2024年10月，生物科技初創(chuàng)公司City Therapeutics在仲量聯(lián)行的助力下，成功進(jìn)駐位于美國波士頓肯德爾廣場(Kendall Square)的理想實驗室空間。肯德爾廣場被譽為“全球最具創(chuàng)新力的一平方英里”，這里聚集了拜耳、諾華、輝瑞、渤健、默克等生物醫(yī)藥巨頭，上百個IPO在此誕生。
City Therapeutics與仲量聯(lián)行的成功合作案例凸顯了生物醫(yī)藥企業(yè)對專業(yè)化空間的核心需求——區(qū)位優(yōu)勢、技術(shù)適配性、成本控制及可擴展性，更展示出地產(chǎn)策略在生物醫(yī)藥創(chuàng)新生態(tài)中的關(guān)鍵作用。
隨著全球生物醫(yī)藥行業(yè)的“內(nèi)卷”趨勢加劇，企業(yè)間的競爭力已不僅限于創(chuàng)新科學(xué)發(fā)現(xiàn)，還在于如何通過空間策略將研發(fā)效率、人才密度和資本杠桿轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢。這也意味著，行業(yè)的地產(chǎn)策略正從單一空間供給轉(zhuǎn)向系統(tǒng)性創(chuàng)新生態(tài)構(gòu)建。
結(jié)合對當(dāng)前中國乃至全球生物醫(yī)藥企業(yè)發(fā)展趨勢和地產(chǎn)動態(tài)的專業(yè)洞察，仲量聯(lián)行總結(jié)出了以下六大生命科學(xué)地產(chǎn)運營策略：
房地產(chǎn)投入在企業(yè)發(fā)展過程中有著舉足輕重的作用，并不是簡單地等同于固定成本負(fù)擔(dān)；相反，合理的房地產(chǎn)戰(zhàn)略能夠轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N投資，引發(fā)效率革命。尤其是在生物醫(yī)藥行業(yè)追求“降本增效”的浪潮中，房地產(chǎn)的價值正在被重新定義，成為可增值、可交易、可反哺創(chuàng)新的“活性資本”。
2022年以來，國內(nèi)已有多家以創(chuàng)新藥研發(fā)為主業(yè)的藥企下場開展CXO業(yè)務(wù)（醫(yī)藥研發(fā)生產(chǎn)外包，包括CRO、CDMO、CMO等），將GMP車間轉(zhuǎn)化為CDMO創(chuàng)收引擎、將實驗室轉(zhuǎn)為共享空間以捕獲早期項目，其背后的核心邏輯便是：利用多余產(chǎn)能及閑置資產(chǎn)，實現(xiàn)資源利用最大化。
擁有從“研發(fā)—中試—生產(chǎn)”完整鏈條的產(chǎn)業(yè)集群是國內(nèi)外生物醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展的核心引擎，其通過空間集聚、資源整合和生態(tài)協(xié)同，推動行業(yè)從分散競爭轉(zhuǎn)向系統(tǒng)性創(chuàng)新，進(jìn)而突破技術(shù)瓶頸、縮短商業(yè)化周期。
除了傳統(tǒng)的園區(qū)，行業(yè)內(nèi)企業(yè)也在通過房地產(chǎn)戰(zhàn)略投資與優(yōu)化，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群。以先聲藥業(yè)售后返租模式（點此回顧>>仲量聯(lián)行協(xié)助康達(dá)源收購張江醫(yī)谷生命醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)園）為代表的策略旨在將企業(yè)單一用途的產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘧鈶羯鷳B(tài)：企業(yè)通過出售自有物業(yè)或土地，再采取售后返租模式，吸引更多價值互補企業(yè)入駐，促進(jìn)資源共享，推進(jìn)研發(fā)效率與商業(yè)化進(jìn)程。此舉在一定程度上能夠回籠部分資金，為企業(yè)創(chuàng)新注入更多活力。目前，這種運作方式在美國等海外成熟市場中已經(jīng)較為普遍。
生物醫(yī)藥企業(yè)的地產(chǎn)和設(shè)施運營已超越傳統(tǒng)物業(yè)管理范疇，演變?yōu)槿诤峡臻g靈活性、數(shù)字智能化、打造低碳循環(huán)的戰(zhàn)略級能力。領(lǐng)先的房地產(chǎn)和設(shè)施運營策略是企業(yè)加速研發(fā)、降低成本并應(yīng)對市場不確定性的關(guān)鍵抓手；通過外包與技術(shù)創(chuàng)新結(jié)合，企業(yè)可構(gòu)建彈性化、智能化的管理體系。
