如果現(xiàn)在有人跟你說房地產(chǎn)是暴富行業(yè)或者一直上漲的話，相信多數(shù)人都不會(huì)相信的，因?yàn)楹芏嗳硕家呀?jīng)把樓市打入了夕陽產(chǎn)業(yè)的行列了，最近的民營企業(yè)座談會(huì)，也都看不到一家民營房地產(chǎn)掌門人的身影了，而最近北大的姚教授直接說房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是朝陽產(chǎn)業(yè)，可以說憑借一己之力把自己送上了樓市熱搜的巔峰?？梢哉f吹牛是不用納稅的，而現(xiàn)在說房地產(chǎn)還是朝陽產(chǎn)業(yè)差不多等于49年加入國軍的感覺了，而根據(jù)deepseek的答復(fù)來看，朝陽產(chǎn)業(yè)的定義是處于成長期、具有廣闊發(fā)展前景，未來可能成為經(jīng)濟(jì)支柱或引領(lǐng)社會(huì)變革的新興產(chǎn)業(yè)。
但是咱們也不要憑空吹水，先從房地產(chǎn)行業(yè)的銷量方面來看的話，在2021年樓市巔峰期的時(shí)候，全國房子的銷售規(guī)模是突破了18萬億的，而到了去年的時(shí)候直接變成了9萬億，縮水的幅度差不多是一半了，現(xiàn)在大家也深切的感受自己房子的貶值和縮水，以前可能能賣個(gè)3萬一平的房子，可能到現(xiàn)在只能賣2萬甚至1萬多一平了，即使想要漲價(jià)去賣的話基本是無人問津的，甚至中介都不愿意去推你家的房子了，這也是非常現(xiàn)實(shí)的問題了。
而從房企的規(guī)模方面大家也可以看看行業(yè)的變化，從千億房企層面來看，在高峰期的2021年有43家千億房企，但是到了了24年的時(shí)候只剩下了11家了，可以說已經(jīng)不是腰斬了，而是小腿斬了，而且這里面基本都還是國央企的背景，像以前的恒大等頭部民營房企基本都已經(jīng)消失在千億房企之列了，所以現(xiàn)在民營房企紛紛在市場上折戟了，還說房地產(chǎn)是朝陽產(chǎn)業(yè)的，會(huì)不會(huì)有點(diǎn)過于樂觀呢，因?yàn)楝F(xiàn)在大家可能都覺得新能源汽車、AI、四足機(jī)器人等產(chǎn)業(yè)可以說是朝陽產(chǎn)業(yè)了，因?yàn)檎麄€(gè)潛力還是非常大的，但是房地產(chǎn)來說的話，從98年的房改之后，誕生了一批因?yàn)榭糠康禺a(chǎn)而成為500強(qiáng)的民營房企和首富們。
但是隨著樓市的持續(xù)下行，這些暴富神話也在幾年時(shí)間內(nèi)破滅，房地產(chǎn)中民營的持續(xù)暴雷和破產(chǎn)也成為極少數(shù)爆發(fā)式集體出現(xiàn)問題的一個(gè)行業(yè)了，而現(xiàn)在樓市有多凄涼，之前的市場可以說就有多么瘋狂了，因?yàn)檫^往不止是個(gè)人，連房企都在玩三高模式，就是大家熟知的高杠桿、高負(fù)債和高周轉(zhuǎn)的操作，通過快速的拿地、建房、再抵押等方式積累大量的土地并開發(fā)賣房后周轉(zhuǎn)資金，所以頭部的民營房企一旦暴雷都是欠下了幾千億甚至上萬億的資金。
而在樓市好的時(shí)候，他們手上的資產(chǎn)能夠覆蓋住貸款的流動(dòng)利息，但是一旦資產(chǎn)縮水就沒辦法蓋住了，資金鏈的斷裂也就是很快的時(shí)間了，而房地產(chǎn)其實(shí)就是杠桿的游戲，必須要有人把錢投入到里面去加杠桿，因?yàn)橛腥速嶅X必須要有人承擔(dān)這里面的差價(jià)了，其實(shí)本質(zhì)也就是債務(wù)的轉(zhuǎn)移，居民的杠桿率為什么從20%多增長到60%多，也就是把房地產(chǎn)的債務(wù)都承接到自己身上了。
20年前2000塊一平買的房，20年后可能2萬一平賣出去了，這中間10倍的差價(jià)就是最后接盤俠承擔(dān)的高債務(wù)，如果接下來有人愿意2.5萬甚至3萬一平繼續(xù)接盤的話，那這個(gè)游戲就能繼續(xù)的玩下去，但是如果又縮水到1萬甚至5000一平的話，那2萬接盤的這個(gè)業(yè)主很可能就會(huì)選擇斷供甚至變成老賴了，那就不是一套房的事情了，而是會(huì)有金融風(fēng)險(xiǎn)了，所以現(xiàn)在居民不愿意接盤了，去庫存也就成為了房企心頭最難受的痛了，因?yàn)榉科蠡径家抠u新房回流資金了，現(xiàn)在沒有現(xiàn)金回來了，對房企來說相當(dāng)于是無源之水了，即使是搞了融資，能短時(shí)間的拆東墻補(bǔ)西墻，但是沒辦法長久的去堅(jiān)持住，而居民的杠桿率也是加不上去了，這也意味著光靠居民自己接盤是沒辦法承接這么大的量了。
