3月份通常是樓市一年中的交易旺季，俗稱“小陽春”。
而在今年，自春節(jié)結(jié)束后，從2月份開始，北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都等熱門城市樓市已經(jīng)在沒有新政策的情況下，明顯回暖了。
全國重點一二線城市前2月新房成交面積都出現(xiàn)不同程度上漲，其中深圳漲幅高達117%位列第一。
原來大家以為去年9月份放松之后，成交放量了幾個月，今年可能會下降。結(jié)果非但沒有下降，市場反而被激活了。
這是市場觸底反彈的信號，深圳持幣觀望的剛需動起來了！
身邊已經(jīng)有不少朋友頻繁地看房，頻繁地咨詢，準備跑步進場了。而且最近有一個現(xiàn)象特別值得關(guān)注。
年初Deepseek大火，引發(fā)科技股的價值重估和財富效應(yīng)，有些朋友也在咨詢我們，深圳是否存在科創(chuàng)帶動城市快速發(fā)展，值得重點關(guān)注的區(qū)域。我們推薦可以去光明區(qū)看看。
但也有一些朋友對光明區(qū)存在一些顧慮，如科學(xué)城發(fā)展進度如何？有多少企業(yè)？多少配套落地？新房供應(yīng)量如何等等。
接下來，我們不妨一條一條解讀，讓大家對光明發(fā)展有一個更深的了解。
第一，光明科學(xué)城最新的發(fā)展進度到底如何？
光明科學(xué)城是深圳乃至中國科技創(chuàng)新的戰(zhàn)略布局。
今年開年，Deepseek的橫空出世顛覆了美國在AI領(lǐng)域的主導(dǎo)地位，引發(fā)中國科技股價值重估，股市出現(xiàn)“東升西降”態(tài)勢，人民幣也因此升值至7.24附近。
過去一年，美國7大科技股增加的市值占了同期全球股市市值增量的一半，這種現(xiàn)象也將在中國重演。
自去年以來，中央多次提及并鼓勵“耐心資本”，而光明科學(xué)城就是深圳“耐心資本”的典范。
在過去，深圳科技企業(yè)憑借與世界產(chǎn)業(yè)鏈的緊密連接，創(chuàng)造了令人矚目的市場價值。這些企業(yè)以市場需求為導(dǎo)向的創(chuàng)新模式推動了科技的快速迭代，雖然科技發(fā)展速度很快，但這種創(chuàng)新往往是孤立的、點狀的、難以形成體系的。
在逆全球化和西方科技制裁的背景下，大灣區(qū)素享盛名的創(chuàng)新平臺如南山科技園，華為松山湖等受到大幅沖擊。被打痛了，才懂得科技的自立自強是多么重要。
而深圳光明科學(xué)城就是深圳發(fā)起的第一個專注于長期投資的創(chuàng)新平臺，著眼于“從0到1”全鏈條創(chuàng)新路徑的科學(xué)城。
數(shù)據(jù)證明，光明科學(xué)城的發(fā)展是名列前茅的。
2024年GDP實際增速8.6%，除深汕合作區(qū)外位居全市第二。
8.6%的實際增速遠高于全國平均水平，高于全市平均水平。更高的經(jīng)濟增速意味著更多的就業(yè)機會、更高的稅收收入和更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
過去5年，光明區(qū)人口增幅高達85.4%，全市第一。
光明區(qū)5年內(nèi)人口幾乎翻倍，增幅85.4%位居深圳第一，這一現(xiàn)象極為罕見。人口快速增長帶來的是持續(xù)旺盛的住房需求、消費需求和公共服務(wù)需求，這將支撐區(qū)域房產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。
光明區(qū)還是深圳最年輕的城區(qū)，15-59歲人口占比83.48%，全市第一。
人口結(jié)構(gòu)決定區(qū)域未來。83.48%的適齡勞動人口比例意味著光明區(qū)擁有深圳最年輕、最富活力的人口結(jié)構(gòu)。年輕人是消費主力、創(chuàng)新主體和房產(chǎn)市場的核心購買力。高比例的年輕人口意味著更高的創(chuàng)新能力、更強的消費能力和更旺盛的住房需求。
與此同時，光明區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和民生配套也在快速完善。
城市地標迅速崛起：虹橋公園、光明文化藝術(shù)中心成為熱門打卡地，提升城區(qū)形象和居民幸福感。
全運會賦能城市升級：承辦第十五屆全運會部分賽事，以“辦賽事就是辦城市”理念推動國際化建設(shè)。
科技文化新地標：深圳科學(xué)技術(shù)館今年建成運營，展示科學(xué)城創(chuàng)新活力，成為又一城市名片。
