人間三月天，深圳樓市好生熱鬧。
最近鵬宸云筑加推的6棟樓王單位，折合均價約5.7萬/㎡，相較于去年底開盤的一期，每平米上漲了4000塊。
推售153套房子，建面約104-121-148平的大戶型，總價區(qū)間在530-900萬。
根據(jù)登記名單，顯示有523批客戶凍資，入圍人數(shù)達1：3.4。
這個凍資成績讓人不禁想問：現(xiàn)在購房者已經(jīng)坦然接受開發(fā)商漲價了？龍華二手房市場的現(xiàn)狀如何？
01
二手房不同于新房，沒有開發(fā)商包裝、分銷渠道等層層加碼，所以最能體現(xiàn)流通性及暴露市場真實供需關(guān)系。
在龍華挑幾個板塊來看。
上塘片區(qū)：
主流成交戶型為89平的三房，今年以來，除了中海錦城和中海匯德里成交價超6萬/㎡，其他基本都是在5萬左右。
總價大多是400多到500多萬，600萬預(yù)算偶爾還有成交，價格再往上就非常少見了。
龍華中心區(qū)：
作為龍華老城區(qū)，配套啥的都比較齊全，片區(qū)二手房多，光一個壹成中心就有2萬戶左右，若按每戶3-4人算，整個社區(qū)大概住了6-8萬人。
整體看，片區(qū)以三五百萬的剛需戶型成交最為活躍。
民治片區(qū)：
城中村比較多，像錦繡江南、春華四季園、金地梅隴鎮(zhèn)、蘋果園等，這些盤如今都有些樓齡了，近期成交均價在4-5萬/㎡不等。
梅林關(guān)片區(qū)：
以深圳外國語龍華學(xué)校、深外龍初中聞名，比較偏改善的盤有星河盛世、龍光玖龍璽、萬科金域華府等，最近成交均價在6.35-8.5萬/㎡之間。
紅山片區(qū)：
片區(qū)房子也挺多的，比較受市場歡迎的是深高北學(xué)區(qū)房，如金亨利一二期、水榭春天五六期、匯龍灣等，預(yù)算600萬左右起步；龍華實驗學(xué)校的上車門檻相對低些。
整體來看，龍華樓市主要面向剛需群體，從產(chǎn)業(yè)布局與供需關(guān)系的角度，區(qū)域發(fā)展勢能不大，比較適合居家，那些愿意留下來的改善群體，大多是為了卷教育的中產(chǎn)家庭。
02
要買什么樣的房子，其實真正的關(guān)鍵，在于你想從這個房子中得到什么。
如果純粹是為了住，那只需要自己喜歡就好。
哪怕全世界都在告訴你不要買公寓，不要買旅游地產(chǎn)，不要買偽豪宅，只要你真心覺得“我喜歡”，就夠了。
因為，自住是場情感驅(qū)動的旅程，如同挑選伴侶般講究眼緣，有人癡迷一線觀景陽臺，有人獨愛梧桐樹下的煙火氣，各花入各眼的偏好本無對錯。
但如果你把房子看作是一種投資，那么你就需要付出相應(yīng)的努力來獲取增值的可能性。
比如多看區(qū)域規(guī)劃，對比樓盤項目，這些都會讓你逐漸掌握房產(chǎn)投資的感覺和價值理論。
即使你現(xiàn)在預(yù)算不夠，也可以先看起來——
關(guān)注新房和二手房，用腳步去丈量城市的區(qū)域和板塊，你的腦子里很快就會有一副城市、板塊、房子的形象地圖。
對各個板塊的優(yōu)缺點有自己的了解后，自然就擁有了判斷好房子的能力。
直白說，投資是場冷血的數(shù)字游戲，所有不能幫你賺錢的房子都是賠錢貨。
別看宣傳吹得天花亂墜，什么湖景別墅、文旅盤、超級大盤等等，最終往往難逃流通性差、房價十年不漲的宿命。
普通人賺錢不容易，這些用時間與機遇兌換的籌碼，不該揮霍在高溢價概念盤，或是「中看不中用」的偽改善盤。
03
必須承認，現(xiàn)在的房子，真不是隨便買買就能賺錢了。
過去買個學(xué)區(qū)房就能躺賺，現(xiàn)在光有小學(xué)沒用，得小學(xué)初中雙保險，最好是品質(zhì)加持。更厲害的是要提前押寶那些現(xiàn)在不起眼、但未來可能變名校的學(xué)區(qū)，比如政府規(guī)劃新建的學(xué)校周邊有優(yōu)質(zhì)生源的板塊，這種提前布局才能吃到肉。
以前聽說深圳、杭州好就無腦沖，現(xiàn)在同一個城市都能玩出冰火兩重天。杭州只有未來科技城那片漲得歡，深圳核心板塊有熱度，其他區(qū)域可能紋絲不動。
當(dāng)然，我認為最重要的，還是管理好自己的預(yù)期。
未來買房還能不能賺錢？當(dāng)然能。
但買房能不能隨隨便便賺錢，顯然不能。
在這種背景行情下，我們需要保持理性預(yù)期，把握板塊、學(xué)區(qū)、產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性機會，將一切決策都做得更加精細化。
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