年后的上海樓市火熱持續(xù)，但是仍然發(fā)現(xiàn)有不少房子在跳樓價(jià)甩賣。
比如最近兩天，我在視頻號刷到不少古北的中介朋友在推同一套“暴跌的”房子：
古北二期最標(biāo)桿的No.1社區(qū)，華麗家族古北家園的一套大平層，單價(jià)居然已經(jīng)跌到了8.77萬每平。
看到這個消息，我第一反應(yīng)是這套房子是不是有什么毛病？
因?yàn)檫@個小區(qū)之前的低區(qū)成交正常也要單價(jià)10萬以上，這套真的是跌破底褲了。
會不會是兇宅？或者是以前那個騷操作，報(bào)個底價(jià)待價(jià)而沽，等著人家來競拍？
或者還是說這個盤不是個例，古北整個板塊的房價(jià)都發(fā)生了大比例的下跌？
近些年，互聯(lián)網(wǎng)上唱衰古北產(chǎn)業(yè)衰弱、外籍客戶外流、被富人拋棄的內(nèi)容太多了。
難道這次真的被大家說中了？
在上海樓市整體回暖的黎明前，突然塌方了？
我先到貝殼上看了一下這套房源的實(shí)際情況，不出所料，果然有些“雷點(diǎn)”。
這套房子屬于集齊了低區(qū)所有不利因素的房子：
房屋位置基本平行甚至低于小區(qū)的樹木高度位置；
廚房窗外
房子位于小區(qū)的腰線層，外面的裝飾柱對于客廳陽臺、朝南的臥室陽臺造成了遮擋。
朝南臥室陽臺
客廳陽臺
作為一套240平方的大戶型，主要受眾都是手持2000w+預(yù)算的高凈值群體，這類客群最大的特點(diǎn)就是“不愿將就”。
這個房子，就只能通過大降價(jià)，吸引考慮性價(jià)比的客戶了。
那么除了這套特殊的房子，古北二期其他社區(qū)的房價(jià)表現(xiàn)如何？
去年四月份527新政之前，我曾經(jīng)在《房價(jià)沒爆發(fā)力的長寧，跌的真的更慘嗎？》一文中統(tǒng)計(jì)了長寧區(qū)各板塊的房價(jià)變化，如今時(shí)隔一年正好對數(shù)據(jù)進(jìn)行一些更新。
實(shí)際對比下來，古北二期的價(jià)格表現(xiàn)，相比于2019年的價(jià)格仍然保有10%-15%的漲幅，基本處于全市中產(chǎn)社區(qū)的平均水平。
從成交的價(jià)格數(shù)據(jù)上看，相比于去年上半年的價(jià)格水平，整體區(qū)間變化不大（低區(qū)成交折算后）。
從這個角度來說，那些唱衰古北的朋友的確是要失望了，古北的房價(jià)表現(xiàn)依然打了大家的臉。
不過實(shí)際看了古北二期眾多小區(qū)的掛牌數(shù)據(jù)和成交數(shù)據(jù)，并且到周邊門店做了一輪實(shí)地的調(diào)研，我倒是發(fā)現(xiàn)了古北樓市比較明顯的兩個“不利”變化。
第一，古北的大戶型明顯賣不動了，價(jià)格的確是發(fā)生了大幅度的下降。
各個小區(qū)的掛牌中，基本掛牌價(jià)最低的“特價(jià)房源”都是小區(qū)里的特大戶型，總價(jià)超過2000萬的房子。
華麗家族低價(jià)房源
強(qiáng)生古北低價(jià)房源
古北瑞仕低價(jià)房源
古北中央花園低價(jià)房源
各個社區(qū)中的大戶型，尤其是超過2000萬的房子，要么高價(jià)位掛了很久無人問津；
要么就是低價(jià)位變成特價(jià)房源，但是依然沒有成交。
古北的大戶型市場，一定程度上陷入了冷凍結(jié)冰的狀態(tài)，是真的不好賣了。
第二個比較明顯的現(xiàn)象就是，古北樓市在行情來的時(shí)候，啟動速度越來越慢了。
市區(qū)其他中產(chǎn)社區(qū)里，房價(jià)表現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的反彈：
