代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考
3月19日，廣州市2025年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計劃正式公布。今年，廣州安排市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目共998個，年度計劃投資3815億元。其中，正式項(xiàng)目共905個，年度計劃投資3657億元。預(yù)備項(xiàng)目共93個，年度投資計劃158億元。
在城中村改造方面，茅崗路以西舊村改造、大塱舊村改造等項(xiàng)目今年竣工，而今年新開工的有以下21個項(xiàng)目：
從項(xiàng)目清單來看，今年新開工的城中村改造項(xiàng)目主要集中在花都區(qū)（6個）和南沙區(qū)（5個），其中也包括了廣州火車站片區(qū)、新中軸海珠片區(qū)、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)、羅沖圍片區(qū)四大重點(diǎn)片區(qū)的首開區(qū)項(xiàng)目。
在2月17日，廣州住建局公布了2024年工作總結(jié)和2025年工作計劃。2025年工作計劃提到將加快城中村改造項(xiàng)目建設(shè)，深入推進(jìn)四大重點(diǎn)片區(qū)和專項(xiàng)借款項(xiàng)目建設(shè)，爭取形成更多實(shí)物工作量。
下面我們來看看四大重點(diǎn)片區(qū)的城中村改造項(xiàng)目動態(tài)：
1、火車站片區(qū)
廣州火車站片區(qū)(站城產(chǎn)居一體化地區(qū))改造項(xiàng)目
廣州市瑤臺城中村改造項(xiàng)目
根據(jù)廣州火車站及周邊地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃征詢意見公示，規(guī)劃范圍位于越秀區(qū)、白云區(qū)、荔灣區(qū)相交處，包含廣州站“站、城、產(chǎn)、居”一體化地區(qū)、瑤臺村城市更新單元、三元里村城市更新單元3個部分。規(guī)劃用地范圍566公頃（越秀區(qū)327公頃，白云區(qū)226公頃，荔灣區(qū)13公頃），做地主體為廣州城投+廣州建筑。
廣州站站城產(chǎn)居一體化地區(qū)總用地面積238公頃，規(guī)劃總建設(shè)量按518-530萬平方米進(jìn)行預(yù)控，產(chǎn)居比67:33。本次落實(shí)15個地塊詳細(xì)指標(biāo)，包括獨(dú)立占地公服用地7個，安置/出讓用地8個。與此同時，按照不少于居住建筑面積的11%配置公共服務(wù)設(shè)施400余處，總建設(shè)量18-19萬平方米。
最新進(jìn)展：近日《廣州火車站片區(qū)（站城產(chǎn)居一體化地區(qū)）市客運(yùn)站地塊項(xiàng)目做地實(shí)施方案》經(jīng)越秀區(qū)政府常務(wù)會議審議通過，成為全市首個審議通過的做地實(shí)施方案的地塊，標(biāo)志著廣州火車站片區(qū)站城產(chǎn)居一體化地區(qū)做地工作邁入實(shí)施階段。本次做地實(shí)施范圍用地面積約1.52萬平方米，拆除建筑面積約3.1萬平方米，用地性質(zhì)擬調(diào)整為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地兼容二類居住用地（B1/B2/R2），凈用地面積約1.06萬平方米，計容建筑面積約7.95萬平方米。
越秀區(qū)瑤臺村城市更新單元面積171公頃，其中改造范圍97公頃，總建設(shè)量275萬平方米，產(chǎn)居比約4:6（如不計算與站城產(chǎn)居一體化地區(qū)重復(fù)部分，則單元面積134公頃，改造范圍88公頃，改造范圍建設(shè)量242萬平方米）。公共服務(wù)設(shè)施按照不少于居住建筑面積的11%配置，共277處，總建設(shè)量17.5-18萬平方米。這是越秀區(qū)采用“依法征收、凈地出讓”新模式的首個項(xiàng)目。
最新進(jìn)展：2024年9月19日，瑤臺城中村改造項(xiàng)目（一期）首開區(qū)正式啟動，首開區(qū)首期啟動2宗地塊建設(shè)，包括棠溪充電樁地塊（商住混合用地）、明德商貿(mào)園地塊（居住用地），涉及范圍14公頃，總建面約29萬方，將用于安置房，11月30日，首開區(qū)啟動基坑支護(hù)施工，項(xiàng)目正式進(jìn)入建設(shè)階段，有望最快2026年底建成。
2024年11月，瑤臺村發(fā)布收購招標(biāo)，限價42246元/㎡收購瑤臺村周邊5公里以內(nèi)的新房，12月初，君越府中標(biāo)。25年1月初收購房源集中簽約，“舊改收房”模式真正落地。
2、羅沖圍片區(qū)
廣州市白云區(qū)潭村城中村改造項(xiàng)目
羅沖圍片區(qū)西臨珠江西航道，東鄰廣州白云站，北承白云湖數(shù)字科技城，南接白鵝潭商務(wù)區(qū)。項(xiàng)目總占地面積22.8平方公里，現(xiàn)狀建設(shè)總量2641萬㎡，現(xiàn)狀人口約60萬人。
