說好的美好前景，怎么說沒就沒了？
華涇
最近，華涇的業(yè)主聽到一個“壞消息”，華之門規(guī)劃縮水了！
不少業(yè)主也紛紛在網(wǎng)上感慨：
賣完地，就被背刺了。
具體的規(guī)劃變更大概有三個方面：
第一是華之門北側(cè)的小地塊商辦面積小了一半，從6.6萬㎡縮減了一半。
華之門核心區(qū)規(guī)劃的150米地標(biāo)規(guī)劃變成了住宅。
當(dāng)然也不全是“刪減”，華之門南側(cè)原來的綠地，部分改變成了科研用地。
這個調(diào)整的思路，讓人不由得聯(lián)想起來之前就已經(jīng)規(guī)劃降級過的“梅隴新中心”：
曾經(jīng)的120米雙子塔規(guī)劃消失，變成了科研用地。
曾經(jīng)的效果圖
變成科研了
這些規(guī)劃調(diào)整，最不開心的就是之前買入這個區(qū)域新房的業(yè)主們了。
整個徐匯華涇+閔行梅隴地區(qū)，曾經(jīng)被視為上海向南發(fā)展，中段崛起的希望——
甚至有些媒體已經(jīng)講出了“上海中心南移到華涇”的口號。
華涇之前新房的價格就已經(jīng)很貴，在限價還沒放開的時華涇新房價8萬+，梅隴7w+。
如今這房子都還沒交付，怎么規(guī)劃就頻頻降級，開始背刺業(yè)主了？
其實這個事情，幾年前華涇規(guī)劃剛出來的時候，我們就推文提示過風(fēng)險：
上海目前已經(jīng)是全球最大的甲級寫字樓市場，現(xiàn)在寫字樓嚴重過剩，就連市區(qū)的寫字樓空置率非常之高。
數(shù)據(jù)來自高力國際
內(nèi)環(huán)內(nèi)的寫字樓現(xiàn)在很多都是降價租不掉，你這外環(huán)還瘋狂建設(shè)地標(biāo)有啥用？
從大方向上看，最近兩年全上海的發(fā)展思路都轉(zhuǎn)變了，優(yōu)先開發(fā)市區(qū)，資源投給市區(qū)。
而徐匯就是其中沖的最猛的那一個，動的多代表著徐匯需要的資源也更多。
實際看徐匯內(nèi)部也是如此，當(dāng)下的徐匯遍地都是新項目，最不缺的就是寫字樓，缺的是企業(yè)。
徐家匯370米的超級地標(biāo)尚且在建，六百、太平洋百貨的舊改項目未來同樣也需要新的企業(yè)進來。
徐家匯中心
徐匯濱江已經(jīng)開業(yè)的西岸傳媒港目前空置率都很高，在建的西岸金融城三百萬方的體量擺在那里，未來嗷嗷待哺。
西岸金融城
楓林斜土片區(qū)在規(guī)劃的東安醫(yī)學(xué)城，漕河涇地區(qū)的航天科技城、越界、鑫耀中城的成片寫字樓也都需要企業(yè)入駐。
這種情況下，在華涇地區(qū)再搞一批地標(biāo)出來，顯然是不合理的。
而當(dāng)下的徐匯，最為缺乏的反而就是產(chǎn)業(yè)科研用地———因為漕河涇地區(qū)已經(jīng)全面開發(fā)完畢，完全沒有新地塊了。
以高科技企業(yè)為主的新的產(chǎn)業(yè)時代本身也不需要那么多講“面子”的超級地標(biāo)企業(yè)總部。
先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，反而需要能給高科技企業(yè)做研發(fā)的實驗室、做生產(chǎn)的設(shè)備車間，這些都需要科研用地。
華涇梅隴地區(qū)這么調(diào)整之后，反而是定位更清晰了，就是成為徐匯新時代的漕河涇，主打產(chǎn)業(yè)研發(fā)。
不過按照國人地標(biāo)依賴的心理，家門口看不到超高層了的確是會空落落的，這點對于華涇的居民來說的確是有些遺憾。
不過好在，華之門商場沒消失，總體量30萬方的Gate M華之門商場2027年會開業(yè)。
華之門商場效果圖
華涇西站的超大TOD的商辦也還在目前沒有縮水，新規(guī)劃也把位育科技搞到了華涇，相當(dāng)于這個區(qū)域也有了一梯隊的學(xué)區(qū)。
綜合倆看，華涇的潛力還在，區(qū)域的未來也在，只是換了一個更“落地”的模樣。
新江灣
之前我們分析過“上海樓市最不能買的幾類房子”，其中一類，就是“高營銷溢價”區(qū)域，舉得例子就是新江灣。
新江灣剛開發(fā)的時候第一個項目合生江灣國際公寓，2006年上市僅賣1.1萬一平。
后來隨著“新江灣，市區(qū)唯一一片濕地”的規(guī)劃出爐，新江灣迅速爆火，土拍價格節(jié)節(jié)攀升。
時隔一年，新江灣的土地價格就超過了房價，2007仁恒拿地價格直接飆升到2萬一平。
雖然價格年年攀升，但是阻擋不了去買房的有錢人：
因為在當(dāng)時主打這個綠地、低密概念的板塊太少了，吸引力太強，甚至不少在陸家嘴工作的金融高管都買到了新江灣。
2004年新江灣的航拍