高等教育資源集聚：中山大學(xué)、深圳理工大學(xué)等高校落戶，其中深圳理工大學(xué)的首屆本科招生在廣東省的錄取分數(shù)線最高分664，最低分624，與中山大學(xué)不相上下，顯示出其雄厚的實力和巨大的潛力。
醫(yī)療健康體系完善：市中醫(yī)院光明院區(qū)、中山七院等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源就近提供高質(zhì)量健康服務(wù)。
這些數(shù)據(jù)案例都證明，光明科學(xué)城在經(jīng)濟、人口、配套全面開花，是價值潛力持續(xù)釋放的未來之城。
第二，光明作為新區(qū)，現(xiàn)在有多少產(chǎn)業(yè)和企業(yè)？
事實上，光明區(qū)正展現(xiàn)出強大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿鸵?guī)劃遠景。
從城市規(guī)劃角度看，《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》中光明中心被單獨列為全市型功能中心。
這一規(guī)劃定位意味著光明已從城市配套區(qū)域升級為深圳城市發(fā)展的核心引擎之一，將承擔起科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要使命。
從企業(yè)集聚角度看，光明區(qū)已聚集35家上市公司，其中24家布局在先進制造業(yè)集聚區(qū)，形成了顯著的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。
這些企業(yè)不僅帶來稅收和就業(yè)，更為區(qū)域發(fā)展注入了強大的產(chǎn)業(yè)活力，形成了“人才-企業(yè)-創(chuàng)新”的良性循環(huán)。
從科技創(chuàng)新實力看，光明區(qū)已形成令人矚目的人才高地和科研實力。
區(qū)內(nèi)已有158名學(xué)者入選全球前2%頂尖科學(xué)家榜單，同比增長68%；光明區(qū)院士團隊數(shù)量已達57個，同比增長111%；高層次人才總數(shù)超過2800人，形成了強大的智力資源池。
頂尖人才的集聚將為光明區(qū)未來10-20年的科技突破提供源源不斷的創(chuàng)新動力，這也是區(qū)域長期價值的重要支撐。
從產(chǎn)業(yè)發(fā)展成就看，光明區(qū)已形成多個千億級產(chǎn)業(yè)集群，展現(xiàn)出強勁的產(chǎn)業(yè)競爭力。
2024年，光明區(qū)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值實現(xiàn)863億元，增長9.5%，在宏觀經(jīng)濟壓力下依然保持高速增長。
這一年，光明區(qū)新增1個國家級、2個省級中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)業(yè)發(fā)展得到國家和省級層面的認可。
特別值得關(guān)注的是，光明區(qū)已集聚合成生物、腦科學(xué)等未來產(chǎn)業(yè)企業(yè)182家，總估值超430億元，這些企業(yè)代表著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前沿方向，將引領(lǐng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級。
光明區(qū)連續(xù)4年入選“全國工業(yè)百強區(qū)”，這是對其綜合工業(yè)實力的最好證明，表明光明區(qū)不僅有科研創(chuàng)新能力，更有將創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實生產(chǎn)力的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。
光明科學(xué)城連續(xù)3年在科技城百強榜穩(wěn)步前進，從2022年排名第24位、2023年排名第15位，上升到2024年的第7位。
中國科學(xué)院的一項統(tǒng)計顯示，上世紀70年代以后，約40%的諾貝爾物理學(xué)獎都用到了大科學(xué)裝置，2010年以后這一比例更高達57%。
認識到這一點，深圳在光明科學(xué)城集中布局了一批重大科技基礎(chǔ)設(shè)施。鵬城云腦III、國家超算深圳中心二期等大科學(xué)裝置相繼建成，為區(qū)域提供強大算力支持，這些設(shè)施將為AI、生命科學(xué)等前沿領(lǐng)域提供關(guān)鍵技術(shù)支撐。
