逆風翻盤！
融創(chuàng)濱湖印168.99㎡豪宅700萬成交，單價飆破4.14萬/㎡，業(yè)主暴賺近200萬！
來源：好好選房
NO.1|壹
一場價值200萬的“逆襲”
融創(chuàng)濱湖印是2019年的“網紅盤”，當年首開高層價格2.3-2.6萬，總價在250-320萬；洋房均價2.9萬/㎡，洋房最高總價約1100萬。由品牌房企融創(chuàng)打造的安徽封面作品，頂著“安徽壹號院”的名頭，隔壁就是中央公園、融創(chuàng)秀場，地段好到爆！
對比項目首開時500萬級的總價，該業(yè)主凈賺近200萬，年化收益率超15%。這一價格甚至碾壓同期濱湖多數新房。
來源：肥住通
我們來看下現在濱湖區(qū)的熱門二手房成交價格，有80%的小區(qū)環(huán)比1月的二手房成交價格是下跌的，20%的小區(qū)處于上漲。
其中漲幅最高的佳源巴黎都市四期，環(huán)比增長2.31%
小區(qū)住宅共分為四期，還有部分別墅、公寓產品，位于濱湖省府板塊，目前掛牌115套，掛牌均價24864.3元/㎡。
根據數據看出，小區(qū)二手房近2年都在下跌，最高成交價達到2.7萬/m2，從2025年2月開始出現上漲趨勢，目前成交價在2萬/m2左右。
來源：好好選房
其次漲幅第二的是華冶水晶公館，環(huán)比上漲2.22%
華冶水晶公館位于金融板塊，體量不大，僅有8棟，全部為高層產品（冷暖雙供），中小學學區(qū)是師范附小四小和46中南，在濱湖認可度較高，到小學和中學也均是一路之隔。
從近兩年的價格來看，整體下滑趨勢明顯，看來學區(qū)優(yōu)越也抵擋不住市場的震蕩調整，但近2個月成交價格回溫。
來源：好好選房
NO.2|貳
從拋售潮到核心價值驅動的市場回暖
我們可以看出很多小區(qū)都是2025年后、近兩個月開始有回溫跡象，之前還是有很明顯的價格下滑，主要是因為以下幾點原因：
前期價格大幅下滑的核心原因
1、投資客撤離與拋售潮
濱湖區(qū)曾是投資熱點，2021年掛牌均價達32691元/㎡，但2024年已跌至23393元/㎡。限價盤（如云谷、寶能等）因投資客集中，在市場下行期出現大規(guī)模降價拋售，部分房源總價甚至低于市場價近300萬。
2、供需失衡與新房沖擊
供應過剩：濱湖土地供應持續(xù)增加（如此前一次性推出5塊居住用地），新房項目品質升級，擠壓老舊二手房市場。
需求轉移：購房者偏好改善型產品，導致房齡超10年、品質較差的二手房流動性下降。例如，春融苑小區(qū)成交價從2.4萬/㎡降至1.4萬/㎡。
目前濱湖區(qū)在售的樓盤：
遠大九廬位于濱湖省府東板塊，是遠大打造的高端豪宅作品，項目裝修標準高達8000元/㎡。項目小高層戶型面積156㎡、180㎡、260㎡，洋房190㎡、240㎡，在售小高層G8、G9、G15、G11、G17樓，洋房Y5、Y6和Y7，整體均價3.5萬/㎡。
項目是合肥首批智慧住宅三星示范項目，但目前樓盤去化情況不好。
越秀和樾府位于濱湖省府東板塊，站位濱湖省府+駱崗雙極，省府東寧國路以北發(fā)展相對較為成熟，但離安置房較近。
項目規(guī)劃建設16棟住宅樓＋5棟配套設施樓。其中15棟為12-17層的小高層，1棟為11層洋房。戶型面積段為140-220㎡，備案總價在450萬到850萬之間。
