民生主題記者會(huì)
圖源：新華社
老舊小區(qū)改造和“好房子”，成為近期兩大熱點(diǎn)話題。
3月5日，全國(guó)“兩會(huì)”的《政府工作報(bào)告》，首次在報(bào)告中提“好房子”的理念，又表示要持續(xù)推進(jìn)城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。
3月9日，民生主題記者會(huì)上，住建部部長(zhǎng)倪虹也多次提及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和“好房子”。
住建部部長(zhǎng)在記者會(huì)上的兩句話，特別引發(fā)人們的關(guān)注：
1、2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實(shí)施改造；
2、近期，住建部在組織編制《好房子建設(shè)指南》，也在修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，其中有一項(xiàng)，就是把住宅的層高標(biāo)準(zhǔn)提高到不低于3米。
提到城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，這位部長(zhǎng)羅列了一組數(shù)據(jù)和工作取得的成就，談到將重點(diǎn)從兩個(gè)方面抓好落實(shí)，包括：第一，抓體檢，找準(zhǔn)問(wèn)題；第二，抓項(xiàng)目，解決問(wèn)題。
最后住建部部長(zhǎng)還是說(shuō)，城市更新的這些工作，每一件其實(shí)都很不容易，又將希望寄托在了傳統(tǒng)美德上。
“加裝電梯，統(tǒng)一居民意見(jiàn)不太容易；增加停車位，去找到合適的地方也不太容易；在更新施工過(guò)程中會(huì)給居民生活帶來(lái)不便。解決這些難題，我們中華民族有傳統(tǒng)美德，鄰里相親、守望相助，我們要發(fā)揚(yáng)這種美德，一起來(lái)商量、一起來(lái)支持，大家攜起手來(lái)，把每一件民生實(shí)事一件一件辦實(shí)、辦好?！?/p>
01
浙工新村：548戶自掏約5億
幾乎不可復(fù)制案例
今年2月，杭州市拱墅區(qū)浙工新村正式交付，這是浙江省首個(gè)采取自主更新模式進(jìn)行重建的危舊小區(qū)。
2024年4月，浙江省發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》的文件。當(dāng)時(shí)，548戶居民自掏約5億重建浙工新村的新聞，再次引發(fā)了熱議。
自主更新后的浙工新村
圖源：潮新聞
杭州閘弄口新村、東村、新苑、鐵路宿舍等多個(gè)老舊小區(qū)，也在那段時(shí)間啟動(dòng)了“小區(qū)微更新調(diào)查”而引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注，甚至這幾個(gè)老舊小區(qū)的二手房市場(chǎng)因此一時(shí)間引起不小波瀾。
浙工新村自主更新模式成功踐行，引起了人們的美好暢想，這樣的模式是否可以推廣？
去年我們?cè)l(fā)文認(rèn)為：
“從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，要整個(gè)小區(qū)業(yè)主團(tuán)結(jié)一致、統(tǒng)一意見(jiàn)，難度非常大。
總有少數(shù)業(yè)主出于各種各樣的想法，甚至不排除極端自私的想法，不同意、不出錢、不合作。
所以，即使這樣一件對(duì)于老舊小區(qū)業(yè)主來(lái)說(shuō)是天大喜訊的事情，最終能落地的可能也并不多?！?/p>
浙工新村是極其罕見(jiàn)的一個(gè)案例，經(jīng)過(guò)了10年的波折才得以推進(jìn)重建，可以說(shuō)幾乎是不可復(fù)制的。
在全國(guó)，單純依靠全體業(yè)主自籌資金、自主更新的案例并不多見(jiàn)，從實(shí)踐上還是應(yīng)該走法治化、市場(chǎng)化道路。
02
老舊小區(qū)改造
必須也只能法治化市場(chǎng)化
城市有機(jī)更新和老舊小區(qū)改造，最終要回到法治化、市場(chǎng)化的道路上來(lái)，否則對(duì)于更多的老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，美好暢想可能只是暢想而已。
例如，深圳規(guī)定危舊房屋小區(qū)95%的業(yè)主同意城市更新的，其他5%的權(quán)利人的房屋由區(qū)級(jí)政府予以強(qiáng)制行政征收。
又如，香港規(guī)定當(dāng)90%的業(yè)主同意重建時(shí)（50年樓齡或以上的建筑物，比例可降低至80%），可由開(kāi)發(fā)商或政府土地整備部門向法院申請(qǐng)強(qiáng)制售賣令，由法院裁定后公開(kāi)拍賣地塊。
全國(guó)政協(xié)委員何杰在全國(guó)“兩會(huì)”期間的建議議案，抓住了問(wèn)題的要點(diǎn)。
“由國(guó)家層面統(tǒng)一立法，制定《城市更新管理法》，是踐行‘人民城市’理念、推動(dòng)城市治理現(xiàn)代化的關(guān)鍵舉措。”
