2025年樓市大概率會(huì)是一個(gè)重要的拐點(diǎn)。這個(gè)拐點(diǎn)就是房?jī)r(jià)因城市分化會(huì)進(jìn)一步加劇——一線城市房?jī)r(jià)止跌回漲，中小城市的房?jī)r(jià)可能真是要“涼涼”？
從最新的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》可以看出，不管新房房?jī)r(jià)還是二手房房?jī)r(jià)，環(huán)比上漲主要是一線城市和幾個(gè)二線城市，而大多數(shù)三四線城市仍處于下跌的態(tài)勢(shì)之中。
有人可能會(huì)覺得納悶，不是說房地產(chǎn)市場(chǎng)在止跌回穩(wěn)了？
實(shí)際上，你從整體樓市的走勢(shì)來看，市場(chǎng)確實(shí)在止跌回穩(wěn)，不過這種止跌回穩(wěn)主要是一二線城市貢獻(xiàn)的，大多數(shù)中小城市的樓市止跌回穩(wěn)并不太明顯。
不僅僅從價(jià)格層面來看是這樣的，從樓市的成交量層面來看也差不多是這樣的。去年自9月底以來，樓市出現(xiàn)回暖的跡象，一線城市及部分二線城市，像上海、深圳、杭州、南京等城市的樓市成交量出現(xiàn)較大幅度的上漲，這里我就不列舉數(shù)據(jù)，我之前的文章里有列舉很多這樣的數(shù)據(jù)。
而一些中小城市的樓市雖然在利好措施的支持下也有所企穩(wěn)，但成交量上升及價(jià)格回暖都不是太明顯。目前樓市的走勢(shì)呈現(xiàn)出明顯的因城市而分化的特征。
樓市在過去經(jīng)歷了普漲和普跌的過程，在之后逐漸走出分化行情也實(shí)屬正常，別人的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)也早就證實(shí)了這一點(diǎn)。其實(shí)究竟為何會(huì)是這樣的趨勢(shì)，原因也不復(fù)雜。
大城市尤其超級(jí)大城市，其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市配套等方面均有較大的優(yōu)勢(shì)，能夠?yàn)槟贻p人提供更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，這也就會(huì)吸引年輕人不斷流入，城市的人口就會(huì)持續(xù)呈現(xiàn)凈流入的態(tài)勢(shì)，樓市自然也就有了堅(jiān)實(shí)的需求支撐。然而城市的發(fā)展不可能是沒有邊界的，這就意味著這詞兒超級(jí)大城市的樓市供應(yīng)是有天花板的。中長(zhǎng)期來看，超級(jí)大城市的樓市不會(huì)出現(xiàn)絕對(duì)的供大于求，而隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及收入的增長(zhǎng)，這些城市的房?jī)r(jià)有望保持上漲的態(tài)勢(shì)。
相反，大多數(shù)中小城市的樓市發(fā)展情況就不一樣了。這些城市目前還面臨著人口凈流出的境地，而且目前來看還沒有比較好的解決方案。這就意味著這些城市的住房需求會(huì)減少，但住房的供應(yīng)卻在繼續(xù)增加，房?jī)r(jià)上漲缺乏支撐了。中小城市的房子會(huì)逐漸回到居住屬性上來，而房?jī)r(jià)最終將由城市里真正有效居住需求來決定。
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