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前天（3月25日），杭州土地樓面價(jià)首次“破7”—— 濱江區(qū)水電新村一宗地塊，濱江集團(tuán)豪擲52億元拿下，溢價(jià)率近70%，成交樓面價(jià)77409元/㎡，不僅捅破杭州天花板，甚至還超越了深圳目前的最高樓面價(jià) （去年底由中海華潤(rùn)聯(lián)合競(jìng)得的7.04萬(wàn)元/㎡地塊）。

去年10月“破5”、今年1月“破6”、今年3月“破7”——杭州這三連破速度，直接讓全國(guó)震撼！

而同為新一線城市的成都，速度也是跟上了：16天內(nèi)，就實(shí)現(xiàn)“破3”再“破4”——今天，萬(wàn)眾矚目中，金三2025年首宗土地終于走上了拍賣臺(tái)，并毫無(wú)意外地沖破了成都樓面價(jià)天花板（41200元/㎡）。

但，熱鬧是一圈層的，就在上周二，二圈層4宗土地成交，樓面價(jià)最高的一塊地也才8000元/㎡。

果然是沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害，今天我們就一起來(lái)看看，二圈層那4宗地，比金三天花板，到底差在哪兒。

今天，錦江金三板塊迎來(lái)首場(chǎng)土拍：約48.7畝、容積率約2.5的純住宅用地，吸引10家房企參拍，在歷經(jīng)一個(gè)多小時(shí)的鏖戰(zhàn)、212輪加價(jià)后、主持人多次提醒“請(qǐng)各位冷靜思考慎重舉牌”后，終于花落建發(fā)房產(chǎn)！

成交樓面價(jià)41200元/㎡，直接刷新3月11日招商蛇口大源西地塊創(chuàng)下的樓面價(jià)紀(jì)錄（31700元/㎡），成為當(dāng)前成都樓面價(jià)TOP1，總價(jià)33.47億元、溢價(jià)率106%！??！

錦華路以西，這可是正兒八經(jīng)的金融城三期，而非金融城東，這也是金三放出的第三宗住宅用地。

三個(gè)看點(diǎn)：

第一，時(shí)隔半年，區(qū)域樓面價(jià)上浮1.39萬(wàn)元/㎡。

地塊緊挨貝殼競(jìng)得的去年樓面價(jià)天花板，享受幾乎完全一致的配套資源，樓面價(jià)差卻如此之大。

今年初，貝殼金三項(xiàng)目取得了工程規(guī)劃許可證，引發(fā)樓市不小的震動(dòng)。

從規(guī)劃圖來(lái)看，該項(xiàng)目共規(guī)劃了4棟圍合布局的住宅建筑，采用形似蝴蝶的弧面設(shè)計(jì)，樓棟總高均為15F，最大采光面達(dá)37.88米，車位配比1:2。

戶型面積方面，聽(tīng)說(shuō)4棟住宅中，有3棟戶型面積約370㎡，另一棟則為270㎡。再結(jié)合樓面價(jià)，“千萬(wàn)起步”板上釘釘，一個(gè)字：豪。

誰(shuí)能想到，短短半年時(shí)間過(guò)去，貝殼項(xiàng)目甚至沒(méi)定案名，就已經(jīng)被貼上“最具性價(jià)比的千萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品”標(biāo)簽，也挺魔幻。

第二，素質(zhì)更強(qiáng)。

當(dāng)然，地價(jià)上漲，也不是光靠市場(chǎng)大背景，這塊地相較貝殼項(xiàng)目，也有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

譬如，面積更大，48.74畝，比兩個(gè)貝殼項(xiàng)目還要大，大土地更容易做出彩的產(chǎn)品，在寸土寸金的龍頭板塊，非常難得。

地段方面，雖然跟貝殼項(xiàng)目一樣位于金三邊界線上，但也有兩個(gè)“更近”：離七中育才、H07小學(xué)、幼兒園更近；離交子公園、金融總部產(chǎn)業(yè)園更近——而它們，都是金三的重點(diǎn)配套及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)然越近越貴。

