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大家好，我是蘇北哥！今天是3月24日，農(nóng)歷二月二十五，今天開始也是3月份的最后一周……

01.

反倒天罡，一路之隔！這個(gè)板塊竟與河西形成房?jī)r(jià)倒掛？

不能不說，時(shí)間真的過得超快，過完年才2月中旬，如今已經(jīng)3月底，似乎這一個(gè)多月時(shí)間只是轉(zhuǎn)瞬之間就過完了，眼看4月份就要來到，然后5、6、7月，掐指之間，2025年就會(huì)過掉一半，似乎時(shí)間對(duì)誰都很公平，對(duì)誰也都很殘酷，這話一點(diǎn)不假。

每個(gè)人都必須珍惜時(shí)間，買房人也不例外！

時(shí)代在變，樓市的ZC環(huán)境在變，市場(chǎng)本身的節(jié)奏也在變，說實(shí)在的今年的確與前兩年的南京樓市環(huán)境有著本質(zhì)上的區(qū)別，以前那種不問市場(chǎng)行情，只一心等待房?jī)r(jià)下跌的等等黨，其實(shí)在今年已經(jīng)不合時(shí)宜，這種心態(tài)的買房人會(huì)慢慢的被時(shí)代拋棄、淘汰！

原因很簡(jiǎn)單，你在等，死等房?jī)r(jià)下跌，所以你的觀點(diǎn)和看法是靜止的，一成不變的；但是市場(chǎng)卻一直在變動(dòng)，除了自然狀態(tài)下，市場(chǎng)行情的起伏變化，南京樓市背后更有高明的推盤策略在推動(dòng)，如果北哥判斷的沒錯(cuò)，今年開始南京將有很多高價(jià)值的板塊崛起，甚至可能打破以往南京樓市的傳統(tǒng)板塊價(jià)值，一直被認(rèn)為是頂流的大河西，可能被“后起之秀”反超；一批原本被定義二線的板塊，極有可能躋身頂流。

在這個(gè)板塊價(jià)值切換的關(guān)鍵時(shí)刻，自然就是買房人抄底、上車的最好時(shí)機(jī)。

先來說下河西南，其實(shí)今年開年以來，河西南房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一些上竄行情，根據(jù)南京頭部房媒的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2月底河西南二手房成交均價(jià)達(dá)到3.77萬/㎡，環(huán)比上漲了800元/㎡，漲幅為2.17%。海珀星暉、金地中心風(fēng)華，以及正榮潤峯、朗詩熙華府、魯能公館、佳兆業(yè)在內(nèi)的星八客小區(qū)，成交房源價(jià)格都出現(xiàn)了一定上浮。

漲幅最明顯是正榮潤峯，2月成交均價(jià)達(dá)到4.13萬/㎡，環(huán)比1月份的3.8萬/㎡均價(jià)，漲幅達(dá)到8.68%，排在了整個(gè)河西南二手房漲幅榜第一。

2月最高房源成交單價(jià)達(dá)到42538元/㎡，比同小區(qū)一月份成交房源單價(jià)高出4000/㎡不止

海珀星暉的漲幅也很可觀，2月份均價(jià)環(huán)比漲幅達(dá)到6.12%，小區(qū)二期最新一套房源成交單價(jià)甚至達(dá)到驚人的4.5萬+/㎡，達(dá)到自去年6月份以來最高峰。

除了中高端改善小區(qū)，值得大家注意的是河西南的剛需房?jī)r(jià)也在小幅增長，特別是底部房?jī)r(jià)出現(xiàn)了抬升，去年超跌的一些小區(qū)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了回漲。

比如佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)，前兩年已經(jīng)跌至3.5萬/㎡左右的水平，但是最近房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不小的回漲，小區(qū)三期一套125㎡4房，成交單價(jià)達(dá)到了4.06萬/㎡

而去年3月份同小區(qū)房?jī)r(jià)曾經(jīng)低至3.5萬/㎡左右；

還有原本河西南房?jī)r(jià)墊底的星八客小區(qū)，2字頭單價(jià)房源完全絕跡。

如五礦崇文金城，去年10月份間，房源成交單價(jià)曾經(jīng)降至2.97萬/㎡

而根據(jù)3月份最新數(shù)據(jù)顯示，五礦崇文金城A區(qū)一套118㎡3房，成交單價(jià)已經(jīng)回漲至3.69萬/㎡

招商雍和府，去年10月間，成交單價(jià)曾低至2.93萬/㎡，

今年該小區(qū)最新成交房源單價(jià)上漲至3.49萬/㎡

還有被譽(yù)為跌王小區(qū)的海峽城，去年最低房?jī)r(jià)曾跌至2.56萬/㎡

而如今海峽城房源單價(jià)均在3萬/㎡以上。

怎么樣？北哥說的沒錯(cuò)吧？不看不知道，你以為的河西南房?jī)r(jià)和如今現(xiàn)實(shí)中的河西南房?jī)r(jià)是不是有了很大差距？

