猝不及防，黃埔將軍山首期地塊正式出道！
名字，就叫——中交科城·黃埔未來城。
看到網(wǎng)上有不少觀點，稱這個名字先聲奪人，頗有對打1KM外萬科黃埔新城的意思。
人家有沒有這個意思，我是不敢揣測。只是這個名字，對于不是非常熟悉樓市的購房者來說，“新城”和“未來城”很可能傻傻分不清。
當然，名字只是一個初印象，關(guān)鍵還看中交科城·黃埔未來城的參數(shù)怎么樣。
01
純改善+低密度
還是超新規(guī)產(chǎn)品
關(guān)于將軍山地塊的基礎情況，我們之前已經(jīng)盤點過一次（《黃埔又上新，130%使用率夠不夠》）。
今天，主要來看新的產(chǎn)品信息。
項目首期地塊規(guī)劃12棟住宅，容積率約2.81，明顯低于周邊以及市區(qū)在售項目。
其中，有3棟是兩梯四戶，31~32層高；另外9棟兩梯兩戶，為純板式16層小高層。
這個舒適度和密度，算是黃埔獨一份了。
根據(jù)路邊社的消息，首期組團戶型涵蓋建面約120㎡~188㎡，開盤主推約約130㎡、136㎡和177平㎡，清一色的改善戶型，可見定位就是高改。
得房率嘛，理論上來說可以去到120%~130%，這也是黃埔待售/在售新盤中最極致的一個。
根據(jù)@廣東中交城投的透露，中交科城·黃埔未來城的設計落實“六全”標準，即全南向布局、全明采光、全景視野、全院空間、全角飄窗、全能空間。
從產(chǎn)品層面上，中交科城·黃埔未來城幾乎是只有長板，沒有短板。
關(guān)鍵是樓面價，才不到1萬/㎡！對比萬科黃埔新城目前約2.5~3萬/㎡的售價，定價上是進可攻、退可守，預計性價比會很高。
而且兩個項目均是大型社區(qū)，都是配套齊全和“學鐵商”俱近，價值底盤注定大差不差。
價格和產(chǎn)品，將成為買家選誰的決定性因素。
幸虧，萬科黃埔新城入市更早，在收樓時間、建設進度、配套兌現(xiàn)上會有先發(fā)優(yōu)勢。譬如學校方面，幼兒園、小學和中學都已經(jīng)開學。
對于著急入住、孩子近期有讀書需求的買家來說，依然會是首選。
02
天量新房供應
二手依然“老大難”
目前來看，中交科城·黃埔未來城僅有兩個問題：
一是居住環(huán)境和城市面貌略顯雜亂。
畢竟，整個將軍山項目還有建面約3.09萬平工業(yè)地，跟住宅的比例大致去到3:1。
而在地塊外部，也有一圈工業(yè)園和廠區(qū)。
這樣的背景，跟項目的高改定位難免有點違和。
二是供應過多，對于二手成交、價格有潛在的消極影響。
其實，中交科城·黃埔未來城只是將軍山的首期，地塊后續(xù)還有大量供應，按照總建面超105萬平計算，實際住宅供應可能多達七八千套！
加上旁邊萬科黃埔新城有過萬套的新房，區(qū)域庫存堪稱天量。按照過去一年月均銷售約140+套的去化速度計算，這里的房子可能要N年才賣完。
如果你是剛需買家，或許我還可以安慰你，庫存過高又不影響居住，自住沒問題的。
但中交科城·黃埔未來城，恰巧又是一個改善項目。作為改善買家，完全不考慮物業(yè)的增值、在二手市場上的流通性，顯然不太現(xiàn)實。
那這個問題，就需要項目/片區(qū)拿出更強的賣點和數(shù)據(jù)，去說服各位買家了。
期待中交科城·黃埔未來城的開放，更多一手猛料隨時奉上，大家記得關(guān)注了～
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