第三，區(qū)域兌現(xiàn)度越來(lái)越高。

去年3月和今年1月，我們分別去了一趟金三，一年時(shí)間不到，變化挺明顯。（2024年3月區(qū)域詳情：）

表面來(lái)看，成都今天樓面價(jià)破紀(jì)錄，贏家是金三——“千萬(wàn)起步”已是區(qū)域市場(chǎng)的必然結(jié)局。

但事實(shí)上，贏家是整個(gè)一圈層的核心板塊市場(chǎng)：金三地價(jià)4.12萬(wàn)元/㎡，隔壁的林家壩會(huì)是多少，同屬第一梯隊(duì)的大源西、麓湖又會(huì)是多少？我甚至無(wú)法想象，未來(lái)金三河西片區(qū) （高新南金三）放地，起拍價(jià)能達(dá)到多少。

當(dāng)然，這種傳導(dǎo)效應(yīng)最終還是會(huì)波及到二圈層，只是，過(guò)程相對(duì)慢一點(diǎn)。

上周二（3月18日），來(lái)自二圈層的4宗土地走上拍賣臺(tái)，在成都各大群里幾乎沒(méi)有炸起任何水花。

在UP君看來(lái)，這次土拍，壞消息是：4宗土地，2宗低溢價(jià)成交，2宗底價(jià)成交，熱度不高；而好消息是：這4宗地，除了新津TOD板塊之外，都不是所屬區(qū)域這兩年的熱點(diǎn)板塊，且離三區(qū)的奧特萊斯都不遠(yuǎn)——當(dāng)然，對(duì)于購(gòu)房者而言，反過(guò)來(lái)也成立。

雖然沒(méi)啥熱度，但這可是龍泉、郫都、雙流、新津2025年的首次放地，我們當(dāng)然要關(guān)注！話不多說(shuō)，先看地。

龍泉2025年首拍

/ 經(jīng)開(kāi)發(fā)展托底奧萊板塊 /

龍泉首次放地，是近些年聲量較弱的大面-奧萊板塊： 48.46畝純住宅用地，容積率僅1.5，由經(jīng)開(kāi)發(fā)展底價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)7820元/㎡，總價(jià)3.789億元。

回想兩年前，龍泉土地市場(chǎng)也算得上火熱，還偶有熔斷成交的地塊。到了去年，5宗地全部底價(jià)成交。而這次，大面時(shí)隔一年多再放地，仍然沒(méi)有水花，實(shí)在唏噓。

但，房企不搶，不代表地不好。

看配套：北側(cè)就是龍泉的新晉網(wǎng)紅商業(yè)——杉杉奧萊，南、東兩側(cè)都是規(guī)劃綠地，西側(cè)是規(guī)劃小學(xué)，用地產(chǎn)點(diǎn)的話來(lái)說(shuō)就是“四至資源不錯(cuò)”；步行范圍內(nèi)，還有川師附屬中小學(xué)、區(qū)中醫(yī)院，基礎(chǔ)設(shè)施也比較完善。不過(guò)交通有短板，步行2公里才能到2號(hào)線，好在開(kāi)車出行比較方便。

看地塊：規(guī)模中等且形狀方正，東北、西南朝向，加上容積率只有1.5，周邊兩面綠地環(huán)繞，妥妥純洋房小區(qū)啊。

看品牌：經(jīng)開(kāi)發(fā)展，區(qū)國(guó)資背景，目前在東安湖在售3個(gè)項(xiàng)目——和龍湖攜手打造的天瀾，和新希望聯(lián)手打造的天屹，獨(dú)立操盤(pán)的東安首府，產(chǎn)品都還不錯(cuò)，至于新地塊會(huì)獨(dú)立開(kāi)發(fā)還是聯(lián)手其他房企，不妨期待一下。

雙流2025年首拍

/ 重慶銀河補(bǔ)倉(cāng)新雙楠 /

雙流今年首拍，是新雙楠板塊（九江未來(lái)公園社區(qū)）：43.8畝純住宅用地，容積率2.0，由重慶銀河溢價(jià)1.88%成功競(jìng)得，成交樓面價(jià)8150元/㎡，總價(jià)4.76億元。