何杰認(rèn)為，通過(guò)立法，避免政策碎片化問(wèn)題，解決政府部門與司法機(jī)關(guān)相互推諉，幫助地方法院解除上位法、下位法的管轄權(quán)以及終審權(quán)等問(wèn)題，避免無(wú)效率的司法扯皮資源浪費(fèi)，為全國(guó)城市更新提供穩(wěn)定預(yù)期。
從多層住房加裝電梯的進(jìn)展和阻力就可以看出。
面對(duì)可預(yù)計(jì)的未來(lái)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、城市化進(jìn)程放緩，人們特別是居住在老舊小區(qū)的業(yè)主通過(guò)購(gòu)置新房改善居住條件的能力下降，老舊小區(qū)原地改造甚至重建，實(shí)在是一件利國(guó)利民、實(shí)事求是、因地制宜提升人們居住品質(zhì)的路徑。
官方可以繼續(xù)推動(dòng)，特別是在法律法規(guī)上，比如業(yè)主在表決時(shí)，可以以90%-95%的比例通過(guò)，而不至于因?yàn)橐粌蓱魳I(yè)主行使否決權(quán)使良好計(jì)劃流產(chǎn)。
法律法規(guī)也包括明確哪些屬于綜合整治型，哪些屬于拆改結(jié)合型。
如果有法律法規(guī)這樣基礎(chǔ)性制度的推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)迅速跟進(jìn)轉(zhuǎn)型，從新房開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向老舊小區(qū)改造。
面對(duì)不同的老舊小區(qū)，結(jié)構(gòu)加固、外立面改造、加裝或改造電梯、更換門窗、重部管線等等一系列技術(shù)性的方案，都可能應(yīng)運(yùn)而生。
03
倡導(dǎo)“好房子”
同樣依賴法治化市場(chǎng)化
“好房子”絕不僅僅是將住宅層高提高到3米等問(wèn)題。
關(guān)于“好房子”的理念，最近幾年，多個(gè)省市以及多個(gè)有情懷的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)走在前列，他們對(duì)“好房子”的探索和實(shí)踐，早已遙遙領(lǐng)先于國(guó)家主管部門。
例如，綠城以“高顏值、極賢惠、最聰明、房低碳、全周期、人健康”6大要素為基準(zhǔn)打造“好房子”，將《綠城中國(guó)好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)2024》編制成冊(cè)，其中有189項(xiàng)嚴(yán)于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
如同老舊小區(qū)改造一樣，“好房子”的推行同樣依賴于法治化、市場(chǎng)化的道路。
靠美德、靠道德、靠倡導(dǎo)，最終都不如靠法治和市場(chǎng)，不能指望每一家房企都有長(zhǎng)期主義情懷。
如果說(shuō)我們現(xiàn)在的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》相當(dāng)于60分的房子，那么就應(yīng)該把規(guī)范的硬性標(biāo)準(zhǔn)提至75分。
至于從75分到90分，可以交給市場(chǎng)。
首先，應(yīng)該從法律法規(guī)層面修訂和提升住宅設(shè)計(jì)規(guī)范。
國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》歷經(jīng)1999年版本、2003年版本，最近一次修訂在2011年，至今已經(jīng)過(guò)去了14年。
時(shí)隔14年，無(wú)論是市場(chǎng)的需求，還是建筑技術(shù)、住宅設(shè)計(jì)和營(yíng)造的水準(zhǔn)，都發(fā)生了巨大變化，但現(xiàn)在仍然沿用著14年前的規(guī)范。
比如，規(guī)范中，住宅結(jié)構(gòu)只提了安全適用的原則，結(jié)構(gòu)類型、建筑材料、外墻面材料等等都沒(méi)有提及。
與時(shí)俱進(jìn)，更新和提升《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》已經(jīng)迫在眉睫。
其次，在修訂法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，政府倡導(dǎo)“好房子”應(yīng)以市場(chǎng)化為導(dǎo)向，讓房企在市場(chǎng)中積極探索和提升標(biāo)準(zhǔn)。
解除一些限制性措施（例如解除商品房限價(jià)、更為寬松的計(jì)容設(shè)計(jì)規(guī)范等），激勵(lì)房企放開(kāi)手腳多造“好房子”，既讓房企獲得相應(yīng)的品質(zhì)溢價(jià)，也可以讓購(gòu)房者買到更高品質(zhì)的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)雙贏。
無(wú)論是老舊小區(qū)改造，還是建造“好房子”，最可靠的還是法治化、市場(chǎng)化道路。
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