深圳的住房結(jié)構(gòu)要發(fā)生翻天覆地的變化了。
十四屆全國人大三次會議9日下午舉行記者會，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示：把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。
一時間，引起了廣泛關(guān)注，本次壹地產(chǎn)也是盤點(diǎn)了全深圳2000年前建成的小區(qū)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)有1800+個。另外據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳目前居改方向的項(xiàng)目有55個（包括但不限于2000年前的小區(qū)），快的已經(jīng)開始在建樣板間了。
具體情況，一起來看看。
01.
1897個2000年以前建成小區(qū)
福田、南山、羅湖最多，超7成
2019年，首次提出2000年以前老舊小區(qū)的改造措施；
2025年，兩會加入了“都要”二字，進(jìn)一步明確了改造范圍將全面覆蓋。
一時間，關(guān)于2000年以前房源的占比以及改造的完成量，成為了社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《中國人口普查年鑒-2020》顯示，把全國45791305戶居民按住房建成時間劃分，全國范圍內(nèi)2000年前建造的房屋占比高達(dá)35%，相當(dāng)于有超過1600萬戶家庭居住在房齡超過25年的老小區(qū)里。
圖源真叫盧俊
具體到深圳，據(jù)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，在2000前建成的老舊小區(qū)大約有1897個，其中福田最多515個，占比27.15%；其次是羅湖500個，占比226.36%；第三是南山371個，占比19.56；再是寶安有230個，占比12.125。龍崗、龍華、光明等區(qū)域2000年以前的樓盤相對較少。
要是以空間總體規(guī)劃來分，整個中心區(qū)2000年以前的樓盤占總數(shù)量的85.2%。倘若這些老舊小區(qū)均面臨改造或拆除重建的計(jì)劃，無疑將對整個深圳的城市面貌、居住環(huán)境和房地產(chǎn)分布結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
附部分小區(qū)分布圖：
02.
55個項(xiàng)目立項(xiàng)居改方向
有的已經(jīng)在做樣板間了
之所以能引起如此廣泛的關(guān)注，主要和居民的居住環(huán)境和收益相關(guān)。
主要原因有兩個方面：
一方面，老小區(qū)由于建筑年代久遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施存在損壞且不夠完善，迫切需要進(jìn)行改善。
以前海月亮灣花園為例，業(yè)主在留言板上反映，小區(qū)存在安全隱患，如鋼筋銹蝕、石塊掉落等問題。
圖源領(lǐng)導(dǎo)留言板
針對這一問題，深圳已經(jīng)積極開展了相關(guān)工作。數(shù)據(jù)顯示，截至2024年8月底，全市已完成1363個老舊小區(qū)的基礎(chǔ)類改造，據(jù)深圳官方公布2025年的改造目標(biāo)將完成老舊小區(qū)改造100個以上。
如益田村，距今已有29年的樓齡。從2023年開始啟動翻新，截至2025年1月改造竣工，休閑、健身、教育、生態(tài)等方面全部翻新，也成為了示范區(qū)。
值得一提的是，老小區(qū)的翻新同樣能提升價值，如上海和平小區(qū)，加裝電梯和保溫改造后，房價飆升20%。
圖源廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
另一方面，城市更新伴隨著新機(jī)遇，新利益。
在深圳的舊改慣例中，賠償面積通常為1.2倍，而舊改后的新房價格往往比老房子價格的價格高出不少，也是我們通常講的博舊改。
例如去年南苑新村拍了一套法拍房，從起拍價的約4.1萬/㎡，搶到9.9萬/㎡，價格翻了2.45倍。
之所以能拍出這么高的單價，也是因?yàn)槟显沸麓迮f改即將動工，協(xié)議稱回遷面積94.5㎡、送1個車位，即使不算車位，折合單價就是7.47/㎡，而目前項(xiàng)目周邊的次新房翡翠明珠花園掛牌價已達(dá)10.7萬/㎡，兩者價差1.43倍。
圖源阿里法拍
經(jīng)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，目前深圳拆除重建類城市更新單元計(jì)劃立項(xiàng)居改方向項(xiàng)目34個，其中羅湖占比最多有11個，福田、鹽田各7個，南山5個，龍崗和龍華項(xiàng)目相對較少。
像其中的華泰小區(qū)、南苑新村、木頭龍、金鉆豪園、鶴塘小區(qū)、龍溪花園、海濤花園、橋東片區(qū)8個項(xiàng)目，共同被列入《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃》第一批計(jì)劃，但目前只要一半項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，另一半項(xiàng)目仍在一級推進(jìn)過程中。
棚改方面，居改方向的項(xiàng)目有21個，其中開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有14個，像比較熟悉的麗島花園、華南村等都在其中。規(guī)劃批復(fù)有4個，華富北區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、香蜜二村舊住宅區(qū)（棚戶區(qū)）改造項(xiàng)目就在其中。
兩者加起來，拆住重建+棚改有居住改造方向的確定項(xiàng)目有55個。其中像麗島花園棚改項(xiàng)目目前已經(jīng)確定為售保房，前段時間壹地產(chǎn)去實(shí)談發(fā)現(xiàn)，建筑主體已經(jīng)出地面15層+，疑似在做樣板間了。（）
03.
小結(jié)
1800+老小區(qū)，現(xiàn)在確定居改方向的才55個，其中2010年 提出了8個老小區(qū)的舊改，過去了14年還只完成了一半，可見改造和拆除重建也面臨著諸多挑戰(zhàn)。
過往深圳拆除重建類舊住宅區(qū)更新改造聚焦城市更新和棚戶區(qū)改造， 近兩年也在探索新模式分別為舊住宅區(qū)改造試點(diǎn)、土地整備房屋征收、獨(dú)棟危房捆綁周邊城市更新、業(yè)主自籌資金原拆原建。
圖源合一城市更新
如嶺南公司住宅樓被認(rèn)定為危房，就捆綁紅嶺統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元共同改造；
羅湖紅崗花園則是采取業(yè)主自籌資金原拆原建模式啟動舊住宅改造，該項(xiàng)目也是深圳首例舊住宅區(qū)業(yè)主自籌資金原拆原建項(xiàng)目。
據(jù)悉，該小區(qū)原本在2019年5月已啟動過棚戶區(qū)改造模式，但實(shí)際推進(jìn)緩慢，所以業(yè)主采取自籌資金原拆原建模式，從領(lǐng)導(dǎo)留言板上可以看到，目前4-16, 18棟都超過了90%， 但部分樓棟業(yè)主把一樓的商品房改為商鋪出租，部分公司房沒有簽約而停滯不前。
圖源領(lǐng)導(dǎo)留言板
從回復(fù)來看，政府也表示，此次改造政府引導(dǎo)和支持，必要時相關(guān)政府部門亦會介入提供政策宣講等協(xié)助。在結(jié)合本次兩會也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅，或?qū)⒂瓉硇逻M(jìn)展。
最后，在大家認(rèn)為迎來全面舊改，是博舊改的好時機(jī)時，壹地產(chǎn)也要再次提醒各位，博舊改有風(fēng)險，城市更新改造需要一定的周期，要考慮周全。
注：部分信息來源樂有家、合一城市更新。
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