文/樂居財經(jīng) 徐酒眠
物業(yè)公司還賺錢嗎？
物業(yè)費降價、人力成本持續(xù)上升、收繳率下滑，從上市物企交出的2024年業(yè)績答卷來看，營收增速放緩，凈利潤持續(xù)下滑，物業(yè)服務這門生意正備受考驗。
市場波動之下，“中介巨頭”貝殼闖進來了。3月27日，一家名為貝好家（北京）物業(yè)管理有限公司（簡稱“貝好家物業(yè)”）低調(diào)成立，但迅速引發(fā)市場關注并進入公眾視野。
穿透股權，貝好家物業(yè)由貝翼商務咨詢（海南）有限責任公司直接全資控股。再往上，貝翼商務咨詢背后是上海貝如信息科技有限公司100%持股，后者則由貝殼投資控股有限公司100%持股。
根據(jù)國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)，貝好家物業(yè)注冊資本500萬元，法人代表叫李昱江，經(jīng)營范圍包括物業(yè)管理；商業(yè)綜合體管理服務；會議及展覽服務等。
因此，貝好家物業(yè)成立被市場看作是貝殼殺入物業(yè)服務賽道的信號。
成立契機
貝殼下場拿地、加快布局房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，或是貝好家物業(yè)成立的一大契機。
去年以來，貝殼旗下的貝好家在土地交易市場上頻頻亮相，并積極舉牌競拍。據(jù)統(tǒng)計，去年7月以來，通過貝好家（成都）置業(yè)有限公司（簡稱“貝好家置業(yè)”），貝殼先后在西安、成都、上海、杭州等城市土拍中奪籌，短短半年時間拿地總耗資就超過了25億元。
去年9月20日，成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊開拍，經(jīng)過現(xiàn)場82輪激烈競價后，貝好家置業(yè)以10.76億元競得，溢價率達42%，樓面價2.73萬元/平方米，一舉刷新成都土地最高單價紀錄，成為單價“新地王”。
在這場競拍中，貝好家置業(yè)力壓了招商蛇口、大悅城控股、綠城中國等10余家央國企地產(chǎn)商。
這是由貝殼自主操盤開發(fā)的首個項目。彼時，有行業(yè)觀察者發(fā)問：貝殼拿地，物業(yè)服務會由誰來做？
近期，成都金融城三期地塊公布規(guī)劃：定位純大戶型豪宅社區(qū)，總規(guī)劃108套房源，套均面積超300平方米。根據(jù)同板塊的在售項目推測，預計售價6萬/㎡起步，單套總價千萬起，最高或超3000萬。
而就在幾乎在同一時間，貝好家物業(yè)成立。物業(yè)市場萬千玩家，貝殼最終選擇親自下場做物業(yè)管理。
經(jīng)理李昱江
公開信息顯示，貝好家物業(yè)的法人代表李昱江，還擔任董事、經(jīng)理，財務負責人為肖錚。
成立物業(yè)管理公司，貝殼安排的不是平凡之輩，這二人有履歷可查。
2023年7月，貝殼成立貝好家事業(yè)線。這被外界視為貝殼進入房地產(chǎn)開發(fā)領域的標志。據(jù)悉，貝好家的團隊核心人員皆來自龍湖、金地、萬科、融創(chuàng)、合景泰富等眾多知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
這個集AI算法、數(shù)據(jù)產(chǎn)品、客戶研究、設計建造、營銷策劃等多領域?qū)I(yè)人才于一體的多元化團隊，有資料介紹目前擁有200人左右，其中30%至40%的人員做技術產(chǎn)品研發(fā)。
貝好家由貝殼集團副董事長徐萬剛掛帥，其為“伊誠地產(chǎn)”的創(chuàng)始人，后者是深耕成都的房產(chǎn)中介品牌，北京鏈家收購后更名為了四川鏈家，由徐萬剛擔任總經(jīng)理。
李昱江便是追隨徐萬剛多年的老人，其曾在“伊誠地產(chǎn)”工作長達十年，2016年起歷任成都鏈家培訓中心總監(jiān)、人力資源中心高級總監(jiān)；2018年曾在貝殼大中華北區(qū)工作，后擔任貝殼客戶賦能中心負責人，現(xiàn)任貝好家成都負責人。
貝好家物業(yè)的財務負責人肖錚，2023年國慶后加盟貝好家事業(yè)線擔任財務中心總經(jīng)理。相關資料介紹，其出生于1983年，2007年本碩畢業(yè)于天津大學，成為2007屆萬科新動力。先后在萬科天津公司、長春公司從事財務工作。跳槽貝殼之前，肖錚已晉升為萬科東北區(qū)財務總經(jīng)理。
從履歷來看，李昱江與肖錚均沒有物管服務方面的經(jīng)驗。有分別表示，“如果未來貝好家物業(yè)要攪局物業(yè)服務市場，或還是會引入更專業(yè)的人才?！?/p>
貝殼的物管盤
事實上，此前貝殼也曾布局物管市場，不過是以投資人身份。
2021年新希望服務上市，貝殼以基石投資人身份出現(xiàn)在IPO文件中——其斥資約1.17億港元，投資份額達3079萬股，占總股本的3.78%。
此后，貝殼與新希望服務還就社區(qū)資產(chǎn)管理相關業(yè)務達成過合作。
憑借數(shù)量龐大的房屋中介門店，貝殼探索社區(qū)服務生意的確有著不小優(yōu)勢。數(shù)據(jù)顯示，貝殼集團2024年實現(xiàn)總交易額33494億元，同比增加6.6%；凈收入935億元，同比增加20.2%。
其中傳統(tǒng)且體量龐大的存量房業(yè)務，收入增幅嚴重放緩，利潤下滑。不過家裝家居全年總交易額為169億元，同比增加27.3%；凈收入為148億元，同比增長36.1%。而房屋租賃服務的凈收入143億元，同步增長135%。
家裝家居、房屋租賃兩項服務，也是物業(yè)公司積極探索的業(yè)務板塊。
比如萬物云就孵化了房屋中介品牌樸鄰。在行業(yè)整體總交易額收縮17.1%的2024年，樸鄰二手房屋總交易額突破210億元，傭金率約為1.7%。
2024年，樸鄰為萬物云貢獻收入8.2億元。2025年，萬物云計劃增加112家門店，招募800名經(jīng)紀人，“收入突破10億”。
貝好家物業(yè)的具體模式會是如何？除了承接貝殼操盤項目，是否還會參與第三方物業(yè)管理市場競標？
目前種種尚不得知，不過可以肯定的是，更加高頻的與小區(qū)業(yè)主產(chǎn)生聯(lián)系，對貝殼全產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營經(jīng)營而言，將是一種資源優(yōu)勢互補。
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