比如前灘的小戶型、古美的萬源城、大寧的次新、御橋的次新，都有了一定程度（不多）的上漲，我們團(tuán)隊(duì)的咨詢師反映，這些區(qū)域的高性價(jià)房源基本都已經(jīng)賣的差不多了。
就和2020年的上漲行情一樣，古北的樓市熱度、樓市的啟動速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于市區(qū)的大盤。
當(dāng)時(shí)就是等到大寧那些中產(chǎn)板塊都漲起來之后，古北的房價(jià)才慢慢跟上，漲了起來。
不夠本輪行情中，也就是去年929之后直到年底以來的火爆行情，古北的樓市也并沒有明顯的火熱起來。
此外，近幾年，我們也的確感覺到了古北的號召力在變?nèi)酢?/strong>
比如新房市場上，最近開發(fā)的古北周圍的新房，賣的都不太好。
去年開盤的中鐵峯匯里（雖在徐匯但是靠近古北），近期拿出的金色貝拉維保留房源、以及之前作為公寓出租如今拿出來銷售的古北99，基本都要靠中介推廣。
我們之前常說：
1、古北二期的優(yōu)勢很強(qiáng)，在長寧樓市是毫無爭議的第一梯度、第一中產(chǎn)社區(qū)；
2、長寧自身的購買力強(qiáng)大居民有錢，長寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展很好，古北這樣的地方，理應(yīng)改善需求濃厚；
3、古北二期的幾個社區(qū)產(chǎn)品配置不錯，品質(zhì)很好，在今天也很能打。
因此，在2022-2023年行情高位的時(shí)候，古北二期的大戶型賣的很火熱，當(dāng)時(shí)最高成交價(jià)一度達(dá)到15-16萬，總價(jià)3000-4000萬，仍然是豪宅之下的第一梯度。
為什么僅僅時(shí)隔兩年，古北二期的市場邏輯完全變化了？
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問題的關(guān)鍵，其實(shí)不在于古北自身，而是出在了長寧身上。
長寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展很好，gdp增速很快，即便外企少了，拼多多為代表的高新技術(shù)企業(yè)長寧也不缺。
但是問題在于，長寧的增量雖大，但是在城市建設(shè)的增量上微乎其微。
長寧作為80年代就啟動開發(fā)的區(qū)域，早在本世紀(jì)初期就基本開發(fā)完畢，到了2010年之后，長寧的城市格局基本就定了下來沒有太大變化。
因此第一次到上海的朋友來長寧，大多都覺得長寧的城市界面比較破舊。
長寧的大部分商品房基本也都是2010年之前建成的，古北二期的核心六個小區(qū)基本都建設(shè)于2008年前后，之后這些年長寧的新房就非常少，都是零星上市。
御翠豪庭
古北國際花園
這就造成了兩個非常大的問題：
1、長寧在過去的十五年左右時(shí)間里，失去了年輕人。
2、長寧在過去十五年時(shí)間里，錯過了上海豪宅市場的黃金年代，失去了頂層購買力。
新房開發(fā)、新片區(qū)開發(fā)對于一個地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)有重大意義，就是可以通過新房項(xiàng)目的銷售吸引年輕人（置業(yè)的主要人群還是以20-40歲為主）。
而已經(jīng)成熟的二手社區(qū)里，即便產(chǎn)業(yè)特別強(qiáng)，小區(qū)的居民大部分還都是當(dāng)年一手買入這個小區(qū)的購買力。
長寧在過去十幾年并沒有持續(xù)的吸納“年輕購買力”，區(qū)域的主要購買力年齡偏大：
當(dāng)年他們可能是正當(dāng)壯年，年齡在30-40歲，如今這么多年過去都已經(jīng)到了50-60歲的區(qū)間。
對于這部分購買力來說，少部分是跨越更高一步去買入頂級豪宅，大部分可能都不會換房甚至開始反向置換賣大換小。
