在上海樓市本輪調(diào)整周期中，次新房是表現(xiàn)最堅挺的。
這背后是買房人對“房齡”的盲目崇拜。
無論是置換，還是首套剛需，大家都一味追求房齡新，樓齡老的根本不看。
所以次新房市場，樓齡越新越抗跌。
目前市場回暖，一些次新房小區(qū)成交價已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的漲幅。
但這并不等同于上海二手房市場已經(jīng)漲價了。
觀觀自己觀察全市鏈家成交數(shù)據(jù)，目前全市200個板塊里，只有10%不到的板塊是真實成交價上漲的。
3月份大部分鏈家的次新房大房子成交量都是下降的（因為房東掛價太高），
而且能成交的成交價相比去年10月沒有上漲。
甚至有些板塊的次新房源，已經(jīng)開始補跌了......
漲價是真實存在的
年后的上海二手房市場，火爆的讓人意外。
在探究次新房是否開始補跌之前，我們首先要承認：
目前供需兩旺的上海樓市，漲價是真實存在的。
比如：
徐涇蟠龍?zhí)斓?/strong>，98平的3房2衛(wèi)，去年12月成交價708萬，今年2月成交價780萬，不到兩個月價格跳漲72萬。
仁恒東郊花園，134平的4房2衛(wèi)，最新一套成交價1188萬，去年9月成交價1118萬，成交價上漲70萬。
靜安區(qū)江寧路板塊，達安錦園，103平的2房2衛(wèi)，短短一周成交價上漲15萬。
除此之外，還有青浦徐涇萬科天空之城4期、嘉定西郊金茂府、綠地海珀外灘、閔行錦繡江南、虹橋河濱花園等都出現(xiàn)了不同程度的漲幅。
而且是實實在在的成交價上漲。
可以說，低總價剛需產(chǎn)品的大量成交和情緒帶動，
給了品質(zhì)次新房價格上漲的底氣，也“帶火”了上海樓市。
但并沒有徹底帶動上海房價的上漲，
甚至次新房市場自己 都在 分化 。
部分次新房還在下跌
次新房市場確實出現(xiàn)了房東漲價行為，但與此同時部分房東還在繼續(xù)降價。
比如：
浦東御橋板塊，綠洲康城親水灣風華，75平的2房1衛(wèi)，最新一套成交價555萬，對比上一套588萬的成交價，一個月降價33萬。
靜安區(qū)大寧板塊，上海灘大寧城，90平的3房1衛(wèi)，最新一套成交價858萬，上一套同戶型成交價888萬，不足一個月降價30萬。
普陀長風板塊三大頂豪之一，國浩長風匯都，今年最新成交的一套3房2衛(wèi)1930萬，對比去年成交價格還在下探。
而且目前同面積的三房掛牌價2050萬，是上一套的成交價。
黃浦區(qū)次新房降得更猛
從市場觀察來看，上海頭牌黃浦區(qū)的次新房，價格下調(diào)更猛。
黃浦區(qū)蓬萊公園板塊，綠地海珀黃浦， 140 平的4房2衛(wèi)，上一套掛牌價3050萬，成交價2930萬，現(xiàn)在同戶型掛牌價2580萬。
對比掛牌價，下調(diào)了470萬。
黃浦區(qū)蓬萊公園板塊，華府天地睿園，88平的2房1衛(wèi)，今年最新成交價1180萬，對比上一套同戶型成交價格直降100萬。
黃浦區(qū)次新房價格下調(diào)如此猛烈，一方面是因為這兩年黃浦區(qū)有大量新房入市，次新房競爭力相對減弱，價格受到了沖擊。
另一方面，上海二手房市場整體還是量漲價跌的行情，
低總價剛需老破小以價換量，優(yōu)質(zhì)高價房源成交很少。
深層次原因
次新房市場的漲跌輪動，不僅表現(xiàn)在區(qū)域板塊上，
樓盤自身不同價段的產(chǎn)品，也存在分化的行情。
比如：大虹橋600萬的價格反彈，300萬/2000萬的還在降價；
華漕/ 徐涇 600 萬總價段的價格反彈，比如：富力 10 號、居禮苑、金地虹橋世家、蟠龍?zhí)斓兀?/p>
700-800 萬總價段繼續(xù)跌價，比如：葛洲壩虹橋紫郡公館、虹橋融景；
2000 萬總價段也在跌，比如：驪池、西郊園中園、湖畔佳苑、燦輝晶典；
普陀真如/光新同一區(qū)域，中駿天悅降價，香溢花城三期消化完筍盤后反彈；
同一小區(qū)內(nèi)部，香溢花城三期，大戶型價格反彈，小戶型繼續(xù)降價。
所以說，降價/漲價和樓盤本身的估值有關(guān)，高估的降價，低估值的出現(xiàn)反彈。
從筍盤行情來看，長寧區(qū)次新房/老豪宅價格反彈，例如：皇家花園、東方劍橋、暢園、龍柏花苑；
而長寧區(qū)的老普宅，例如：皇朝別墅、愛都公寓，繼續(xù)跌價；
黃浦區(qū)、徐匯區(qū)普遍降價，幅度較為明顯有四季園、淮海晶華、徐匯御苑、嘉御庭、芝大廈、露香園、翠湖天地一二三期。
佘山別墅區(qū)在消化筍盤，自住的富人已經(jīng)來抄底了。
另外在2-4月這段時間，銀行可能在評估抵押物價值。一些炒房客集中的樓盤，就會利用鏈家成交價做價格。
偽豪宅，就是炒房客最喜歡的標的，入手價格低、總價可控，能炒到和頂豪一樣的單價。
此類重點參考標的有：大寧金茂府、尚匯豪庭二三期、百匯園二期、萬源城朗郡、蟠龍?zhí)斓?、晶耀名邸?/p>
比如去年的2-4月，大寧金茂府、萬源城朗郡、尚匯豪庭三期詭異地出現(xiàn)許多套超高成交價，之后又突然熄火。
這種利用偽豪宅推高價格，并不能作為市場回暖的參考。
小結(jié)
總的來說，上海樓市還未實現(xiàn)真正意義上的止跌回穩(wěn)。
次新房市場雖然出現(xiàn)漲價案例，但板塊輪動現(xiàn)象非常明顯。
剛需市場雖然火爆，但仍然是在以價換量。
不過，上面說了要止跌回穩(wěn)，那今年改善市場的止跌回穩(wěn)一定會完成。
所以，如果是今年必買房的改善客群建議把握窗口期，關(guān)注具體微觀的市場。
1、想買二手次新，要及時用“備胎策略”對抗?jié)q價：A板塊次新漲價明顯，轉(zhuǎn)投B板塊倒掛盤。
性價比高的房源可以加大買入力度，不過經(jīng)濟增速還不夠快，依然不建議加杠桿投資。
以2024年底成交價為錨點+3%到5%是極限，以免過高買入。
建議關(guān)注頭部、優(yōu)質(zhì)、稀缺品種。
比如：中環(huán)內(nèi)次新、頂流學區(qū)、超跌、高租售比、二手倒掛的板塊。
2、賣房依舊建議 同質(zhì)化嚴重、無學區(qū)的老公房、外環(huán)外非地鐵次新房、老破大、老破小等各種有硬傷的房源加速賣， 3月是比較好的出貨窗口。
好房源可以適當惜售，但置換客戶依舊要把握時機。
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