過(guò)去5年，華發(fā)股份一直穩(wěn)居“千億房企”陣容。然而，為了實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售規(guī)模，華發(fā)股份卻犧牲了凈利潤(rùn)。
近日，華發(fā)股份率先披露2024年年報(bào)，從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，華發(fā)股份的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑明顯。
2024年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約599.92億元，同比減少16.84%；歸母凈利潤(rùn)約9.51億元，同比減少48.24%；基本每股收益0.35元，同比減少55.7%。
銷(xiāo)售方面，其2024年全口徑銷(xiāo)售額達(dá)1054.4億元，位列克而瑞2024年度銷(xiāo)售榜TOP10，連續(xù)5年保持千億房企地位，但銷(xiāo)售額出現(xiàn)了下滑。
與此同時(shí)，華發(fā)股份資產(chǎn)負(fù)債率長(zhǎng)期處于高位。2021-2023年，其資產(chǎn)負(fù)債率分別為72.99%、71.37%、69.77%，盡管呈緩慢下降趨勢(shì)，但2024年仍維持在70.26%的高位。
守住千億卻輸了利潤(rùn)
回顧過(guò)去幾年，華發(fā)股份的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)雖有高光時(shí)刻，但也暗藏諸多問(wèn)題。
從營(yíng)收數(shù)據(jù)來(lái)看，華發(fā)股份2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入512.41億元，同比增長(zhǎng)0.46%，增長(zhǎng)幅度較為平緩。2022年，營(yíng)業(yè)收入升至591.90億元，同比增長(zhǎng)15.51%，表現(xiàn)較為亮眼。
但好景不長(zhǎng)，華發(fā)股份2023年?duì)I收進(jìn)一步增至721.45億元，同比增長(zhǎng)19.35%。但到了2024年，卻遭遇滑鐵盧，營(yíng)業(yè)收入約599.92億元，同比下降16.84%。
華發(fā)股份利潤(rùn)方面的問(wèn)題更為突出。2021年，其實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)46.77億元，同比增長(zhǎng)2.56%；歸母凈利潤(rùn)31.95億元，同比增長(zhǎng)10.09%，盈利狀況尚可。
2022年，華發(fā)股份凈利潤(rùn)雖保持基本平穩(wěn)，歸母凈利潤(rùn)卻同比下降19.31%，這主要受項(xiàng)目權(quán)益比例下降等因素影響。
2023年，華發(fā)股份的凈利潤(rùn)進(jìn)一步下降至34.65億元，同比下降28.96%；歸母凈利潤(rùn)為18.38億元，同比下降29.58%，增收不增利的現(xiàn)象十分明顯。
到了2024年，華發(fā)股份的歸母凈利潤(rùn)約9.51億元，較上一年減少48.24%，利潤(rùn)大幅縮水。
利潤(rùn)下滑的背后，一方面是成本的不斷攀升。華發(fā)股份2023年全年拿地建面497萬(wàn)平方米，為近3年最高值，拿地強(qiáng)度為54.2%，較2022年的38.7%有了明顯提升。高昂的土地成本壓縮了利潤(rùn)空間。
另一方面，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致銷(xiāo)售價(jià)格受限。盡管華發(fā)股份在品牌建設(shè)方面有所投入，但在一些市場(chǎng)中，為了促進(jìn)銷(xiāo)售，不得不采取價(jià)格策略，進(jìn)一步影響了利潤(rùn)水平。
銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同樣面臨挑戰(zhàn)。2021年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1218.9億元，銷(xiāo)售面積468.8萬(wàn)平方米。2022年，銷(xiāo)售額為1202.41億元，銷(xiāo)售面積400.9萬(wàn)平方米。2023年，全口徑合同銷(xiāo)售額1259.9億元，同比增長(zhǎng)4.8%，連續(xù)4年躋身“千億陣營(yíng)”。
然而，2024年，雖全口徑銷(xiāo)售額達(dá)1054.4億元，位列克而瑞2024年度銷(xiāo)售榜TOP10，較上一年上升4位，連續(xù)5年保持千億房企地位，但銷(xiāo)售額出現(xiàn)了下滑。
在銷(xiāo)售回款方面，2024年實(shí)現(xiàn)回款金額499.78億元，與銷(xiāo)售額相比，回款比例并不高。銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑和回款困難，與市場(chǎng)需求的變化密切相關(guān)。
回顧過(guò)去，自2019年起，華發(fā)股份的長(zhǎng)期借款便呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)。
數(shù)據(jù)顯示，2019年，華發(fā)股份的長(zhǎng)期借款為457.35億元，到了2020年，這一數(shù)字大幅增長(zhǎng)至794.11億元，增幅高達(dá)73.63%。如此迅猛的增長(zhǎng)速度，使得公司的債務(wù)負(fù)擔(dān)顯著加重。
2020年8月，監(jiān)管部門(mén)提出“三道紅線”融資新規(guī)。彼時(shí)，華發(fā)股份“三道紅線”全踩：剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)76.5%，凈負(fù)債率為181.6%，現(xiàn)金短債比為0.9。
