這幾天，有網(wǎng)友咨詢房師傅，市南學區(qū)房的走勢。
很明顯，他傾向于給孩子找個好學校，但經(jīng)濟壓力較大，怕將來房子賣不上好價格。
實際上，有類似糾結(jié)點的家長太多了。
對于學區(qū)房的隱患，他們多少了解一些，但為了孩子，還是想嘗試一下。
咱今天就簡單聊聊這個話題。
1、市南學區(qū)房回歸理性
市南中片區(qū)，曾經(jīng)因?qū)W區(qū)和房價被稱為“青島第一學區(qū)房”。
這個片區(qū)，一直是青島學區(qū)房市場的風向標?，F(xiàn)在，在市場調(diào)整下，在學區(qū)房熱不斷減退的情況下，市南學區(qū)房逐步回歸理性了。
就拿需要提前三年落戶的萊蕪一路小學來說。
2025年以來，陸續(xù)成交了多套這個小學的學區(qū)房。價格相對比較“友好”。舉幾個例子：
80.8平，113萬；25.4平，50萬；76.9平，127萬……
50平，74萬；56平，100萬；60平，110萬……
這6套，成交單價基本在一萬五至兩萬的區(qū)間。
10年前，因市南中片區(qū)熱度極高和青島房價整體上升，市南學區(qū)房房價像坐上火箭般扶搖直上。
即使到了2021和2022年，萊蕪一路小學學區(qū)房單價仍然在3.5萬左右。
曾幾何時，市南學區(qū)房一度是很多市區(qū)家長心中的信仰。
但是，這兩年，市南學區(qū)房，終究還是破防了。不過，從全青島大盤看，這一輪，市南學區(qū)房行情算是挺得比較久的了。
2、單一屬性，支撐不住了
如果只分析市南中片區(qū)學區(qū)房價格浮動的內(nèi)因，就是房子本身的問題所在。
房師傅覺得可以從兩個方面分析。
第一，中片區(qū)老房子太多了，房齡普遍以80、90年代的為主，戶型都是原始初代產(chǎn)品。當年，其他板塊也有類似老房子，大家相差無幾。
但是，這幾年，其他板塊可開發(fā)的新盤拔地而起，新房產(chǎn)品力上了好幾個臺階。貨比貨，就尷尬了。
從居住屬性來說，中片區(qū)老房子確實撐不起昔日高價格。
第二，這個片區(qū)的房子，十多年前就是靠“學區(qū)房”這個超級屬性，不斷被抬高，漲的時候最瘋狂。
可以說，那幾年，市南學區(qū)房炒得確實猛。浮山后學區(qū)房，那都是后來的“弟弟”。
再看看，大的環(huán)境因素。
核心話題，這幾年的出生人口變動情況。
青島的出生人口，2016和2017達到高點，分別是11.84萬和11.57萬。2018年開始迅速回落，約8.86萬。
2017之后，到2024年，7年時間，新出生人口少了一半多。
根據(jù)公開數(shù)據(jù)，青島市2021年至2024年的出生人口變動情況如下：
2021年，5.68萬人；2022年，5.15萬人；2023年，約4.7萬人；2024年出生人口約4.8萬-5萬人。
2024年因?qū)傧嗥煤驼咧С殖霈F(xiàn)小幅回升，但長期仍面臨低生育水平壓力。
和出生人口對應下來，2023年及2024年是青島小學入學人數(shù)的高峰期。
2025年，青島入學人數(shù)應該會明顯少于前兩年。2026、2027、2028、2029……入學人數(shù)可能會逐步回落至高峰期的一半。
從出生人口變動來說，青島學區(qū)房的熱度降溫，是必然趨勢。
3、個人見解，僅供參考
截止到目前，對于2025年小學入學適齡兒童，市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)，共有28所小學發(fā)布學位預警說明。
其中，市南區(qū)（7所）；市北區(qū)（9所）：李滄區(qū)（3所）；嶗山區(qū)（4所）：城陽區(qū)（5所）。
大家發(fā)現(xiàn)沒有，青島教育資源的均衡化發(fā)展，取得了一些不錯成效。很多家長不再執(zhí)迷于市南學區(qū)房。
這幾年，市北浮山后65中、二實驗，四方啟元、啟潤兩所九年一貫制，嶗山育才，李滄61中、58附屬中學等等，都有不錯成績。
這種好學校分布均勻的趨勢，使得昔日最熱學區(qū)房的價值逐漸降低，家長們對學區(qū)房的追捧程度正在減弱。
曾經(jīng)高溢價的學區(qū)房繼續(xù)面臨下跌壓力。而居住舒適度較高、產(chǎn)品好、戶型好，學校相對不錯的房子，更受歡迎一些。
房師傅認為，整體上，學區(qū)房市場比以前理性多了。這對家長來說，是好事。
家長在買房過程中，還得充分了解政策變化，同時還要關注樓市走勢。兩者都要兼顧，都要掌握。
這幾年還算好的，學區(qū)房的需求還有一定支撐。
等到2030年，回頭再看，會不會是另一番景象？
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