從庫存方面來看的話，截止去年底的話，咱們國內(nèi)商品房待售的面積也就是已經(jīng)達(dá)到了7.5億平方米了，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)比2023年增長了10.6%了，可以說庫存量已經(jīng)是超過了2016年了，而那時(shí)候搞漲價(jià)去庫存還是可以實(shí)現(xiàn)的事情，因?yàn)槟菚r(shí)候還有很多農(nóng)民沒有進(jìn)城去買房，而且房價(jià)處于持續(xù)上升期，大家也愿意加杠桿去買入一套房等待升值，但是時(shí)間來到2025年，先從人口來看，人口凈減少已經(jīng)出現(xiàn)了好幾年的時(shí)間了，債務(wù)的杠桿率也處于高位沒法繼續(xù)增加了，也就導(dǎo)致了還想用漲價(jià)的套路或者方法去吸引接盤俠難度就很大了，很多房子的價(jià)值也在持續(xù)的回歸到更加正常的水平，而且現(xiàn)在已經(jīng)到了需要地方去大量收儲(chǔ)的地步了。
因?yàn)橐恢辟u地但是成品的房子卻賣不出去是很容易導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)出問題的，最終還是影響將來的賣地收入，就像現(xiàn)在不少體制內(nèi)都降薪了，其實(shí)也是財(cái)政預(yù)算收入的縮水了，光想依靠賣地去維持財(cái)政收入肯定不是一個(gè)長久之計(jì)，這些房企也沒有天量的資金一直投入到買地的懷抱中的，誰也不會(huì)一直做虧本的買賣，所以可以看出來房地產(chǎn)市場現(xiàn)在需要重新回歸到正常的循環(huán)中，當(dāng)然，現(xiàn)在不能說房地產(chǎn)是完全的夕陽產(chǎn)業(yè)，但是朝陽產(chǎn)業(yè)恐怕也是很難以信服大眾吧。
當(dāng)然，今年小陽春已經(jīng)是有一定的苗頭了，從1月70城的房價(jià)數(shù)據(jù)來看，新房層面已經(jīng)有了一定的回暖，但是僅限于少數(shù)的一線和核心二線城市，對于三四線來說還是承壓非常大的，因?yàn)槿木€不管怎么出政策，大家還是無動(dòng)于衷，甚至加劇大家拋售三四線的房子，因?yàn)?a class="keyword-search" >賣房的門檻也變得更加低了，不限售、不限購，利率還很低，大家都想著賣房變現(xiàn)落袋為安了，因?yàn)樵谙滦械臅r(shí)候 ，誰先賣出去房子就能減少虧損的差價(jià)，就像大家在兩年前去抄底的那波人，可以說還是抄在了半山腰上了，不僅是利率在相對高位，價(jià)格也是高的，這也是對整個(gè)樓市形式判斷不準(zhǔn)的后果了。
按照過往的樓市調(diào)控，一般下行期的時(shí)間至少都有兩年到三年的時(shí)間，而這輪樓市是積累過去二十多年的漲幅之后的一次大的下行期，所以整個(gè)的周期必然會(huì)拉的更加長一些了，止跌企穩(wěn)都還是當(dāng)前追求的理想狀態(tài)，更別說追求重新暴漲了，所以大家現(xiàn)在還是要去理性買房，不要因?yàn)檎叱雠_(tái)了，就想著去追漲殺跌，普通人沒有這種數(shù)據(jù)量和眼光力了，房地產(chǎn)行業(yè)肯定還是會(huì)長久的存在的，只是很難做到像以前一樣五年就翻倍的那種發(fā)展?fàn)顟B(tài)了，因?yàn)椴贿m合作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段了，支柱地位還是在的，不過讓所有企業(yè)都想著去搞房地產(chǎn)本身就不是一件良性發(fā)展的事情，咱們需要的高科技及新質(zhì)生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)型。
地方財(cái)政也是一樣 ，還想著靠賣賣地就能發(fā)出高福利的狀態(tài)估計(jì)也長久不了了，沒有好的營商環(huán)境，沒辦法吸引人才以及高科技創(chuàng)新企業(yè)的話，當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)和房價(jià)的縮水也是肉眼就能看得到的事情，大家買房不是為了金融炒作之后，純居住的屬性之后會(huì)回歸到更加理性的價(jià)格了。所以，朝陽產(chǎn)業(yè)可能還是對很多炒房客說的吧，在房價(jià)持續(xù)下行的這幾年，讓他們內(nèi)心好受一些，畢竟，朝陽嘛，說明自己的房子還是朝著太陽這個(gè)方向的。
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