文=城記智庫雨林
城市更新，已是發(fā)展新命題。在西安明確的城市更新五大片區(qū)中，西電片區(qū)一直有著極高的關(guān)注度。
在西安城市全面擴容前，二環(huán)一直都是“金字招牌”區(qū)域，人們大多用“寸土寸金”來形容。曾作為西安唯一“央企總部”的西電，擁有龐大體量和規(guī)模的它，已陸續(xù)進入搬遷時期。
不過，在“城市重心外移+地產(chǎn)大環(huán)境+文保要求”等因素下，它或?qū)⒊蔀榫C合難度最高的片區(qū)。
解讀：西安五大片區(qū)
2025年，西安將試點開展西電片區(qū)、團結(jié)片區(qū)、幸福林帶片區(qū)、張家堡片區(qū)和三學(xué)街片區(qū)城市更新。
區(qū)位、功能和開發(fā)特點不同，帶來開發(fā)難度和開發(fā)模式不同，皆需“因地實策”。
三學(xué)街片區(qū)，碑林博物館、關(guān)中書院和臥龍寺等個個璀璨奪目——“街巷館林寺院城，撲面盡是人文風(fēng)”。
歷史已證明，城墻內(nèi)大規(guī)模改造教訓(xùn)慘痛，三學(xué)街不能重蹈覆轍。因此，要做到“繡花針功夫”，有“兩重兩忌”：重歷史文脈保護、重人文業(yè)態(tài)運營，忌大拆大建、忌模板復(fù)制。
“西安五大城市更新片區(qū)分析◎來源/城記智庫
團結(jié)片區(qū)，是北部主城少有的成片開發(fā)區(qū)域，開發(fā)難度較小。只需做好城市規(guī)劃和配套建設(shè)，充分發(fā)揮“市場之手”即可。
目前，片區(qū)已有多條地鐵通達，隨著大型商業(yè)體和紅旗鐵路公園的投用，城市界面煥然一新。得益于都市配套的完善，這里也成為多個全國房企心儀之地。開發(fā)資金的解決，將正向推動區(qū)域的發(fā)展。
張家堡片區(qū)，是高度成熟的中心區(qū)域，擁有高度成熟的城市級商圈。其城市更新，重點在于形象、功能和業(yè)態(tài)的升級。
相比之下，西電片區(qū)和幸福林帶片區(qū)難度較高：
一來這里皆是六七十年前誕生的工業(yè)重地，目前仍在運行，涉及搬遷用地、模式以及其中過渡期，牽涉環(huán)節(jié)龐大且繁復(fù)；二來所涉及企業(yè)皆是央企或軍企，運作流程和決策周期等存在諸多不可控因素。
有所不同的是，幸福林帶片區(qū)開發(fā)空間相對寬裕，比西電片區(qū)更多騰挪空間，市場化可挖掘價值較高，林帶改造也讓片區(qū)煥然一新。
建言：自古“華山一條路”
作為西安 二環(huán) 內(nèi) 最大的工業(yè)企業(yè) ，西電集團是西安工業(yè)的重要代表 。
隨著城市的發(fā)展，主城工業(yè)外遷是大勢所趨。再加上西安二環(huán)內(nèi)的開發(fā)用地屈指可數(shù)，“騰籠換鳥”后將為發(fā)展空間“解渴”。然而，如今的西電片區(qū)面臨最大的挑戰(zhàn)，來自整體大勢變化：
西安全面擴容，重心外移
這使得二環(huán)內(nèi)的資源聚焦優(yōu)勢被稀釋
土地價值已然遭遇瓶頸
在房地產(chǎn)仍處于深度調(diào)整期
各項資金流入慢且寡
巨額的開發(fā)資金成為最大“攔路虎”
西電片區(qū)整體范圍落位圖◎制圖/城記智庫
兩大無法回避的現(xiàn)實，貫穿在漫長的改造周期中：
一是西電集團搬遷復(fù)雜的體系：包括廠區(qū)外遷、企業(yè)調(diào)整、土地收儲以及決策周期等；二是文物保護的硬性要求：作為漢朝重要的禮制建筑所在地，保護區(qū)占地面積龐大，讓片區(qū)改造的資金難以平衡。
公開數(shù)據(jù)顯示，二環(huán)西側(cè)土地雖然有2000余畝。簡單估算，單是劃定的禮制建筑保護區(qū)就達到1700畝。