項(xiàng)目先行啟動松溪、潭村兩個片區(qū)。片區(qū)改造項(xiàng)目由珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)牽頭，與廣州機(jī)建投集團(tuán)、白云城投集團(tuán)三家國企共同推進(jìn)。改造主體負(fù)責(zé)編制松溪和潭村片區(qū)的做地方案、城中村改造方案、單元詳細(xì)規(guī)劃(控規(guī))方案。
潭村片區(qū)是羅沖圍片區(qū)首開區(qū)之一，2023年底安置區(qū)地塊已率先開拆，2024年3月中開展村民舊改意愿征詢，緊接著改造的補(bǔ)償方案同步出爐。2024年9月底，廣州灣區(qū)新岸（羅沖圍片區(qū)）首批安置工程動工儀式在白云區(qū)松洲街舉行；潭村首期實(shí)施范圍拆卸工程招標(biāo)；潭村片區(qū)擬征地17.38萬㎡。
最新進(jìn)展：2025年3月8日凌晨，《廣州市白云區(qū)潭村城中村改造項(xiàng)目首開區(qū)安置地塊項(xiàng)目》正式發(fā)布招標(biāo)公告，意味著潭村城中村改造工程終于邁出實(shí)質(zhì)性步伐。
從發(fā)布的招標(biāo)公告上可知：
建筑面積：項(xiàng)目總建筑面積達(dá)30.14萬㎡，其中安置房占比超90%，涵蓋1918戶居民（地塊1：504戶，地塊2：1414戶）。兩個地塊容積率分別達(dá)4.0和4.5，在有限用地中實(shí)現(xiàn)高密度安居空間，綠地率統(tǒng)一達(dá)38%，遠(yuǎn)超廣州新建住宅標(biāo)準(zhǔn)。
施工周期：計劃工期900個日歷天（約2.5年），需完成從勘察設(shè)計到竣工驗(yàn)收的全流程EPC工程。招標(biāo)文件明確要求中標(biāo)后120天內(nèi)完成預(yù)算級概算編制，凸顯時效管控強(qiáng)度。
投資規(guī)模：總投資22.43億元，其中建安費(fèi)用14.53億元，勘察設(shè)計費(fèi)3903.5萬元。最高投標(biāo)限價14.91億元（工程費(fèi)14.52億），企業(yè)自籌資金模式打破傳統(tǒng)財政依賴，市場化運(yùn)作特征顯著。
3、城市新中軸海珠片區(qū)
廣州市海珠區(qū)三滘村城中村改造項(xiàng)目
廣州市海珠區(qū)東風(fēng)村城中村改造項(xiàng)目
新中軸海珠片區(qū)研究范圍約21.44平方公里，包括新市頭、紅衛(wèi)、康鷺、東風(fēng)、三滘、瀝滘6個城中村、8個舊城、20個舊廠共34個項(xiàng)目，改造范圍約674公頃，現(xiàn)狀總建筑面積1341萬㎡，其中城中村建筑面積1292萬㎡。
最新進(jìn)展：
2024年9月29日上午，三滘村華南鞋城一批老舊廠房倉庫被有序拆除，三滘村華南鞋城是新中軸海珠片區(qū)首個啟動地塊，占地12.02公頃，完成改造后預(yù)計可提供4.40萬㎡，約420套安置住宅以及22.23萬㎡產(chǎn)業(yè)空間，將優(yōu)先保障首批村民回遷安置和村集體產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。
2024年12月27日上午，新中軸海珠片區(qū)東風(fēng)村改造項(xiàng)目正式開工建設(shè)，東風(fēng)村位于新中軸海珠片區(qū)的中部，項(xiàng)目改造范圍121公頃，總投資約367億元，改造后可提供約8000套村民安置住宅，建筑面積共89萬平方米，滿足約2.8萬人的安置需求。
2025年3月10日，海珠區(qū)東風(fēng)片區(qū)赤崗江海段改造項(xiàng)目開工，計劃拆除動物衛(wèi)生監(jiān)督所、新泉工業(yè)區(qū)、金帆工業(yè)區(qū)等，總面積8.18萬平，范圍主要集中在客村周邊。
4、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)
環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)28平方公里范圍內(nèi)，匯集了暨南大學(xué)、華南理工大學(xué)（五山校區(qū)）、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、華南師范大學(xué)等多所高校，擁有5家科研院所、20多家專業(yè)園區(qū)、超400家高新技術(shù)企業(yè)和國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室；片區(qū)涉及舊村主要包括凌塘村及岑村兩大舊村。
最新進(jìn)展：
2024年12月29日，廣州市在天河區(qū)元崗村城中村改造項(xiàng)目現(xiàn)場召開全市全面深入推進(jìn)城中村改造工作現(xiàn)場會議，天河區(qū)元崗村、長湴村等全市新一批14個改造項(xiàng)目集中開工，標(biāo)志著片區(qū)城中村改造正式啟動。
2025年3月14日，廣州市天河區(qū)凌塘城中村改造項(xiàng)目首期地塊用地獲省政府批復(fù)，該地塊全部為復(fù)建安置用途，面積為3.5024公頃，這是天河區(qū)近期開展“依法征收、凈地出讓”城中村改造新模式項(xiàng)目中首個獲得批復(fù)的城中村改造項(xiàng)目。
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