雖有溢價(jià)，但比去年板塊最高樓面價(jià)還是要低50元/㎡：去年空港興城和嘉禾興聯(lián)手競(jìng)得的27.64畝土地（現(xiàn)為嘉禾興城和頌），成交樓面價(jià)8200元/㎡。

于是，剛出讓的這宗地天生就多了那么一丟丟性價(jià)比：北側(cè)一街之隔就是規(guī)劃小學(xué)、中學(xué)、幼兒園、社區(qū)綜合體，再往北還規(guī)劃有醫(yī)院，太平園國(guó)際家居博覽城、時(shí)代奧萊、星薈天地等商業(yè)體以及地鐵3、19號(hào)線換乘站點(diǎn)——龍橋路站也都不遠(yuǎn)。

此外，九江未來(lái)公園社區(qū)草金路、五顯廟路及千子門(mén)路配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目以及九江新城教育基地均已被納入今年成都市重點(diǎn)項(xiàng)目清單，“未來(lái)公園社區(qū)”按部?jī)冬F(xiàn)中。

▍ 九江未來(lái)公園社區(qū)范圍示意圖（來(lái)源：@雙流發(fā)布）

此前，重慶銀河已經(jīng)在區(qū)域內(nèi)打造了璽悅和鳴、璽悅臺(tái)兩個(gè)項(xiàng)目，在區(qū)域內(nèi)也有“高性價(jià)比”的標(biāo)簽，如今再拿地，一方面說(shuō)明區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)給足了銀河信心，另一方面也表明了銀河深耕區(qū)域的決心。

值得一提的是，空港興城也是助力九江未來(lái)公園社區(qū)發(fā)展的主力軍：除了、錦楠府以及嘉禾興城和頌外，還有多個(gè)未亮相的項(xiàng)目——這次溢價(jià)成交，UP君大膽猜測(cè)，可能是空港興城也參與了搶奪。

郫都2025年首拍

/ 創(chuàng)今年二圈層溢價(jià)紀(jì)錄 /

郫都今年首拍，是來(lái)自望叢祠板塊的地塊：64.8畝純住宅用地，容積率2.0，由凱瑞天府溢價(jià)5%成功競(jìng)得，成交樓面價(jià)4200元/㎡，總價(jià)約3.63億元。

5%的溢價(jià)率，是今年二圈層之最。這宗地憑啥？

1、背靠「望叢文化園」強(qiáng)大IP。

早在2019年，郫都就提出要以望叢祠+望叢祠文化公園為核心，規(guī)劃打造總面積約8570.4畝的「望叢天府文化產(chǎn)業(yè)園」，總投資約200億元。

僅是望叢中路和中信大道之間的核心區(qū)，就包括117畝望叢祠提升改造項(xiàng)目+350畝望叢祠文化公園+91畝可食地景區(qū)域三部分內(nèi)容。

但時(shí)隔多年，望叢天府文化產(chǎn)業(yè)園始終沒(méi)有新進(jìn)展。

去年，望叢祠提升改造項(xiàng)目終于率先開(kāi)工建設(shè)，望叢文化園建設(shè)項(xiàng)目隨后發(fā)布施工招標(biāo)，望叢祠景區(qū)也于2024年7月10日起閉園，宣告望叢天府文化產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)終于進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段。

根據(jù)新規(guī)劃，望叢文化園面積擴(kuò)大至498.87畝，并設(shè)計(jì)有約5.9萬(wàn)㎡的中央大草坪+約1.7萬(wàn)㎡的中心水景，同時(shí)被納入郫都區(qū)「科創(chuàng)新城」規(guī)劃范圍。

今年3月，望叢祠改造提升項(xiàng)目傳來(lái)喜訊：工程進(jìn)入尾聲，預(yù)計(jì)將于5月底全面完工，整個(gè)景區(qū)呈現(xiàn)出西蜀園林的獨(dú)特韻味！

▍望叢祠改造提升項(xiàng)目實(shí)景圖（來(lái)源：@天府郫都）

而郫都區(qū)今年首拍的土地，就緊鄰?fù)麉察舾脑焯嵘?xiàng)目，并位于望叢天府文化產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)之內(nèi)，城市級(jí)IP旁的土地價(jià)值，無(wú)須多言。

