2024年統(tǒng)計(jì)公告里提到了一個數(shù)據(jù)：
12月份，70個大中城市中：
新建商品住宅銷售價格同比上漲的城市個數(shù)為2個，下降的為68個；
二手住宅銷售價格同比下降的城市個數(shù)為70個。
12月份的環(huán)比數(shù)據(jù)比同比數(shù)據(jù)好一點(diǎn)，但是整體來說，去年住宅銷售的數(shù)據(jù)并不好；這讓我想起了去年瀏覽到的附近一套房子的降價情況。
8月15日，降價5萬，售價145萬；
9月19日，降價5萬，售價105萬。
可能是因?yàn)榉繓|著急賣房；
可能是因?yàn)榉績r本來就虛高。
總之，2025年的今天，這套房子直徑500米以內(nèi)的、面積差不多的房子，定價在110萬左右，有的業(yè)主91萬就掛牌賣房了。
買房跟買股票很像，本來價格高高在上的時候你不敢想，不敢買；但是價格跌下來以后，跌到你夠得著的時候，你還是害怕。
怕它還會繼續(xù)跌。
今年的政府工作報告里提到：
①實(shí)施更加積極的財政政策。
擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。
②持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
加力實(shí)施城中村和危舊房改造；
合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)；
盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。
如下圖所示，2023年春天開始，商品住宅價格指標(biāo)便一路下跌，中間有所反彈，但是在2024年夏天觸底，隨后便是926新政，一系列政策出臺。
令人欣喜的是，這些政策是有效的，住宅價格指數(shù)有所反彈。
原來我們拆解ROE的時候，總是說萬科這類靠高杠桿賺錢的企業(yè)，模式比較高明一些，因?yàn)楣蓶|用較低的股本投入，就撬動了更多的資產(chǎn)。
但是，使用高杠桿同時意味著高風(fēng)險，當(dāng)外部變動大、拿錢難的時候，企業(yè)的流動性就會緊張；可是現(xiàn)在再看，高杠桿還意味著另一種風(fēng)險：
企業(yè)借來的錢變成了存貨，這些存貨沉淀了大量資金但是賣不出去，甚至還存在貶值的情況，這就導(dǎo)致企業(yè)不得不計(jì)提減值準(zhǔn)備，減少當(dāng)期凈利潤。
如下表所示，多家住宅地產(chǎn)企業(yè)計(jì)提了上億元、甚至百億元的存貨跌價準(zhǔn)備，雖然相比于它們的體量和承載力，這些損失并非不可承受。
可是這些存貨跌價準(zhǔn)備，跌去的都是錢！
以萬科為例。
2024年上半年公司凈利潤虧損85億元，公司同期計(jì)提的存貨跌價準(zhǔn)備為83億元；雖然相比于6200億的存貨規(guī)模，83個億的跌價準(zhǔn)備并不多。
但是，如果沒有這83個億的跌價準(zhǔn)備，萬科的凈利潤虧損就會減少很多。
再比如綠地控股。
凈利潤3個億，存貨跌價準(zhǔn)備211個億；要是沒有這么高額的跌價準(zhǔn)備，公司凈利潤不至于只有3個億。
這些企業(yè)使用高杠桿借來的錢，變成了存貨沉淀在了公司的賬上；當(dāng)房價下跌房子賣不出去，高杠桿造成的損失也被放大。
借錢炒股的人，大概能體會到這種感覺；股票上漲的時候，財富被放大；股票下跌特別是大跌的時候，財富縮水也非尋?？杀?。
從“同花順iFinD”提取的數(shù)據(jù)看，去年12月金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款余額為376800億元，我們按照14億人口計(jì)算，平均每人背負(fù)的房貸為2.69萬元。
之前有報道指出，中國有50%-60%的城鎮(zhèn)家庭有房貸；
2024年城鎮(zhèn)化率67%，城鎮(zhèn)人口約為9.4億；按戶均人口3個人計(jì)算，那么城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)大約有3個多億。
也就是說，有房貸的家庭有1億多戶，涉及到的人口可能達(dá)到2-3億人。
大家都上了杠桿，但是債是需要還的。
今年的政府工作報告中提到了會打好政策“組合拳”。
其實(shí)去年組合拳的效果已經(jīng)顯現(xiàn)出來了，我們可以重點(diǎn)學(xué)習(xí)下下面這段話：
去年一季度經(jīng)濟(jì)開局良好，但受國內(nèi)外多方面因素影響，進(jìn)入二季度以后主要指標(biāo)連續(xù)走低，下行壓力加大。
我們加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，聚焦突出問題針對性施策，緊抓存量和增量政策落實(shí)，推動需求較快回升，生產(chǎn)增長加快，市場預(yù)期明顯改善。
全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)前高、中低、后揚(yáng)態(tài)勢。
信心比黃金重要，去年政策組合拳的實(shí)施已經(jīng)給我們帶來了一點(diǎn)信心，希望2025年情況會轉(zhuǎn)好。
前幾天價投圈有個朋友說：
之前不信還有三個月不發(fā)工資的，直到在小區(qū)遇到一個男的淚流滿面打電話，給朋友說老婆沒工作，孩子要養(yǎng)，自己壓力大到……
我也不知道該說啥了，時代面前我們都是塵埃，且行且珍惜吧。
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