2月已經(jīng)過(guò)去了，小陽(yáng)春的腳步聲音也大了一些，從百城房企的銷量可以看到現(xiàn)在樓市的大蛋糕還沒(méi)有完全恢復(fù)，從中指研究院的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年1-2月百?gòu)?qiáng)房企的銷售總額是4479.9億元，同比是下跌了5.9%，降幅比1月已經(jīng)收窄了10.6個(gè)百分點(diǎn)，也就是說(shuō)現(xiàn)在新房的蛋糕還是在減少了，這個(gè)大的原則還沒(méi)有改變，只是說(shuō)沒(méi)有超預(yù)期的繼續(xù)下跌了，因?yàn)樵?2年、24年百?gòu)?qiáng)房企的銷售額跌幅都超過(guò)30%了，23年的時(shí)候有一波小陽(yáng)春，讓同比數(shù)據(jù)好看了一些，今年的這波小陽(yáng)春又把同比數(shù)據(jù)做的好看一些了，而2021年2月百?gòu)?qiáng)房企的銷售額是7493.5億，可以說(shuō)現(xiàn)在幾乎是少了3000億的蛋糕盤子的，已經(jīng)是在低的基數(shù)上繼續(xù)在萎縮規(guī)模。
而且這4000多億的成交大多數(shù)還是集中在頭部的核心城市，更多三四線的城市的去化壓力是非常大的，即便庫(kù)存沒(méi)多少，但是每月沒(méi)有銷量的話，就造成最終的去化周期遲遲降不下來(lái)，所以今年對(duì)于很多城市來(lái)說(shuō)，如何去掉庫(kù)存依然還是頭等的大事，庫(kù)存跟兩方面有重要關(guān)系，一方面是開發(fā)商上新項(xiàng)目的量和存量的新房，另一方面是市場(chǎng)能消化的量，如果市場(chǎng)客戶很多，一個(gè)月能買個(gè)幾萬(wàn)套，那即使一個(gè)城市有十幾萬(wàn)的庫(kù)存也不擔(dān)心去化周期了，而現(xiàn)在是新房方面的提升不如二手房的銷量，也就是樓市不斷給政策，但是去化周期沒(méi)有得到大幅度的緩解，因?yàn)檎咧荒芏唐诘拇碳ど贁?shù)潛在客戶或者觀望客戶入市，要讓市場(chǎng)能夠持續(xù)下去，肯定還是要靠最基礎(chǔ)的剛需們能進(jìn)入接盤。
就像車市一樣，得10萬(wàn)級(jí)市場(chǎng)的才能得天下，樓市也是一樣，豪宅買的再多，但是整體市場(chǎng)可能依然是冷清的，因?yàn)槠胀ㄈ瞬贿M(jìn)來(lái)玩的時(shí)候，蛋糕是永遠(yuǎn)做不大的，就像福利彩票只要2元一張，搏一搏就能有500萬(wàn)甚至幾千萬(wàn)的可能性，那多數(shù)人都能夠有機(jī)會(huì)參與一把，而樓市價(jià)格一直上漲后，但是工資沒(méi)有得到上漲，上班穩(wěn)定性很擔(dān)憂的情況下，這樣要讓普通工薪居民或者打工人去接盤上百萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)的房子難度就很大了，所以這也是現(xiàn)在大家看到，新房還沒(méi)有出現(xiàn)很多熱銷的局面，都是改善或者高端盤在自嗨，而多數(shù)剛需盤或者郊區(qū)盤還是默默降價(jià)打廣告。
而對(duì)于房企而言，最大的收入無(wú)異于就是賣房的收入了，現(xiàn)在新房銷量下降了，等于自己的收入來(lái)源也下滑了，但是別忘了，房企還欠著很多債沒(méi)還的，就從克而瑞的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年全年房企債務(wù)到期的規(guī)模已經(jīng)超過(guò)了5200多億，這比204年的4800多億還多了近400億，如果房企今年銷量不能超預(yù)期回升的話，但是債務(wù)的利息卻還反而還在逆向增加的情況下，恐怕很多房企又要出現(xiàn)暴雷甚至重新尋求重組的路子了，就像萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，已經(jīng)經(jīng)歷了高層的大換血，而現(xiàn)在的融資已經(jīng)多次依靠大股東深圳地鐵了。
