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?八年券商從業(yè)，持證證券投資咨詢分析師
?十年財經(jīng)媒體從業(yè)，資深記者
春節(jié)過后的房地產(chǎn)市場陰晴不定，而新城最先釋放了一個意外。
2月12日，新城控股發(fā)布2025年1月份經(jīng)營簡報。公告顯示，2025年1月公司實現(xiàn)合同銷售金額約10.17億元，比上年同期大跌72.45%；銷售面積約11.56萬平方米，比上年同期大跌77.44%。
對于一個大房企而言，月售10億的成績單太過單薄，這不僅僅是和自己同期歷史比，和頭部房企比，就是和已經(jīng)爆雷的房企比，都是一個慘不忍睹的局面。同樣是1月，融創(chuàng)實現(xiàn)了68.4億的合同銷售額，旭輝18.1億，世茂22.1億，遠洋18.9億。
其實，去年整個一年，新城的表現(xiàn)都很頹。公開數(shù)據(jù)顯示，2024年全年新城的合同銷售額為401.71億元，同比下降47.13%??，遠超全國新房銷售17.1%的整體跌幅。作為此輪爆雷潮中碩果僅存的幾家純民企之一，與龍湖、濱江不甘人后的奮發(fā)圖強相比，新城的表現(xiàn)令人失望。
這或許涉及一個大戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移。前幾天，有自媒體爆出新城春節(jié)剛收假就開了一個內(nèi)部電話會議，會議系統(tǒng)回顧了2024年公司運營成果，并釋放了從“保信用”轉(zhuǎn)向“守價值”的核心戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變信號。
會議稱，公司自2024年8月起實施“守價值”策略，收回銷售折扣，推動均價從9800元/㎡（2024年）升至10800元/㎡（2025年1月），還表揚了商業(yè)運營板塊。同時，稱2024年新增吾悅廣場抵押融資170-180億元，2025年到期剛性債務(wù)約81億元（含美元債），其余債務(wù)可通過再抵押或續(xù)借緩解壓力，仍存在20余座未抵押廣場。此外，還稱正與地方政府、國央企、城投公司洽談土地收儲，有望通過資產(chǎn)處置進一步回籠資金。
原來是核心戰(zhàn)略發(fā)生了重大轉(zhuǎn)移，這就能解釋今年1月只賣了10億的原因了——不是銷售或管理出了什么問題，而是人家純粹惜售。
新城已經(jīng)很久沒有拿地了，未來一段時間恐怕也回不到土地市場了，原來的土儲越賣越少。電話會議里說，2024年新城可售貨值約750億元，其中老庫存占比73%（550億元）。
關(guān)于從“保信用”轉(zhuǎn)向“守價值”的核心戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，之前就有征兆。去年5月，董事長王曉松在股東大會上表示，新城有好的底層資產(chǎn)就要利用好，力求收益最大，而不是營收最大化，所以沒必要補足規(guī)模。
此次電話會議透露的前景頗為樂觀，一年內(nèi)到期的公開市場債務(wù)不高，新開的重資產(chǎn)商業(yè)體可以繼續(xù)抵押融資，還有未開發(fā)的土儲可以換回資金。這些結(jié)合從“保信用”轉(zhuǎn)向“守價值”的戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)變來看，似乎公司的信用問題已經(jīng)解決了。但實際上，從公開數(shù)據(jù)來看，信用問題對新城來說依然是未知數(shù)。
在去年5月的股東大會上，王曉松說公司在公開市場“爆雷”不太可能發(fā)生，并稱公司每年基本上還是按期實現(xiàn)重資產(chǎn)商業(yè)的開業(yè)，這部分新增的商業(yè)可以用抵押貸款替換掉信用債。這一信息和剛開的電話會議內(nèi)容相吻合。但是，從去年公司三季報來看，截至2024年9月末，新城有息負債余額為573億元，一年期短債132億，如果扣除受限資金，公司現(xiàn)金短債比不足1，顯示在償付公開債方面實際捉襟見肘。
此外，去年底今年初爆出的供應(yīng)商到總部討薪風(fēng)波，在新城基本面大致穩(wěn)定了一段時間后突然爆發(fā)，也從側(cè)面暴露了公司當(dāng)下的現(xiàn)金流情況。從新城去年三季報情況看，公司貿(mào)易應(yīng)付款達468億，與有息負債總規(guī)模相差不多，這里面大部分都是供應(yīng)商欠款。