2、配套具有一定優(yōu)勢(shì)。

周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)遍布，大區(qū)域路網(wǎng)成熟，步行七八百米就能到地鐵6號(hào)線和有軌電車蓉2線的換乘站點(diǎn)，離佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧萊也不遠(yuǎn)。待望叢天府文化產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)呈現(xiàn)后，通達(dá)性還會(huì)大幅提升。

最后說(shuō)說(shuō)拿地的凱瑞天府，其官網(wǎng)顯示：它成立于2018年，業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、新能源、物業(yè)服務(wù)、建筑施工、酒店投資等，旗下華匯新能源還擁有多個(gè)自持水電站，資金實(shí)力肯定是很強(qiáng)的，至于其后續(xù)會(huì)用怎樣的產(chǎn)品力與品牌大佬們PK，不妨拭目以待。

新津2025年首拍

/ 成都今年最大地塊！/

新津今年首拍，是來(lái)自新津TOD板塊的地塊：119.7畝住兼商用地，容積率1.8，由新津城投與新希望聯(lián)合底價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)4000元/㎡，總價(jià)約5.745億元。

別看新津TOD聲量挺大，但其實(shí)去年一整年都只出讓了一宗土地，作為新津資源最集中、市場(chǎng)最火熱的板塊，這次供地也是誠(chéng)意滿滿。

120畝大地塊+臨楊柳河+兼容2.1～2.8w方商業(yè)，這不妥妥的“一個(gè)項(xiàng)目就是一座濱河大城”嗎？

此外，地塊的其他外部資源也不錯(cuò)：斜對(duì)面是墨文學(xué)校，步行約200米就是石筍街小學(xué)和新津二幼；南側(cè)為新津TOD的中軸楊柳大道，不遠(yuǎn)處就是商業(yè)中軸；美中不足的是，到地鐵10號(hào)線要步行1公里以上，可能需要共享單車出行。

此外，區(qū)域內(nèi)的全民健身中心及其外部的社區(qū)公園均已開(kāi)工，健身中心內(nèi)部涵蓋游泳館、乒乓球館、多功能綜合館、瑜伽體能館等，計(jì)劃年內(nèi)封頂；社區(qū)公園設(shè)有足球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，計(jì)劃今年部分完工。

此番奪地，是新希望首入新津TOD板塊，新希望的產(chǎn)品力，無(wú)需UP君多言，至于商業(yè)，此前D10也已經(jīng)展現(xiàn)出新希望強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力——對(duì)于新津TOD而言，新希望的加入無(wú)疑將成為加分項(xiàng)。

步入2025年，我們可以很清晰地看到，成都樓市的“馬太效應(yīng)”越來(lái)越明顯：一圈層熱點(diǎn)板塊全面步入高端化時(shí)代，200㎡或千萬(wàn)級(jí)起步的項(xiàng)目必然會(huì)越來(lái)越多；一圈層非核心板塊與二圈層則承接首置、首改購(gòu)房需求。

但這并非壞事。UP君認(rèn)為：

首先，核心板塊高端化趨勢(shì)是必然，不然城市很難留住真正的財(cái)富群體，比如科創(chuàng)、制造業(yè)頭部企業(yè)的高層人員，他們需要與身份匹配的居所，另一方面，核心板塊走高，也會(huì)讓外來(lái)資本更看好成都發(fā)展。

其次，成都核心板塊地價(jià)“3w+”甚至“4w+”必將成為普遍。要知道，杭州在2016年就已接連“破3”“破4”，若非那一年全國(guó)進(jìn)入最嚴(yán)管控期，杭州也不會(huì)到去年政策放開(kāi)后才在半年時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)從“破5”到“破7”。

最后，二圈層仍是剛需群體的避風(fēng)港，但配套，尤其是軌道交通資源，必須跟上，才能吸引更多上班族去過(guò)“雙城生活”。也就是說(shuō)，能“救”二圈層的，只有更豐富的資源。