就在2月份，深圳地鐵就兩次借款70億給到萬(wàn)科了，直接用于幫助萬(wàn)科償還公開債務(wù)，也可以看出托底的決心，而萬(wàn)科是混合制房企，還有個(gè)深鐵可以傍大腿，但是很多民營(yíng)房企是沒(méi)有金主爸爸的，只能靠自己老老實(shí)實(shí)保交房和賣房了，所以曾經(jīng)的優(yōu)等生萬(wàn)科都要靠輸血了，也可以看出行業(yè)出清債務(wù)的壓力確實(shí)很大，而且萬(wàn)科能不能真正活下去，獲得短暫喘息之機(jī)后，還是需要銷售端的回暖以及商業(yè)模式的專項(xiàng)才能從根源上解決，因?yàn)樯铊F也不是印鈔機(jī)，不可能無(wú)限制的去借款兜底，一旦到了臨界點(diǎn)還看不到希望，估計(jì)也會(huì)有新的措施了。
而從庫(kù)存量這個(gè)方面來(lái)看，因?yàn)楝F(xiàn)在各地對(duì)賣地已經(jīng)是十分克制了，所以在今年1月末的時(shí)候，50個(gè)重點(diǎn)城市狹義庫(kù)存在3.1億平方米，同比下降了11%，去化周期算是在高位有所回落了，但是這里面也是有結(jié)構(gòu)性分化的，因?yàn)榘?2個(gè)月測(cè)算去化周期的話，這50個(gè)重點(diǎn)城市的去化也達(dá)到了21.53個(gè)月，環(huán)比上月還是持平的，同比反而是增加了12%，也就是說(shuō)，雖然總體庫(kù)存面積量是下降的，是好事情，但是總體去化周期并沒(méi)有得到解渴，意味著大家買入的量是少于新增的庫(kù)存量的。
包括鄭州、福州、廣州、武漢、南京等多個(gè)重點(diǎn)城市的新房去化周期仍然還是超過(guò)了20個(gè)月，比如拿廣州來(lái)說(shuō)，在1月末的主力庫(kù)存面積在100-120平，占比超過(guò)了21.64%，因?yàn)檫@個(gè)面積段積壓主要是此前供應(yīng)過(guò)剩后，隨著行情持續(xù)下行，居民和投資客購(gòu)買力降級(jí)了，持幣觀望或者直接分流到更便宜的二手房通道中了，也就導(dǎo)致新房去化一直不佳，打個(gè)比方來(lái)說(shuō)，
所以現(xiàn)在我覺(jué)得上面最急的還是新房的去化，松綁政策確實(shí)給了很多，但是過(guò)去難賣的新房放到現(xiàn)在來(lái)看依然還是難賣的，反而是二手房甚至一些性價(jià)比高的老破小在這輪下跌中一次次得到出貨和接盤，現(xiàn)在土拍端的供應(yīng)質(zhì)量在不斷提升，拿出來(lái)的地塊都是低容積率、好地段、性價(jià)比高的地塊了，這些地方在過(guò)去可能都是地方不舍得拿出來(lái)的，現(xiàn)在拿出來(lái)后肯定也是不擔(dān)心賣不出去的，這樣從源頭先解決開發(fā)商不拿地的課題，但是以前爛尾的以及新區(qū)、郊區(qū)不好賣的存量地塊如何處理，這才是最頭大的事情，做成保障房吧， 估計(jì)租價(jià)也會(huì)比較低，能愿意過(guò)去住的人肯定也不多了，要直接賣吧，開發(fā)商按原定的價(jià)格肯定都賣不出去，那只能打骨折賣了。
但是不到最后一步開發(fā)商肯定還不愿意這么做了，而地方大規(guī)模收儲(chǔ)還沒(méi)全面的展開，所以現(xiàn)在就造成了政策雖然出了，總庫(kù)存雖然降低了，但是總的去化周期卻并沒(méi)有得到快速的改善。只是說(shuō)，開發(fā)商拿到一些好地塊后能夠適當(dāng)盤活一下自身的資產(chǎn)，因?yàn)閳F(tuán)隊(duì)、上下游都得等著新房喂飯了，沒(méi)有項(xiàng)目開發(fā)，光是沉默成本都會(huì)讓很多開發(fā)商受不住了，裁員潮甚至高校停止建筑專業(yè)潮都開始了，所以，現(xiàn)在的樓市企穩(wěn)還是要從底部的土地去解決了，如何讓更多購(gòu)房客戶愿意去外圍買房了，就像很多人想過(guò)一種農(nóng)家樂(lè)的生活，是不是能考慮把這類房子重新規(guī)劃一下了，不要搞高層甚至超高層去薅羊毛了，而是換一種形式面向市場(chǎng)，說(shuō)不定會(huì)有新的改觀了。
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