無論是新區(qū)建設(shè)，還是主城更新，都需要“算賬”——這和家庭過日子，無本質(zhì)區(qū)別。最切實可行的做法，對標(biāo)和采用全國最成功的政企共建模式，做好城市產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃的頂層設(shè)計。
西電片區(qū)西部板塊落位圖◎制圖/城記智庫
“華山只有一條路”——我們的建議就是：抓住“央企進陜”的奇跡，全力引入央企資金，給足政策與保障，并打造成為“央地合作新范本”。
要知道，這種片區(qū)開發(fā)動輒數(shù)以幾十億乃至百億的投入，普通開發(fā)主體根本無以承擔(dān)，更何況要經(jīng)歷多個周期?！盎麨榱恪遍_發(fā)，必將遭遇高昂的開發(fā)成本、不確定資金因素和市場變化。
西電片區(qū)需走“大資金大運作模式”，如此龐大體量至少跨越十年，省市級層面立項護航必不可少。
解讀：篳路藍縷之路
其實，西電片區(qū)這種類型在西安也有 “珠玉在前”——比如大明宮、曲江CCBD和小雁塔片區(qū)。
從片區(qū)角度出發(fā)，共性都高度相似：第一有較長開發(fā)周期，因為涉及拆遷、搬遷、安置以及文物保護等；第二有穩(wěn)健的資金來源：比如大明宮的中建集團、曲江CCBD的華潤集團和小雁塔片區(qū)的太古地產(chǎn)。
梳理西電片區(qū)改造的經(jīng)歷，篳路藍縷、一路坎坷。如果追溯片區(qū)的推動，從2017年開始已歷時八年。
1.0“概念階段”：長安漫古小鎮(zhèn)
2017年，長安遠洋漫古小鎮(zhèn)意向簽約。以“大西安中央公園·城市客廳”為總體定位，融文化遺產(chǎn)、區(qū)域改造、文化產(chǎn)業(yè)和都市商業(yè)等為一體，打造具備城市自豪感，民眾帶入感的文化精品項目，占地約4500畝。
后來，因涉及文物利用保護、產(chǎn)業(yè)定位發(fā)展和居民調(diào)控等方面問題，2021年該項目暫停實施，在2022年進行清理銷號。
2.0“重組時代”：大慶智路
借助西電集團搬遷的契機，2022年推動大慶智路板塊的改造工作，將按照國家老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級示范樣板、大西安中央科創(chuàng)基地和秦創(chuàng)原兩鏈融合展示窗口等為總體定位，規(guī)劃約1.2萬畝。
計劃打造總部科創(chuàng)“雙碳”區(qū)、商貿(mào)文旅“減碳”區(qū)以及品質(zhì)生活“低碳”區(qū)三個功能區(qū)，期間包括出海園區(qū)也陸續(xù)建成。
老工業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)型，在世界范圍內(nèi)都是難題。以城墻為圓心的東西兩翼，在現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的興起和人口高度集中下，避免了“銹帶命運”。
如今，這里進入落地的3.0“落地時代”：產(chǎn)業(yè)從“工業(yè)大慶路”到“智造大慶路”，這里上市公司“西高院”成為“都市工業(yè)集群”代表；形態(tài)從“老舊大慶路”從“都市大慶路”，離不開城市運營。
“蒹葭蒼蒼，白露為霜。所謂伊人，在水一方”。未來將會如何？如果“溯洄從之”，那么“道阻且長”；如果“溯游從之”，那么“宛在水中央”。
文=城記智庫雨林
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