上海近5年最火的板塊是哪里，徐匯濱江的名字絕對能有一席之地——
從2021年至今，徐匯濱江開盤19個項(xiàng)目，100%日光清盤，黃浦區(qū)都做不到這么猛，可謂真正流量密碼。
而據(jù)網(wǎng)友爆料，2025年徐匯濱江還藏有一塊超級重磅的全新住宅用地：
地鐵上蓋+云錦東方隔壁，這兩個概念足夠這塊地賣爆了。
（注：地塊具體信息請以官方公示為準(zhǔn)）
我們一起來看看這塊地在哪——
新地塊預(yù)計位于11號線云錦路站上蓋位置，西南角是云錦東方住宅，目前單價穩(wěn)定在20萬/平；
除了北邊有老破小之外，項(xiàng)目沒有什么硬傷：
參考周邊房價，目前龍華宸嘉地塊放風(fēng)價18萬以上，云錦東方前兩年就批到16.5萬了，中海領(lǐng)邸14.2萬，綜合位置都不如這塊新地來得好，這也能說是徐匯壓箱底的好地塊。
在全上海新房價格都看多的情況下，這塊地賣15萬、16萬甚至17萬是不是都有可能了呢？火箭哥在群內(nèi)不定時分享每日樓市最新消息，感興趣的同學(xué)可以進(jìn)群了解更多：
在西岸能建譽(yù)府之后，龍華宸嘉項(xiàng)目將接棒下一個徐濱紅盤，但項(xiàng)目身上的優(yōu)缺點(diǎn)都非常明顯——
項(xiàng)目容積率僅1.5，其中高層預(yù)計117套，疊加別墅預(yù)計54套，還有兩套掛耳的聯(lián)排2套，別墅占比48%。
宸嘉龍華項(xiàng)目打造出了「徐匯唯一的疊加別墅」，甚至市中心為數(shù)不多的稀缺疊加，主打的就是市場空白；
但空白市場，可不等于藍(lán)海市場。為什么市區(qū)很少有疊加產(chǎn)品，是其他開發(fā)商不想嗎？
疊加產(chǎn)品的出現(xiàn)核心邏輯是為了滿足中低收入人群的別墅夢，且面積基本都是110-160㎡之間。
上海第一代疊加出現(xiàn)在“泗涇、趙巷、新場、航頭、臨港”，隨后漸漸發(fā)展開始逐步進(jìn)入到外環(huán)附近，“徐涇、華漕、南翔、高橋、唐鎮(zhèn)、馬橋”，但幾乎很少涉足中環(huán)以內(nèi)。
為什么市中心不做疊加別墅呢？
核心原因就在于尷尬的產(chǎn)品力和尷尬的總價定位：
疊加單價基本是平層的1.3倍左右，為控制總價做的太小，舒適度完全競爭不過同面積的大平層；
做的太大，總價太高客戶覺得花這么多錢就買了個“入門款別墅”，畢竟從設(shè)計規(guī)范上看，疊加的學(xué)名叫「多層復(fù)式」。
宸嘉龍華項(xiàng)目沒有聯(lián)動價，按照火箭哥預(yù)估平層均價15.8萬/㎡、戶型117㎡，標(biāo)準(zhǔn)總價1800萬，這個價格相對合理。
目前，黃浦區(qū)目前總價地板項(xiàng)目為綠發(fā)浦江園在2300萬左右，均價16萬/㎡，最小面積143㎡，而且已經(jīng)售罄。
徐匯區(qū)，想買個市區(qū)3房2衛(wèi)的徐匯人除了宸嘉沒得選。
在房地產(chǎn)行業(yè)里有一句行話叫做：
高級的定價，就是讓客戶一邊罵一邊掏錢。
再來看疊加別墅：
按照預(yù)計單價20萬/㎡，主力300-310㎡，那主力總價6000萬左右。
目前客戶會面臨3個選擇：
綠城潮鳴東方大平層、黃浦/靜安大平層、加點(diǎn)錢直接買風(fēng)貌別墅；我認(rèn)為宸嘉的疊加排在最后。
但考慮到宸嘉一向較慢的開發(fā)節(jié)奏（長風(fēng)22年6月拿地，24年6月開盤），預(yù)計今年年底入市的時候綠城徐濱清盤、黃浦大平層地板均價會提升至20萬/㎡左右、未來徐匯東安路地塊的高層也要賣到19萬/㎡以上；
這個時候，單價20萬/㎡的疊加也就有性價比了。
綜合來看，這個地塊無疑是很多硬傷的，價格也需要通過時間去換價格。但項(xiàng)目的產(chǎn)品力無疑是最值得期待的。
說了這么多，我們不是黑宸嘉龍華，宸嘉的賣點(diǎn)也不是價格，而是滲入到項(xiàng)目的整個細(xì)節(jié)，從大廳的弧形裝飾，以及最難的收邊、弧形石材打磨，甚至在客戶看不到的地庫采光景，都能采用弧形石材做貼面，體現(xiàn)出了對品質(zhì)要求的一絲不茍。
業(yè)內(nèi)常說，一個企業(yè)負(fù)責(zé)人的審美，決定了整個企業(yè)審美的上限；
所以我們要相信一個愿意花2.8億買茶杯的老板，不會做出爛東西來。
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