也一并公布了。樓棟沒有架空層，入戶大堂很高，大約有兩層樓的高度。外立面是大面積落地窗，配以玫瑰金的金屬邊框。
項目北側為北京市八十中小紅門分校，東北角為新增公共配套用地；南側一街之隔就是小紅門派出所和朝陽區(qū)人民法院，安全感滿分。
早在拿地之前的11月初，中海就在朝陽注冊成立了新的項目公司：北京新鑫興業(yè)房地產開發(fā)有限公司，由中海新城總經理張欣出任項目公司總經理。
作為中海在北京的兩大業(yè)務實體之一，中海新城多年來深耕這兩大區(qū)域，開發(fā)有西城的京華玖序、都闕臺，石景山的寰宇天下天鏡、中海長安玖章、中海長安源境等項目。
這是中海新城十多年來首次在朝陽成立項目公司，為的就是開發(fā)“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊。
該組合地塊是北京2024年第二次將不同板塊多個業(yè)態(tài)的地塊捆綁出讓，總面積約14.7萬平方米，規(guī)劃建筑面積39.4萬平方米，涉及3幅宅地、2幅商業(yè)，并幼兒園、養(yǎng)老設施以及街坊路段等若干公建，需與項目同期建成并保證對外開放。
小紅門地塊是這次朝陽土地資產包中唯一一塊在四環(huán)以內的地塊，具備環(huán)線優(yōu)勢，但位于朝陽與豐臺交界處，地塊南側不到500米還有汽配城等雜亂設施，城市界面較差。樓面價約4.35萬元/平方米，銷售指導價為8萬元/平米。
周邊在售新盤主要是中建星光里（紅建佳苑），2023年6月開盤，總計322套，目前網簽249套，去化近八成，成交均價7.6萬元/平。
相關公司：中國海外發(fā)展hk00688,湖南中?？毓?中海新城
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