雖然古北二期的房子品質(zhì)很好，氛圍很強(qiáng)，自身實(shí)力強(qiáng)配置很能打，也可以在樓市啟動后逐漸吸引一些年輕人買入；
但是這個樓市啟動速度，肯定無法跟地緣居民更年輕化的區(qū)域、或者那些有新房開發(fā)打廣告的區(qū)域相比。
而2008年，是上海豪宅市場的分水嶺，在那之后上海的新房才開始出現(xiàn)真正意義上比較成熟的豪宅產(chǎn)品大平層。
石材、鋁板、玻璃幕墻，全人車分流、高檔會所、現(xiàn)代風(fēng)設(shè)計(jì)基本普及；
濱江一號院
豪宅區(qū)也逐漸開始成片，新天地、徐匯濱江、陸家嘴濱江都成了成片豪宅區(qū)。
但是長寧區(qū)在這個周期內(nèi)基本沒有產(chǎn)出什么有競爭力的豪宅項(xiàng)目，并沒有能跟新天地、董家渡、陸家嘴這些地方掰手腕的成片豪宅區(qū)。
長寧的一線豪宅華山夏都苑是塔樓，湖南路四大金剛房齡已老，嘉里華庭介于中產(chǎn)和豪宅之間，淮海名邸在新華路孤掌難鳴。
嘉里華庭
這些社區(qū)，豪宅市場最熱的時(shí)候，價(jià)格也只在15-19萬徘徊。
沒有一線豪宅扛著區(qū)域的價(jià)格上限，古北二期這種中產(chǎn)社區(qū)本身的價(jià)格體系上，也弱了近市區(qū)的板塊一籌，上限還是被不景氣的長寧豪宅市場壓制住了。
在2020年那波暴漲行情里，由于新房市場豪宅的斷供，古北二期的大戶型改善產(chǎn)品還能在市場上吸引一波3000萬總價(jià)左右的改善購買力接盤。
但是最近一年多上海豪宅大量供應(yīng)，2500萬以上的購買力都被市區(qū)的新房吸走，會愿意來接盤古北大戶型的購買力很少，剩的一小部分也都是那些分?jǐn)?shù)不高、預(yù)算差一點(diǎn)的群體。
相當(dāng)于購買力層次從2500-3000檔次，直接降到了1500-2000的檔次，考慮性價(jià)比才會接盤古北二期。
因此古北的大戶型就會陷入無量下跌的境地里，的確是沒人來接盤。
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結(jié)語
雖然古北二期幾個社區(qū)的品質(zhì)不錯，但是大部分都是面磚和真石漆的外立面、大部分都不是人車全分流的配置，已經(jīng)和2010年之后的商品房社區(qū)產(chǎn)生了一定的差距。
華麗家族古北家園外立面
之前這輪周期，古北二期尚可以通過比較大的面積定位（130-180的產(chǎn)品）吸引一批1500-2000萬的購買力買入。
但是隨著市區(qū)中小套的放開、市區(qū)的大面積舊改，新房項(xiàng)目層出不窮的情況下，古北二期的競爭對手會越來越多。
當(dāng)然，市區(qū)的開發(fā)不會那么快，套均面積也不會快速暴漲，古北二期的戶型大部分不錯、品質(zhì)也還比較有競爭力，尚有不錯的競爭展位。
金色貝拉維的園林
可能在未來十年內(nèi)，古北二期可能還能通過之前的優(yōu)勢繼續(xù)保值，走在中產(chǎn)社區(qū)的平均線上。
但是未來中長期來看，長寧的發(fā)展恐怕會持續(xù)影響古北二期的未來前景。
當(dāng)下新質(zhì)生產(chǎn)力、三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)下的新型企業(yè)，屬于又需要寫字樓、也需要研發(fā)基地和工廠的企業(yè)，對于土地的需求很大。
如果長寧仍然不啟動大規(guī)模的城市開發(fā)，通過新的土地吸引新的企業(yè)類型，通過新的住宅區(qū)逐漸更新自身居民結(jié)構(gòu)，長寧年輕購買力相對缺失的問題就會愈發(fā)明顯。
到時(shí)候沒落的就不僅僅是古北二期，而是整個長寧樓市了。
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