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成都新樓市文|蔡蘭

本文為行業(yè)資訊，非廣告

經(jīng)歷了熱度高漲的3月，4月成都土拍市場(chǎng)回歸平靜。

截至到目前，成都公共資源交易服務(wù)中心公布的4月待拍住宅地塊僅有三塊，分別位于天府新區(qū)、武侯區(qū)和郫都區(qū)，將于4月22日上午十點(diǎn)正式開拍。

▌截自成都公共資源交易服務(wù)中心

其中，天府新區(qū)待拍地塊位于正興街道大安橋社區(qū)2組，業(yè)界俗稱「釣魚嘴」板塊。地塊凈用地面積約139畝，容積率1.5，純住宅用地，起拍單價(jià)12000元/㎡，起拍總價(jià)約16.7億元。

▌截自投資云地圖

要論這宗地塊的最明顯優(yōu)勢(shì)，毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)該是——三面臨綠地，西側(cè)擁有一線無(wú)遮擋的瞰錦江頭排視野。

▌地塊西側(cè)瞰錦江視野

▌地塊西側(cè)的正興街道景觀大草坪，有太陽(yáng)的日子，在這里露營(yíng)、遛狗、發(fā)呆，氛圍感十足

天府新區(qū)上一次供應(yīng)如此大體量的地塊，還要追溯到2023年6月華發(fā)競(jìng)得的閱天府地塊。不過(guò)，閱天府所在的143畝地塊，被分割為6個(gè)連襟地塊。而本次待拍的139畝，是單個(gè)地塊面積就達(dá)到了139畝，相當(dāng)難得。

139畝、容積率僅1.5、純住宅用地、三面臨綠地、還能瞰錦江，盡管地塊本身?xiàng)l件已足夠優(yōu)秀，但約16.7億的起拍總價(jià)，注定它大概率只能是大中型品牌房企的囊中之物。

▌139畝地塊位置成都新樓市出品

從地塊所處的位置來(lái)看，該地塊位于正興街道釣魚嘴板塊，西側(cè)臨錦江，錦江對(duì)岸有建發(fā)淺水灣、建發(fā)中央灣區(qū)，東側(cè)靠近天府新區(qū)的高端居住區(qū)天西和麓湖。

不過(guò)，該地塊的短板也很明顯。

首先，該地塊離地鐵站的距離并不近。據(jù)百度地圖顯示，地塊西側(cè)有地鐵6號(hào)線，東側(cè)有地鐵19號(hào)線，地塊距地鐵6號(hào)線釣魚嘴站直線距離約1.4公里，距地鐵19號(hào)線正興灣站直線距離約1.1公里。

▌地鐵6號(hào)線釣魚嘴站

其次，地塊周圍的教育資源表現(xiàn)較一般。

以2025年天府新區(qū)小學(xué)學(xué)區(qū)地圖為參照，地塊位于F區(qū)。地塊周邊學(xué)校包括天府新區(qū)第七幼兒園、天府新區(qū)正興小學(xué)、正興中學(xué)等。

▌天府新區(qū)正興小學(xué)實(shí)拍

就在139畝地塊直線距離約2.9公里的麓湖板塊，去年9月27日，潤(rùn)達(dá)豐濱江成功競(jìng)得一宗占地約37畝的純住宅地塊，容積率同樣為1.5。

潤(rùn)達(dá)豐濱江競(jìng)得的37畝地塊，起拍價(jià)僅比本文提到的139畝地塊高1000元/㎡，為13000元/㎡，但該地塊最終之所以能以溢價(jià)86.9%、24300元/㎡的樓面價(jià)成交，除了地塊本身容積率1.5、瞰錦江的天然優(yōu)勢(shì)外，該地塊屬于麓湖板塊，從小學(xué)學(xué)區(qū)來(lái)看，屬于購(gòu)房者比較認(rèn)可的C學(xué)區(qū)。

▌圖據(jù)天府發(fā)布

周邊二手房方面，據(jù)貝殼找房顯示，錦江對(duì)岸的建發(fā)淺水灣（別墅）二手房?jī)r(jià)格約3.5萬(wàn)/㎡，建發(fā)中央灣區(qū)二手房?jī)r(jià)約1.8萬(wàn)/㎡，地塊東側(cè)的保利天嶼二手房?jī)r(jià)格約2.9-3.1萬(wàn)/㎡，首開龍湖云著一期二手房?jī)r(jià)格約3.2萬(wàn)/㎡，招商時(shí)代公園天樾境A區(qū)二手房?jī)r(jià)格約3.3萬(wàn)/㎡，萬(wàn)科天府錦繡錦院二手房?jī)r(jià)格約4.1萬(wàn)/㎡。