不過(guò)，華發(fā)股份此后努力改善債務(wù)狀況。到2021年底，公司成功實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全面轉(zhuǎn)“綠”，在一定程度上緩解了其融資壓力。
然而，這并不意味著華發(fā)股份的債務(wù)問(wèn)題已得到徹底解決。2023年財(cái)報(bào)顯示，其籌資凈現(xiàn)金流從2023年的114.39億元驟降至2024年前三季度的-4.3億元。
截至2024年末，華發(fā)股份總資產(chǎn)為4202.95億元，同比減少6.95%；總負(fù)債為2953.07億元，同比減少7.72%，資產(chǎn)負(fù)債率仍維持在70.26%的高位。
因此，投資者對(duì)于華發(fā)股份的債務(wù)結(jié)構(gòu)可持續(xù)性依然心存疑慮。他們質(zhì)疑其在2024年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已連續(xù)三個(gè)季度為負(fù)的情況下，存在債務(wù)滾動(dòng)融資風(fēng)險(xiǎn)。
另外，華發(fā)股份債券募集說(shuō)明書(shū)披露項(xiàng)目預(yù)期凈利率僅為3.16%-4.41%，資金使用效率也飽受詬病。盡管控股股東華發(fā)集團(tuán)承諾認(rèn)購(gòu)不低于29.64%的份額并設(shè)置限售期，但市場(chǎng)的擔(dān)憂情緒仍未消散。
此外，華發(fā)股份還面臨存貨高企的難題。2023年末，其存貨高達(dá)2750億元，同比增長(zhǎng)13%，占流動(dòng)資產(chǎn)總額的71%。
到了2024年，盡管華發(fā)股份新增土地儲(chǔ)備規(guī)模同比增長(zhǎng)15%，但商品房銷(xiāo)售額卻同比下降22%，存貨周轉(zhuǎn)率降至0.17次，遠(yuǎn)低于行業(yè)TOP20企業(yè)均值（0.35次）。
如此龐大的存貨規(guī)模，不僅大量占用資金，還增加了減值風(fēng)險(xiǎn)。2023年年末，華發(fā)股份對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)提近14億元的減值準(zhǔn)備，進(jìn)一步壓縮利潤(rùn)空間。
華發(fā)股份的前身可追溯至1980年成立的珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展公司房地產(chǎn)經(jīng)理部，當(dāng)時(shí)參與珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“銀海新村”的開(kāi)發(fā)，進(jìn)軍房地產(chǎn)。
1992年8月18日，珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司正式成立。1994年，華發(fā)股份取得國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。
2004年，對(duì)于華發(fā)股份而言是具有重大意義的一年，公司成功在上交所掛牌上市，成為珠海首家上市房企。
上市后，華發(fā)股份的業(yè)務(wù)逐漸涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、金融投資、文教旅游、高端服務(wù)、商貿(mào)物流等多個(gè)領(lǐng)域，逐步轉(zhuǎn)型為綜合型企業(yè)集團(tuán)
不過(guò)，近年來(lái)華發(fā)股份的房屋質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)，多地業(yè)主發(fā)起維權(quán)行動(dòng)。
在深圳，前海華發(fā)新城華苑項(xiàng)目于2024年年底交付后，業(yè)主們投訴稱(chēng)，廚房與衛(wèi)生間的樓板有多處開(kāi)裂后修復(fù)的痕跡，衛(wèi)生間出現(xiàn)多處注漿補(bǔ)漏但針頭未拔除的情況，且漏水現(xiàn)象依然存在。
此外，小區(qū)內(nèi)道路和活動(dòng)場(chǎng)地的材質(zhì)與售房說(shuō)明書(shū)以及宣傳沙盤(pán)不符，戶內(nèi)沒(méi)有給水總閥，廚房排水口設(shè)計(jì)不合理，入戶大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)低等問(wèn)題也讓業(yè)主們大為不滿。
面對(duì)業(yè)主的投訴，寶安區(qū)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行回復(fù)，建設(shè)單位也承諾對(duì)部分問(wèn)題進(jìn)行整改，但業(yè)主們對(duì)整改效果仍持觀望態(tài)度。
無(wú)獨(dú)有偶，上海的古美華府項(xiàng)目同樣深陷質(zhì)量風(fēng)波。該項(xiàng)目在2022年獲取土地，2023年實(shí)現(xiàn)當(dāng)日售罄，然而在2024年末預(yù)驗(yàn)收階段，卻暴露出墻體結(jié)構(gòu)性裂縫、排水系統(tǒng)斷層等工程質(zhì)量問(wèn)題。
除此之外，其他地區(qū)的華發(fā)股份項(xiàng)目也未能幸免。據(jù)12315消費(fèi)者投訴信息公示平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2024年6月11日，有消費(fèi)者反映購(gòu)買(mǎi)的華發(fā)股份精裝修房存在以假充真、以次充好的問(wèn)題，要求重做和更換。最終，在杭州市拱墅區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局的介入下，雙方于2024年6月12日達(dá)成調(diào)解協(xié)議。
面對(duì)諸多質(zhì)量問(wèn)題和業(yè)主的維權(quán)行動(dòng)，華發(fā)股份需要深刻反思，加強(qiáng)工程質(zhì)量管控，積極與業(yè)主溝通協(xié)商，妥善解決問(wèn)題，重塑公司的品牌形象。
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