然而北哥在這還要告訴你一個(gè)扎心的事實(shí)！河西南房?jī)r(jià)是市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)的結(jié)果，板塊行情背后還沒有植入太多高明的推盤策略，不像某些新興板塊，房?jī)r(jià)持續(xù)上行的背后，加入了不少“科技與狠活”，今年的房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)階梯式的上漲。

說到底，目前河西南主力房?jī)r(jià)也就是在3-4萬/㎡，你敢想毗鄰河西南，僅一路之隔的新版塊，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)賣到了4萬+/㎡，竟與曾經(jīng)的南京樓市一哥河西南，形成了房?jī)r(jià)倒掛。

注意這個(gè)4萬+/㎡可不是掛牌價(jià)，而是真實(shí)售價(jià)，這個(gè)板塊是誰呢？就是雨核

雨核與河西南什么關(guān)系？一條雙向八車道的數(shù)字大道，將雨核與河西南緊緊相連，數(shù)字大道往西跨過繞城公路，即是河西總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，阿里巴巴、小米、京東總部皆在此。

數(shù)字大道實(shí)景

數(shù)字大道往東1.7公里左右，就是雨核CBD，200米甲些、雨核華潤萬象天地、萬科朗拾雨核、建發(fā)璞云等商業(yè)、住宅地標(biāo)，皆在此。

雖然雨核與河西南關(guān)系如此親近，但是南京樓市的傳統(tǒng)認(rèn)知中，總認(rèn)為雨核比不上河西南，然而顛覆傳統(tǒng)認(rèn)知的事件，終于在2025年發(fā)生，雨核房?jī)r(jià)目前已經(jīng)真實(shí)的賣到了4萬+/㎡，超過了河西南。

這個(gè)賣到4萬+/㎡單價(jià)的樓盤就是，雨核的建發(fā)璞云！根據(jù)最新消息，建發(fā)璞云的實(shí)際銷售單價(jià)已經(jīng)漲至最高4.2萬/㎡，起步戶型99㎡小三房總價(jià)已經(jīng)升至420萬左右。

建發(fā)璞云實(shí)景

放在一年前，誰也不敢想象雨核房?jī)r(jià)能反超河西南，要知道2023年11月份首開的建發(fā)璞云，有礙于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境，雖然銷許價(jià)格高達(dá)4.8萬/㎡，實(shí)際售價(jià)只敢賣到3.6萬/㎡左右。

然而這一年多以來，建發(fā)璞云有著清晰的房?jī)r(jià)上漲路徑和房產(chǎn)增值邏輯。

首先就是數(shù)字大道以北，雨核中央居住區(qū)新房庫存量的斷崖式下滑。去年11月份，萬科朗拾雨核售罄收官，讓建發(fā)璞云遇見了房?jī)r(jià)上漲的第一個(gè)風(fēng)口。萬科朗拾雨核在去年6月份以前一直是南京的銷冠盤，低至3.5-3.6萬/㎡的銷售單價(jià)，為雨核吸引了大批購買力和流量關(guān)注。原來為了對(duì)標(biāo)萬科，建發(fā)璞云當(dāng)時(shí)也只能采用與之相應(yīng)的定價(jià)策略。

然而萬科朗拾雨核一收官，反而給建發(fā)璞云解套了！當(dāng)月房?jī)r(jià)就回漲至3.8萬/㎡。

接下來，去年12月份雨核華潤萬象天地的開業(yè)，金基嘉玥的首批二手房掛牌，讓建發(fā)璞云房?jī)r(jià)再次上漲遇見了第二個(gè)風(fēng)口。

雨核華潤萬象天地

今年開年，雨核新房庫存告急，數(shù)字大道中央生活區(qū)目前僅剩建發(fā)璞云一家在售樓盤，這也成為建發(fā)再次提價(jià)的風(fēng)口和理由。

目前建發(fā)璞云8棟住宅樓已經(jīng)全部推出，按照南京房媒2月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，建發(fā)璞云當(dāng)時(shí)庫存已經(jīng)不足200套，尾盤收官狀態(tài)，自然有了提價(jià)銷售的基礎(chǔ)，于是實(shí)際銷售單價(jià)一步到位提升到了4.1-4.2萬/㎡

8棟住宅樓全部推出

與此同時(shí)，附近金基嘉玥的二手房掛牌價(jià)格，也提升了雨核房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

同為數(shù)字大道北中央居住區(qū)的金基嘉玥已經(jīng)有3套房源掛牌，最高掛牌單價(jià)接近5萬/㎡。

02.