目前，國家正在積極推動智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)構(gòu)建，明確將能源監(jiān)測平臺、樓宇自動化系統(tǒng)、工業(yè)級物聯(lián)網(wǎng)中樞等智能基礎(chǔ)設(shè)施納入園區(qū)評價體系；而智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，正逐步成為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的核心驅(qū)動力，將在極大程度上影響未來生物醫(yī)藥企業(yè)的競爭力。
在高度創(chuàng)新的生物醫(yī)藥行業(yè)中，企業(yè)選址決策的核心邏輯在于將人才要素置于戰(zhàn)略優(yōu)先級，構(gòu)建覆蓋人才獲取、留存、協(xié)同和價值轉(zhuǎn)化的系統(tǒng)性框架。
以中國領(lǐng)先的生物醫(yī)藥園區(qū)——上海張江為例，作為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的人才聚集高地，吸引了全球頂尖人才，為企業(yè)提供了豐富的人才資源。截至2024年5月，張江高新區(qū)企業(yè)集聚留學(xué)歸國和外籍人才超6萬人。據(jù)張通社數(shù)據(jù)，2024年底，張江已吸引超過2300家生物醫(yī)藥企業(yè)入駐，從業(yè)人員超過9萬人。
在生物醫(yī)藥行業(yè)的全球化競爭中，區(qū)位優(yōu)勢的精準(zhǔn)識別與戰(zhàn)略整合已成為企業(yè)構(gòu)建核心競爭力的關(guān)鍵。通過將區(qū)域特有的資源稟賦、政策紅利與產(chǎn)業(yè)生態(tài)相結(jié)合，企業(yè)可在地理布局中打好“研發(fā)加速－成本優(yōu)化－風(fēng)險對沖”的區(qū)域優(yōu)勢組合拳——
· 研發(fā)制高點：鎖定全球Top20生物醫(yī)藥集群（如波士頓、巴塞爾、上海）。
· 成本護(hù)城河：將高附加值研發(fā)留在人才高地，中低端生產(chǎn)轉(zhuǎn)移至低成本區(qū)。
· 風(fēng)險防火墻：在多個地理區(qū)域布局關(guān)鍵產(chǎn)能以應(yīng)對政策的不確定性。
· 市場加速器：借力海南、迪拜等地域間的政策高地實現(xiàn)敏捷準(zhǔn)入。
近年來，生物醫(yī)藥行業(yè)的爆發(fā)式增長與CXO企業(yè)的深度參與密不可分。CXO企業(yè)通過專業(yè)化分工、規(guī)?；\營和技術(shù)創(chuàng)新，已成為生物醫(yī)藥生態(tài)系統(tǒng)的“加速引擎”。
隨著行業(yè)精細(xì)化分工的趨勢，生物醫(yī)藥企業(yè)外包的服務(wù)逐漸從業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)向資產(chǎn)管理、設(shè)施運營等房地產(chǎn)領(lǐng)域滲透。輕資產(chǎn)模式變革不僅帶來成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，更通過技術(shù)賦能重構(gòu)產(chǎn)業(yè)價值鏈。
在仲量聯(lián)行最新的《全球未來辦公調(diào)研》中，生命科學(xué)企業(yè)更傾向于選擇第三方專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)商合作。同時，調(diào)研顯示，通過實施房地產(chǎn)戰(zhàn)略實現(xiàn)降本增效、賦能創(chuàng)新的是此類企業(yè)的首要訴求。（點此回顧>>睿見生機 | 2025年生命科學(xué)地產(chǎn)市場6大趨勢）
仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷表示：“在中國，生命科學(xué)企業(yè)快速發(fā)展，但資產(chǎn)管理與優(yōu)化面臨獨特挑戰(zhàn)。在一線城市如北京、上海、深圳，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集聚，但土地資源緊張、租金成本高企，企業(yè)需通過精細(xì)化資產(chǎn)管理實現(xiàn)降本增益。引入專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)商可助力企業(yè)合理規(guī)劃空間布局，提升運營效率，并通過精準(zhǔn)的市場洞察和網(wǎng)絡(luò)支持資產(chǎn)盤活；此外，專業(yè)的第三方服務(wù)機構(gòu)可助力企業(yè)把握區(qū)域政策紅利，優(yōu)化資產(chǎn)配置，為研發(fā)創(chuàng)新與商業(yè)化拓展‘新空間’。”
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