住建部重磅新規(guī)來了。
兩會上，住建部部長倪虹放出大招：“將2000年以前建成的城市老舊小區(qū)納入城市更新改造范圍”。這則消息一下子沖上熱搜榜。
來自上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，這項政策涉及的房屋規(guī)模66億平方米。這將是一個巨大的市場，改造將帶來萬億級的風(fēng)口。
那么這么大規(guī)模的老舊小區(qū)，接下來如何改造？是拆了重建還是只是微改造？這是一個宏大的話題，同時也催生了一個龐大的市場。
未來持有“老破小”的業(yè)主們也會笑開花，改造后房屋將會大幅升值。
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改造66億平米涉及2億人
實際上，早在2020年國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》時就提出，到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。今年是“十四五”規(guī)劃收官之年，這意味著基本完成改造2000年之前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)工作已進入收尾階段。
據(jù)悉，多地甚至已將2005年之前建成的老舊小區(qū)納入城市更新改造范圍中了。如今，住建部再次將老舊小區(qū)的改造時間提前5年。建筑類型涵蓋多層住宅、筒子樓、工人新村等承載著歷史記憶的建筑。
該研究院統(tǒng)計了1980年以來全國房屋竣工面積歷年數(shù)據(jù)，統(tǒng)計顯示，2000年及以前的竣工的房屋規(guī)模為當(dāng)前存量房屋總規(guī)模的9%，建面大約為66億平方米，涉及人員超過2億人。
老舊小區(qū)改造，有三大實施路徑。
第一個路徑，政府主導(dǎo)改造由地方政府作為實施主體，資金來源于中央和地方財政，北京勁松模式堪稱此類改造的典范。
第二個路徑，政企合作改造由PPP項目公司負責(zé)，資金依靠專項債和社會資本，上海田子坊的更新便是成功范例。
第三個路徑，居民自主更新則由業(yè)主委員會主導(dǎo)，資金來自維修基金和居民分攤，杭州武林新村的試點為這一模式提供了寶貴經(jīng)驗。
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或?qū)⒗瓌咏?jīng)濟增長1%
可能有人誤認為，老舊小區(qū)改造將會造新一輪的拆遷潮。
但上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，“這顯然是一種誤讀”，“老舊小區(qū)改造絕對不能完全理解為拆遷，“涉及拆遷時，會單列為‘城中村’，一般不說成老舊小區(qū)改造?！?/p>
老舊小區(qū)改造更多時候是指外立面翻新、加裝電梯、供水供電管網(wǎng)翻新等改造和修繕工程。
“原拆原建”是老舊小區(qū)改造當(dāng)中的一種，通俗地理解就是，“小區(qū)業(yè)主主導(dǎo)，推倒老小區(qū)重建”，是對市區(qū)老破小二手房盤活的新策略。
近年來，多地政策聚焦老舊小區(qū)“自主更新”，即老舊小區(qū)“原拆原建”。2024年以來，關(guān)于“原拆原建”的提法增多，充分說明其成為老舊小區(qū)改造的一種重要模式。
統(tǒng)計顯示，全國至少有北京、上海、廣州、深圳和杭州 5 個城市已明確推進“原拆原建”模式，該模式受到了廣大居民的認可。
但實際推進的節(jié)奏卻比較慢，周期也比較長。此類項目推進中確實遇到了一些難點和壓力：
一是戶型問題，比如說老小區(qū)的戶型結(jié)構(gòu)差異非常大，多達幾十種，所以在新建小區(qū)的戶型設(shè)計方面，要協(xié)調(diào)的業(yè)主利益非常多，意見也難以統(tǒng)一，即便小區(qū)戶型設(shè)計完畢，如何分配也面臨著難點。
二是資金問題，原拆原建不像傳統(tǒng)拆遷模式一樣可以獲得資金賠償，相反卻需要業(yè)主自籌資金，自籌資金占整個項目投資量的25%；
三是規(guī)劃設(shè)計，部分小區(qū)受周邊城市既定規(guī)劃等影響，在地下管網(wǎng)、容積率、公共設(shè)施配套增設(shè)、綠化率等方面存在規(guī)劃困難，導(dǎo)致相關(guān)工作推進遲緩。
從“原拆原建”的住房改造情況看，其往往屬于房齡過高的住宅小區(qū)。從各地“原拆原建”的推進情況看，1990年及以前建造的房屋被納入試點的可能性最大。來自易居房地產(chǎn)研究的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1990年及以前建造的房屋大約占了2%，其規(guī)模約為18億平方米。
若一二線城市積極推進“原拆原建”工作，其對于全國房地產(chǎn)開發(fā)投資將帶來積極影響。華福證券地產(chǎn)首席分析師陳立認為，根據(jù)我們的報告《城中村改造可以拉動多少投資與銷售》測算，新增100萬套城中村改造或可帶來投資7697億元、商品房銷售額3.48萬億元，若改造分5年完成，則年均或拉動投資1539億元，拉動銷售6956億元。
上海易居房地產(chǎn)研究院測算的數(shù)據(jù)是，“原拆原建”每年可以帶動1000億元的投資量，年均拉動全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長約1個百分點。
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“老破小”房屋平均升值72%
上海易居房地產(chǎn)研究院對北京、上海、廣州、深圳、杭州和南京等全國6個重點城市“原拆原建”的規(guī)模占比和增值空間等進行簡單測算發(fā)現(xiàn)：
一是6個城市中心城區(qū)納入試點的小區(qū)占比（即中心城區(qū)可原拆原建小區(qū)/中心城區(qū)所有小區(qū)）分別為2%、3%、4%、3%、2%和1%，6個城市平均值為3%。
二是此類模式下，“舊貌換新顏”，新房對比過去老破小二手房的價格將分別上漲108%、155%、80%、34%、23%和33%，6個城市平均值為72%。若此類項目采取共有產(chǎn)權(quán)方式定價和管理，即地方政府和業(yè)主各對半共享物業(yè)增值，那么參與“原拆原建”的業(yè)主將享受房屋價值36%的增值空間。
三是從城市對比看，城市規(guī)模和能級越高、二手房降溫力度越大，那么小區(qū)增值機會越大，業(yè)主支持“原拆原建”的力度也將更大。
“原拆原建”不僅帶來房屋升值，另外一大好處是，相比傳統(tǒng)的置換新房模式，將可以少支付30%比例的支出。通俗來說，過去可能需要100萬的資金才能入住一套新房，而現(xiàn)在通過“原拆原建”，只需要70萬元就可以入住同樣的一套新房。
“會出現(xiàn)很多新產(chǎn)業(yè)，比如符合老舊小區(qū)改造需求的加裝電梯企業(yè)、適老化公共設(shè)施以及兒童活動場地配套企業(yè)都能得到發(fā)展，很多企業(yè)已經(jīng)瞄準了這些方向?！眹儡S進表示。
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