2023年底的時候，新城曾經(jīng)被供應(yīng)商公開討債。那時，有媒體報道案例說，別說上千萬公司拿不出，就連支付幾萬元都顯困難。不過，后來事件沒有再繼續(xù)發(fā)酵。如今，時隔不久此類事情再度上演，可想而知新城的資金鏈一直都沒有寬裕過。
當(dāng)下市場上，所有既要償付公開市場債務(wù)、還要解決供應(yīng)商欠款問題的房企，像萬科等等公司，統(tǒng)一的動作都是盡可能開源，包括加大融資力度和降價促銷最大限度回流資金。蹊蹺的是，在這么關(guān)鍵的時候，新城卻轉(zhuǎn)頭要“守價值”了。
客觀地說，相比其他房企，新城的土儲價值確實略高一些，這源于其商業(yè)帶動地產(chǎn)開發(fā)策略，讓拿地成本降低而銷售溢價變高，即便是位于三四線的項目，因為有商業(yè)加持售價也相對高于同行。不過，新城在兌現(xiàn)土地價值方面，有時候是一門玄學(xué)。
2016年，新城干了一票最大的。當(dāng)年9月，新城用106億競得蘇州高鐵新城約35萬方地塊，總建筑面積約200萬方，這就是后來的MOC芯城匯“超級TOD”產(chǎn)城綜合體項目。這個項目內(nèi)容之豐富，涵蓋了商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大業(yè)態(tài)，是當(dāng)?shù)睾币姷娜司赢a(chǎn)城互聯(lián)體。
在2016年用106億砸進一個項目，這應(yīng)該是新城歷史上最大的一把押注。據(jù)蘇州當(dāng)?shù)孛襟w報道，從2017-2020年，MOC芯城匯共領(lǐng)取14次預(yù)售，其中包括芯匯花園、芯匯都市景苑、芯匯未來華庭、相和云庭等住宅產(chǎn)品以及芯匯湖商務(wù)中心等商業(yè)產(chǎn)品，領(lǐng)取預(yù)售房源總套數(shù)超5000套，其中住宅就有3000余套。
2017年，該項目一入市便成了蘇州當(dāng)?shù)刈顭衢T項目之一，年底第一次開盤就賣了454套。在該項目加持下，當(dāng)年新城以170.67億元的業(yè)績躋身蘇州房企流量銷售金額榜第三名。第二年，也就是2018年，該項目繼續(xù)大賣，甚至在當(dāng)年一開年就進入了全市新盤銷售TOP3。
腦補一下那兩年的銷售盛況，就能大致估算出新城在這個項目上有多賺錢。鷹覓君查詢到2017年和2018年該項目的均價是26485元/平方米和26939元/平方米?，而新城拿地的樓面價只有7974元/平米。
不過，賭贏了也可能不代表上市公司就能賺到大錢。鷹覓君分別查詢新城2017年和2018年兩年財報時發(fā)現(xiàn)，這兩年的物業(yè)銷售預(yù)收款（合同負債）列表里并未出現(xiàn)MOC芯城匯項目。直到2019年，該項目的銷售預(yù)收款才第一次出現(xiàn)在了列表里，看下圖，圖中2018年的數(shù)額顯示為空白。
上圖來源于新城控股2019年年報
2017—2018年這兩年的銷售預(yù)收款去了哪里？這真是一個不太好回答的問題。
當(dāng)現(xiàn)在新城提到“保價值”戰(zhàn)略的時候，蘇州MOC芯城匯項目就成了一個繞不過去的話題。前幾年新城計提了大額減值現(xiàn)在想謀求利潤，但銷售完最后上市公司能占多大比重，其實是個值得商榷的問題。當(dāng)然，過去的懸案只是歷史一撇，眼下的作為才是最重要的。
2025年，是新城關(guān)鍵的一年。“守價值”戰(zhàn)略能否堅持得住，將取決于公司能否徹底擺脫流動性問題的干擾。對此，還是應(yīng)樂觀一些。
實際上，從2019年至今，新城遭遇了兩大波沖擊，一次是創(chuàng)始人的黑天鵝事件，另一次就是始于2021年的行業(yè)大調(diào)整。從結(jié)果上看，面對更多復(fù)雜局面，王曉松先后展現(xiàn)出了穩(wěn)定大局的定力和處理極端事件的靈活手腕，新城截至到目前的表現(xiàn)實際超越了絕大多數(shù)民企。此外，王振華回歸，其豐富的公司管理和產(chǎn)業(yè)運作經(jīng)驗也會發(fā)揮關(guān)鍵作用。這些可能都將助益公司的平穩(wěn)運行和新戰(zhàn)略的落地。
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