包含腦解析與腦模擬、合成生物研究兩個大科學(xué)裝置
2025年產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃更是宏偉：光明區(qū)將打造人工智能先鋒城區(qū)，構(gòu)建大灣區(qū)智能算力超級節(jié)點，實現(xiàn)可調(diào)度算力規(guī)模超16E；推動“AI+工業(yè)制造”“AI+城市治理”等創(chuàng)新應(yīng)用；形成多個千億級產(chǎn)業(yè)集群，包括超高清視頻顯示(2500億元)、高性能材料(1400億元)、高端醫(yī)療器械(600億元)等。
這些數(shù)據(jù)案例充分證明，光明區(qū)正在成為深圳乃至大灣區(qū)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要一極。
第三，地鐵13號線對光明的拉動作用有多大？
早在2020年，6號線開通就已串聯(lián)羅湖、福田、龍華、寶安、光明五大區(qū)，引發(fā)了首波光明置業(yè)熱潮，吸引大量剛需人群。而13號線的開通則具有更深遠的戰(zhàn)略意義。
地鐵13號線又稱“科創(chuàng)軸線”，它串聯(lián)起深圳灣總部基地、南山科技園、留仙洞總部基地、西麗湖科教城和光明科學(xué)城等科創(chuàng)高地。值得注意的是，這些地區(qū)房價普遍在8-10萬元/㎡以上，而光明區(qū)房價仍有較大上升空間。
13號線的開通將帶來三重價值提升：
時空壓縮：光明中心區(qū)到南山科技園僅需30分鐘，科創(chuàng)資源實現(xiàn)無縫連接
人才循環(huán)：高端人才可在科創(chuàng)軸線上自由流動，實現(xiàn)工作與生活平衡
產(chǎn)業(yè)集聚：加速科創(chuàng)企業(yè)向光明區(qū)輻射布局，提升區(qū)域創(chuàng)新密度和產(chǎn)業(yè)能級
這意味著，光明區(qū)將不再只是南山剛需的置業(yè)選擇，更是科創(chuàng)企業(yè)、高端人才和創(chuàng)新資源的聚集地。13號線的價值不僅體現(xiàn)在房價上漲，更在于重塑光明區(qū)在深圳科創(chuàng)版圖中的戰(zhàn)略地位。
交通只是手段，科創(chuàng)才是目的。光明區(qū)的價值遠不止于交通便利，而在于其作為深圳科技創(chuàng)新“第二增長極”的核心定位。
第四、光明的新房供應(yīng)量有多少？
讓我們看看真實的市場狀況：截至2025年1月，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳預(yù)售一手住宅庫存已降至336.7萬平方米，全市去化周期從2024年峰值的26.4個月大幅收窄至7.3個月，創(chuàng)下近五年新低。
更值得關(guān)注的是，光明區(qū)的去化周期僅為6.4個月，不僅低于全市平均水平，更處于健康庫存的下限。
按照自然資源部的供地指導(dǎo)標準：
- 6個月以下去化周期：應(yīng)顯著增加供地
- 6-12個月去化周期：應(yīng)增加供地
- 12-18個月去化周期：維持供地水平
- 18-36個月去化周期：適當減少供地
- 36個月以上去化周期：應(yīng)停止供地
光明區(qū)6.4個月的去化周期表明，按照現(xiàn)有銷售速度，不到半年時間，光明區(qū)將面臨“無房可賣”的局面。
2024年的市場數(shù)據(jù)進一步佐證了光明區(qū)供需關(guān)系的健康：全年供應(yīng)面積約96萬平方米，同比下降29%；而銷售面積達99萬平方米，銷售已超過供應(yīng)。
更重要的是，2024年光明區(qū)全年沒有新增招拍掛住宅用地，預(yù)計2025年新增供應(yīng)將進一步減少。
而且光明區(qū)大量土地用于產(chǎn)業(yè)，綠化，配套，居住用地占比低，僅18%左右，遠低于平均水平。
這些數(shù)據(jù)清晰地表明，光明區(qū)房地產(chǎn)市場正處于供不應(yīng)求的格局中，房源短缺而非過剩。在這種市場環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)房源的稀缺性將進一步凸顯，區(qū)域房價也將獲得堅實支撐。
光明區(qū)即將進入存量房時代，新房供應(yīng)的稀缺性將成為推動區(qū)域房價的重要力量。
第五，光明的房價已經(jīng)開始觸底反彈了
房地產(chǎn)市場歷來具有周期性，沒有哪個區(qū)域能永遠上漲或永遠下跌。
光明區(qū)確實經(jīng)歷了市場調(diào)整：上輪牛市光明區(qū)是領(lǐng)漲板塊，部分項目漲幅翻倍；而后在全國房地產(chǎn)調(diào)整背景下，光明區(qū)也未能幸免。
