當香港樓市成交量創(chuàng)下1997年以來新低、中原城市指數(shù)（二手私人屋苑樓價走勢指標）累計回調(diào)25%之際，市場正形成空前一致的悲觀共識。
當然，我們不可盲目信任數(shù)據(jù)而放棄獨立思考和判斷，其本質(zhì)是輔助參考。
但如果我告訴你，現(xiàn)在是個很好的逆向機遇，是買房的好時機。
你會相信嗎？
圖：信報
作為深耕香港房地產(chǎn)市場的分析師，所長理解此刻拋出"逆趨勢必然引發(fā)爭議。
畢竟在社交媒體充斥唱衰聲浪的當下，提出相反觀點需要直面三重質(zhì)疑：政策環(huán)境是否逆轉(zhuǎn)？資產(chǎn)估值是否合理？供需結(jié)構(gòu)是否失衡？
圖：Yahoo財經(jīng)
這些，所長都會在下面的文章中給出回答。
你若耐心審視接下來的推演脈絡(luò)，或許會察覺市場共識中的認知裂隙。
真正的不動產(chǎn)配置本質(zhì)上是認知能力的兌現(xiàn)。
有了認知，就有了一切。
逆向思維的精髓不在于對抗市場，而在于識別市場定價機制中的非對稱風險收益比。
你以為的“暴跌”
不過是周期的“深蹲起跳”
香港樓市從2021年的最高點到現(xiàn)在，已經(jīng)跌了27.76%，看似嚴峻的數(shù)字背后，恰是房地產(chǎn)市場每18年左右就會經(jīng)歷的一次自我修正。
根據(jù)1970年以來58個經(jīng)濟體所形成的195個房價周期，其中包含29個大型房價泡沫和39個小型房價泡沫。
研究發(fā)現(xiàn)，小型房價泡沫（跌幅在20%-35%之間的），平均4.25年多一點就會跌到底。而香港此輪調(diào)整已持續(xù)38個月，從時間上看，接近4.25年的平均調(diào)整時間。
圖：網(wǎng)絡(luò)
歷史雖然不會一模一樣地重演，但規(guī)律可循：
比如1998年亞洲金融風暴后，香港樓價大跌了62.2%，但2003年SARS過后，樓市就開始了長達18年的上漲；2008年金融危機時，香港樓價下跌了20%，但隨后香港政府采取了一系列措施來穩(wěn)定樓市，如推出“勾地表”制度并且承諾不賤賣土地等，樓價在較短時間內(nèi)實現(xiàn)了反彈。
這些都說明，香港樓市有著它自己的韌性和周期規(guī)律，每次調(diào)整后，都有可能迎來新的發(fā)展機遇。
你糾結(jié)的“過剩論”
正在被需求數(shù)據(jù)悄然證明
供應(yīng)端：
2025年私樓落成量預(yù)計2.09萬伙，較2024年下降14%，2027年后更將逐步回落。
對比1997年樓市崩盤時的空置率，當前市場的調(diào)整更接近“結(jié)構(gòu)性出清”——開發(fā)商主動放緩建設(shè)、淘汰低效庫存，反而為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)騰出空間。
圖：信報
需求端：
現(xiàn)在香港房子不愁賣的底氣是：
2024年共有近14萬宗各類人才入境計劃簽證成功獲批。從2022年底至2025年2月，各項人才入境計劃共收到超過44萬宗申請，當中獲批的超過28萬宗，期間共有約16萬名人才攜同家人抵港。
高才通計劃在不到2年時間里已有約9萬多人才獲批來港。假設(shè)其中一部分人才有購房需求，按照家庭為單位計算，新增住房需求在合理范圍內(nèi)。
圖：見水印
另外，香作為國際金融中心和通往中國內(nèi)地的門戶，吸引了大量中國企業(yè)在此設(shè)立總部或分支機構(gòu)。這些企業(yè)的實控人在港工作置業(yè)，樓市的承接需求不會停止。
你質(zhì)疑的“接盤”
正在被聰明資金抄底布局
當散戶還在觀望，三類資金已開啟抄底：
? 外資：
2024年11月，外資大行高管先后在香港置業(yè)更成為熱話。
橋水投資公司聯(lián)席首席投資官鮑勃·普林斯（Bob Prince）買入何文田加多利山豪宅；在港生活逾20年的太盟投資集團聯(lián)合創(chuàng)辦人兼首席執(zhí)行官高天樂（Chris Gradel），去年斥資5.5億元在港購置戰(zhàn)前大宅。
外資大行看好香港前景
圖：中國評論新聞網(wǎng)
? 新移民：
16 萬人才計劃獲批者中，大部分家庭將“首置預(yù)算”鎖定800-1200萬港元，他們的決策邏輯是：用一套房的錢，綁定香港的 “頂級公共資源”：比如教育和醫(yī)療。
? 典型企業(yè)家案例：
·曾毓群（寧德時代董事局主席）：2024年11月斥資3345萬港元購入啟德新區(qū)天瀧海景豪宅，反映新能源巨頭對香港資產(chǎn)的配置需求。
·郭眈（百度創(chuàng)始成員之一）：2024年11月以6950萬港元購入西半山“大學閣”4 房大宅，看重傳統(tǒng)豪宅區(qū)的保值屬性及學區(qū)資源。
你猶豫的“風險”
藏著中產(chǎn)置換的“杠桿紅利”
接下來的思路才是重點，對于想在香港買房、預(yù)算在800-1000萬的港漂中產(chǎn)群體來說尤為重要：
香港中產(chǎn)階級家庭的收入水平通常在每月14,850港元至59,400港元之間，金融類從業(yè)者甚至高達10萬-20萬港元，這意味著部分中產(chǎn)家庭已積累了一定的財富。
對于這類中產(chǎn)家庭而言，若計劃購買千萬港元的豪宅，香港當前的貸款政策為其提供了相對有利的條件。
根據(jù)2024年的貸款政策，價值3,000萬港元或以下的自用住宅物業(yè)，按揭成數(shù)上限為七成。以購買1,000萬港元的物業(yè)為例，若為非永居身份，通?？缮暾埖搅傻馁J款額度，即600萬港元，首付則需支付400萬港元。這意味著，中產(chǎn)家庭可以用400萬至500萬港元左右的首付，撬動1,000萬港元豪宅的購房杠桿。
圖：香港經(jīng)濟日報
結(jié)語
穿越周期的，從來不是運氣而是認知
當市場共識形成之時，往往是反轉(zhuǎn)之始。
香港特有的"金融+人才+地緣"三重護城河，正在孕育新一輪資產(chǎn)重估浪潮。
圖：大公文匯
回顧香港樓市30年：1997年暴跌 65%，15年漲回300%；2020年疫情跌5%，2023年反漲 12%。每一次調(diào)整，都是“用時間換空間”的上車機會。
對于月供占收入40%以內(nèi)的中產(chǎn)，現(xiàn)在買入不是投機，而是“用自住需求對沖市場波動，用時間杠桿沉淀資產(chǎn)價值”。
當北部都會區(qū)的基建落地（類比 20 年前的深圳前海），當減息周期帶動市場回暖，今天的猶豫，或許會成為未來十年最遺憾的錯過。
如果你有任何在港買房的問題，或有買房體驗想要分享，歡迎在后臺留言~
所長期待著每一個你的故事，并樂意為大家答疑解惑！
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