今年房?jī)r(jià)勢(shì)必將被推高！雨花這三個(gè)板塊，眼下是抄底時(shí)機(jī)嗎？

雨核建發(fā)璞云能夠?qū)崿F(xiàn)逆勢(shì)三連漲，關(guān)鍵在于該項(xiàng)目從去年四季度開始，接連踩對(duì)了重大市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)，本身推盤節(jié)奏與大行情走勢(shì)相合，再加上雨核本身巧妙的推盤技巧，不想漲價(jià)都難。

但是反觀河西南，似乎到如今還在“吃老本”，房?jī)r(jià)的漲跌只依賴于板塊原本的地段和名氣，板塊本身暫時(shí)無法實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，所以就算房?jī)r(jià)上漲，幅度也有限。

但是雨核就不同了，眼下房?jī)r(jià)已經(jīng)趕超了河西南，接下來雨核的房?jī)r(jià)可能就會(huì)一路上漲，將河西南遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

要知道房?jī)r(jià)上漲有個(gè)明顯而清晰的規(guī)律，那就是去年的房?jī)r(jià)，是今年房?jī)r(jià)上漲起點(diǎn)；或者說以前的房?jī)r(jià)是今天房?jī)r(jià)的起點(diǎn)。以史鑒今就可得知，2014年以前的河西中是2014年以后河西南房?jī)r(jià)上漲的起點(diǎn)；去年萬科朗拾雨核是建發(fā)璞云房?jī)r(jià)上漲的起點(diǎn)。如今建發(fā)璞云單價(jià)已經(jīng)上漲至4.1-4.2萬/㎡，也就等于為今年雨核房?jī)r(jià)上漲設(shè)置了起點(diǎn)。

要知道今年雨核新房產(chǎn)品及房?jī)r(jià)體系，大概率會(huì)迎來結(jié)構(gòu)性升級(jí)！整個(gè)雨核將出讓首幅低密宅地，板塊首個(gè)第四代住宅很可能由此誕生。

根據(jù)最新消息，雨核數(shù)字大道以北的中央生活區(qū)，即將掛牌一幅宅地，目前得知該地塊容積率僅2.4左右。

雨核新地塊位置

而雨核這幅新地塊位置與建發(fā)璞云僅一路之隔，該地塊原本為雨核2024G04地塊，去年首場(chǎng)土拍臨時(shí)取消出讓，如今G04地塊被分為A1-1和A1-2兩幅地塊。

而原本G04地塊的容積率為2.8，據(jù)江蘇土地公示，如今即將掛牌出讓的A1-1容積率為被調(diào)整為2.4。據(jù)小道消息稱，這幅地塊目前有多家KFS前往洽談，預(yù)計(jì)近期出讓已經(jīng)十拿九穩(wěn)。

那么問題來了，目前建發(fā)璞云已經(jīng)將雨核數(shù)字大道以北新房?jī)r(jià)格抬升至4.1-4.2萬/㎡，且建發(fā)容積率高達(dá)2.8，所以結(jié)合房?jī)r(jià)走勢(shì)及雨核板塊的發(fā)展趨勢(shì)來看，2.4容積率的A1-1地塊項(xiàng)目未來房?jī)r(jià)，大概率會(huì)超過建發(fā)璞云。

如果A1-1地塊打造雨核首個(gè)第四代住宅，那么按照四代宅比普通新房單價(jià)高20-25%的原則，那么A1-1地塊項(xiàng)目未來房?jī)r(jià)很可能達(dá)到4.9-5.1萬/㎡（計(jì)算推測(cè)，僅為參考）。

雨花軟件谷板塊，今年房?jī)r(jià)大概率也會(huì)上漲。

首先軟件谷現(xiàn)在“房荒”，唯一在售盤保利荷雨瑧悅年后房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了3.8萬/㎡，而這個(gè)價(jià)格很可能成為軟件谷2025年房?jī)r(jià)的上升起點(diǎn)

保利荷雨瑧悅僅剩最后一棟未推

去年年中，保利荷雨瑧悅上車價(jià)格還在3.2萬/㎡，如今就漲到了3.8萬/㎡，可見軟件谷房?jī)r(jià)上漲能力之強(qiáng)。此外保利荷雨瑧悅目前已經(jīng)接近收官，全盤10棟樓僅剩西北面14號(hào)樓未推，加上剩余9棟已推出樓棟，荷雨瑧悅剩余庫存房源僅為240套左右。

與此同時(shí)，雨花軟件谷曾經(jīng)的標(biāo)桿樓盤華發(fā)美的云筑近期也掛出了首套二手房源，進(jìn)一步為板塊房?jī)r(jià)定標(biāo)。

這套房源戶型面積約118㎡，3室2廳，總價(jià)508萬，折算掛牌價(jià)格達(dá)到了43055元/㎡，目前雖然這套房源尚未成交，但也側(cè)面反應(yīng)出雨花軟件谷的房?jī)r(jià)水平，市場(chǎng)揣測(cè)，根據(jù)目前軟件谷的行情，華發(fā)美的云筑的首套房源成交價(jià)格應(yīng)該不會(huì)低于3.5萬/㎡。

況且軟件谷還有學(xué)區(qū)利好，與荷雨瑧悅一街之隔的南師附中分校今年9月就將開學(xué)；同時(shí)今年上半年軟件谷大概率將推出新地塊，而這幅地塊位置就在南師附中分校以北！目前容積率和出讓面積尚未確定。