越秀觀樾項目位于省府北側，容積率僅為1.5，規(guī)劃7-10層洋房，面積段212-263-311㎡，項目緊鄰省府，周邊配套較為成熟，但南邊為空地。項目整體備案均價48106元/㎡，目前可享受97折優(yōu)惠。
高速壹品森境作為高速地產合肥第二座壹品系豪宅，目前均價3.3萬/㎡，總價在600-800萬。是合肥新計容后的首個四代住宅項目，在產品打造上對于合肥算是比較新穎的。項目價格較高，上車門檻高。
高速壹品位于濱湖金融板塊，是高速地產打造的首個千萬級豪宅項目，項目周邊多個成熟項目，周邊資源配套成熟完善。項目價格較高，上車門檻高。
建面約180-318㎡高階改善，約585㎡總裁級躍層。作為合肥濱湖千萬級豪宅高速壹品，當前備案均價3.8萬/m2。
望雲位于濱湖環(huán)湖CBD板塊。項目是華潤置地華東首座望雲系作品，聯(lián)袂合肥城建打造，也是滿分120競品質項目，約220-143㎡純改善作品，成交均價3.1萬/m2。但項目東邊是空地。
高速尚闔院是合肥最后一批競品質限價盤，毛坯限價27612元/㎡，整體規(guī)劃以小高層為主，主力面積段在140㎡-248㎡，備案均價2.7萬/m2，無明顯不利因素。
遠大璟庭里也是滿分競品質項目，在售戶型面積戶型約111-131㎡，均價約2.6元/㎡，也是濱湖不多的毛坯限價盤。目前項目優(yōu)惠力度也比較大，折后價格在2.1萬/㎡，基本上相當于打了8折優(yōu)惠。主要問題就是靠近高速路，噪音大。
偉星濱江道也是競品質項目，戶型面積約109-190㎡，均價約2.7萬/㎡。目前項目優(yōu)惠力度也比較大，最低可能75折優(yōu)惠，折后價格在2.1萬/㎡。但距離1號線地鐵車輛段較近。
3、政策調控與經濟環(huán)境
限購、限貸政策抑制投機需求，疊加整體經濟疲軟削弱購買力，市場信心受挫。2024年濱湖成交均價跌破2萬/㎡，部分安置房甚至不足9000元/㎡。
來源：合肥樓市航拍
2025年后部分小區(qū)回溫的驅動因素
1、市場分化與核心價值顯現
盡管非核心區(qū)域價格持續(xù)回調，但省府板塊、金融板塊等核心地段因配套成熟、政策傾斜（濱湖科學城規(guī)劃）保持較高價值。
2、優(yōu)質次新房受追捧
改善客群轉向近3年交付的次新房（如信達公園里、保利和光塵樾），其產品設計（低公攤、大面積）和物業(yè)品質優(yōu)于老舊小區(qū)，支撐價格堅挺。
3、政策與市場預期調整
政府推動長期規(guī)劃（如科學城建設）及潛在政策放松（如利率調整）緩解市場悲觀情緒，部分剛需和改善需求逐步釋放。
NO. 3｜叁
結語
從“價格破發(fā)”到“預期反轉”，濱湖樓市的逆轉印證了一個真理：沒有永遠下跌的市場，只有被低估的價值。
短期看，政策松綁與規(guī)劃利好仍將支撐濱湖樓市熱度；長期看，區(qū)域價值將回歸“稀缺性”邏輯。擁有不可復制的教育資源、地鐵覆蓋或生態(tài)資源的資產，將成為穿越周期的“硬通貨”。而那些缺乏獨特賣點、單純依賴概念炒作的樓盤，或將面臨價格回調壓力。
當下，濱湖正站在“規(guī)劃紅利兌現”的關鍵節(jié)點：寶能城重塑天際線、地鐵12號線激活城市動脈、方興湖片區(qū)定義未來生活。這些超級IP的疊加，標志著濱湖正式邁入"規(guī)劃變現"與"價值裂變"的雙重加速期。
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