以龍光玖龍臺為例，二手房價從巔峰時期的8萬/㎡回調(diào)至現(xiàn)在的5萬多/㎡，新房均價也從5-6萬/㎡回落至4萬/㎡左右，整體跌幅在30-40%之間。
但需要強調(diào)的是，這種調(diào)整并非光明區(qū)獨有現(xiàn)象，而是深圳乃至全國樓市共同經(jīng)歷的陣痛。
價格回歸理性后，光明區(qū)的投資價值反而更加夯實，安全邊際顯著提升。這也解釋了為什么在本輪樓市回暖中，光明區(qū)能率先企穩(wěn)回升。
不過，隨著市場回暖，光明核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目已開始漲價。區(qū)域內(nèi)的中海、華潤等項目均已上調(diào)價格，這預(yù)示著光明區(qū)房價已觸底反彈。
第六，光明教育資源的擴容在全市遙遙領(lǐng)先
事實上，光明區(qū)正在成為深圳教育資源擴容的主力區(qū)域，2024年新建學(xué)校數(shù)量在全市遙遙領(lǐng)先。
作為科創(chuàng)先鋒的光明區(qū)，在教育配套的落地執(zhí)行力上真是不遺余力！
就像光明中心區(qū)科學(xué)公園旁的“深圳外國語學(xué)校光明學(xué)校（集團）樓村第四學(xué)校”，去年4月才官宣，6月就開始總包招標，還不到年底就開始緊鑼密鼓施工啟動了。
光明區(qū)僅2024年就集中交付了11所學(xué)校，遠超寶安區(qū)(9所)、龍華區(qū)(9所)、龍崗區(qū)(7所)和坪山區(qū)(4所)。這些新建學(xué)校不僅數(shù)量多，質(zhì)量也有保障，包括：
深圳中學(xué)光明科學(xué)城學(xué)校、深圳外國語學(xué)校高中園理工高中、深圳市光明區(qū)公明中學(xué)（集團）、南方科技大學(xué)附屬光明荔園學(xué)校、深圳市光明區(qū)高級中學(xué)（集團）長育學(xué)校、深圳外國語學(xué)校光明學(xué)校（集團）、中科實驗教育集團光明區(qū)合水口實驗學(xué)校、深圳小學(xué)光明學(xué)校（集團）曙光校區(qū)、深圳市光明區(qū)鳳凰城實驗學(xué)校甲子塘幼兒園、深圳市光明區(qū)鳳凰城實驗學(xué)校璟云幼兒園、深圳市光明區(qū)尚美幼兒園
這批學(xué)校一次性提供學(xué)位15810座，其中小學(xué)學(xué)位5940座、初中學(xué)位7200座、高中學(xué)位1500座，極大緩解了區(qū)域教育壓力。
更為關(guān)鍵的是，學(xué)校的長期發(fā)展取決于生源質(zhì)量。光明科學(xué)城正吸引大量科學(xué)家、院士、研究員和高端科技人才落戶，這些高知群體的子女將構(gòu)成光明學(xué)校的優(yōu)質(zhì)生源基礎(chǔ)。
深圳的教育實踐已經(jīng)證明，南山區(qū)學(xué)校之所以不斷升值，正是因為區(qū)內(nèi)聚集了眾多高智商IT從業(yè)人員，他們的子女為學(xué)校帶來了優(yōu)質(zhì)生源。
同樣的邏輯也將在光明區(qū)重演——科學(xué)城集聚的頂尖科研人才將為區(qū)域?qū)W校提供智力資源，推動光明教育品質(zhì)不斷提升。
總結(jié)：
普通人一輩子或許就一套房。沒有父輩托舉，僅靠自己在深圳買房，需要付出十年的努力和汗水。
面對300萬的置業(yè)門檻，當你手握這筆錢在各區(qū)比較后，光明區(qū)必然會進入你的最終選擇方案中。
光明并非完美無缺，世上沒有十全十美的房子。
但對普通人而言，能在深圳擁有一個家已是不易，我們應(yīng)該結(jié)合自身條件，找到更適合自己的選擇。
樓市正在經(jīng)歷分化，但并非只有豪宅才能保值增值。
房地產(chǎn)的邏輯正在改變：上一個時代，我們追隨富人的腳步；下一個時代，我們應(yīng)當追隨科技的潮流。
未來財富將向科創(chuàng)企業(yè)和人才聚集的地方涌流。想想硅谷的崛起，正是因為蘋果、谷歌、特斯拉等巨頭的扎根，帶動了整個區(qū)域資產(chǎn)價格的持續(xù)攀升。
用舊地段、舊邏輯去衡量新時代的資產(chǎn)價值，猶如刻舟求劍。不同的時代，核心資產(chǎn)的“錨”是不一樣的。
商貿(mào)時代，你一定要買羅湖；金融時代，你一定要買福田；互聯(lián)網(wǎng)時代，你一定要買南山。
現(xiàn)在是科創(chuàng)時代，你更應(yīng)該關(guān)注光明！
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