不過，隨著新江灣的逐漸開發(fā)建設(shè)，大家逐漸發(fā)現(xiàn)，新江灣一直在不斷背刺之前沖著“環(huán)境好”買房的業(yè)主：
曾經(jīng)的綠地變成了一塊塊住宅用地，板塊內(nèi)的綠色越來越少，小區(qū)越來越多，這么多年就剩下兩長條綠地。
如今僅存的兩條綠地
如今好了，兩塊地規(guī)劃都出來了，基本上都建了房子。
北地塊規(guī)劃
南地塊規(guī)劃
屠龍少年終成惡龍，主打濕地綠化的新江灣，最終也成為了鋼鐵森林。
新江灣只是第一個走完開發(fā)歷程的“綠地板塊”，但不是市場上的最后一個。
如今市場上依然主打楔形綠地概念的板塊可是太多了：
有仍在開發(fā)的森蘭，起步一段時間的張家浜、前灘南，剛起步的北蔡楔形綠地。
這些區(qū)域都在或多或少主打生態(tài)概念，但是一定要記住：
所謂的楔形綠地就只是暫時沒開發(fā)的用地，短暫的充當(dāng)了公園的作用。
上海的楔形綠地
能長期保存的綠地資源，除了少數(shù)是像世紀(jì)公園、大寧公園那樣已經(jīng)完全開發(fā)的市政公園；
剩下的就只有偽裝成綠地但實際拆不掉的區(qū)域（不點名了）、以及高架橋邊上的防護林了。
前者，的確是高達千億土地價值的頂級配套，后者就只是遮擋硬傷的遮羞布了。
當(dāng)然，新江灣雖然開發(fā)完畢失去了綠地優(yōu)勢，他也不是就被樓市拋棄了。
北四區(qū)由于歷史原因造成了能整片開發(fā)的區(qū)域很少，大部分都有老破小等歷史包袱，新江灣這種純粹低密度整體開發(fā)的板塊依然具有稀缺性。
而且由于當(dāng)年主打改善客群，新江灣的大三房（120以上的三房）產(chǎn)品是主力，目前還沒有完全被東外灘、中興路100平小三房分流。
不過隨著中小套的放開，這種優(yōu)勢的確是在被削弱中，新江灣，也即將進入價值下跌周期。
楊行
楊行有點慘。
前幾年都以為憑借著吳淞創(chuàng)新城的頂級大規(guī)劃，楊行這個規(guī)劃中心板塊能夠一舉起飛；
最不濟也能改善一下拉胯的城市界面，搞點新的公共配套，比如在核心區(qū)建設(shè)一個大的綜合體商場。
但是沒想到才高興了沒多久，吳淞創(chuàng)新城的規(guī)劃改了——楊行直接從貴妃變成了打入冷宮的宮女。
眾所周知，寶山之前的問題在于規(guī)劃太多，太分散，因此每一個規(guī)劃的落地進度都不所太快。
近些年我們驚喜的發(fā)現(xiàn)：
寶山的專注度突然提升了，整體的資源幾乎都在往南大和吳淞創(chuàng)新城兩個方向集中，這也讓我們看到了寶山崛起的希望。
而沉寂多年的楊行，有了高鐵北站和吳淞副中心的雙料加持——
即便是吳淞創(chuàng)新城沒辦法全部落地，作為規(guī)劃C位的楊行地區(qū)至少能獲得一些新的發(fā)展。
畢竟最核心的地方，總歸是要有些成果留下的，即便吳淞創(chuàng)新城其他區(qū)域不成功，楊行也得成功。
只是沒想到楊行大部分規(guī)劃還沒開始，就慘遭規(guī)劃降級。
新版本的大吳淞規(guī)劃，主要開發(fā)區(qū)域集中在和楊浦交界的部分，核心開發(fā)蘊藻浜沿岸地區(qū)。
雖然楊行還在大吳淞的規(guī)劃內(nèi)，但是從核心區(qū)變成輻射區(qū)，這個帶飛效果就削弱了好幾層。
楊行之前就因為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不太好、城市界面一般，一直是外環(huán)旁一圈中的房價洼地。
楊行的版圖
房齡最新的大華公園薈如今掛牌價和成交價都在5萬上下，四季都會系列基本也是5萬左右。
招商花園城、遠洋香奈、綠地海域笙暉等小區(qū)，如今的成交價都很難超過5萬。
雖然正在建設(shè)的19號線會給楊行帶來一部分新增量，不過問題就和如今的1號線一樣：
不是地鐵線路上游沒有強產(chǎn)業(yè)區(qū)，而是站點太多、樓市鄙視鏈太長。
等購買力來的時候，就只剩4-5萬預(yù)算的群體了。
打鐵，還是得自身硬??！
結(jié)語
如今上海的發(fā)展方向很明確，就是資源高度集中在市區(qū)（外環(huán)內(nèi)），甚至可以說高度集中在市中心。
買房買成熟區(qū)域、買看得見摸得著的，愈發(fā)成為當(dāng)下上海樓市的共識。
對于仍在建設(shè)中的這些新規(guī)劃，建議大家都要保持謹慎看待：
即便是非常強勢的區(qū)、看起來非常靠譜的規(guī)劃——也只能視作“有限增量”，打折評估其對于房價的正向作用。
即便是市區(qū)的規(guī)劃，我們也不認為都能按預(yù)期落地，大家的發(fā)展也會有差異，上限不同。
篇幅有限，具體的板塊發(fā)展問題，歡迎留言討論。
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