中指研究院訊：3月28日，上海三批次地塊迎來出讓，分別為浦東新區(qū)北蔡地塊、靜安區(qū)大寧地塊、閔行區(qū)蘭香湖組團(tuán)用地、青浦區(qū)西岑組團(tuán)用地，總出讓面積為41.61萬㎡，規(guī)劃總建面55.86萬m2，起始總價(jià)約113億元。最終4宗地塊均順利成交，共收金138.35億元。
浦東新區(qū)北蔡地塊
該地塊為普通商品房用地，出讓面積為20415.99㎡，容積率2.0，規(guī)劃建面40831.98㎡，建筑限高50m，起始價(jià)20.83億元，起始樓面價(jià)51010元/m2；中止價(jià)為29.259億元，對應(yīng)溢價(jià)率40%；中小套型住宅建筑面積不得低于45%，計(jì)18374.39㎡以上。
該地塊吸引了大華、國貿(mào)&中鐵建、招商、保利發(fā)展、建發(fā)、綠城、金茂共7家競買人參與，經(jīng)過66輪競價(jià)觸達(dá)中止價(jià)29.259億元，轉(zhuǎn)入競“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)階段，國貿(mào)&中鐵建、綠城確認(rèn)參加，其余5家退出競爭，最終綠城以總價(jià)29.259億元+商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/㎡（集采價(jià)）+計(jì)容公共服務(wù)設(shè)施300㎡+高端人才住房配建比例0.6%競得該地塊，成交樓面價(jià)71412元/㎡，溢價(jià)率40%。
靜安區(qū)大寧地塊
該地塊為普通商品房用地，出讓面積為10730.27㎡，容積率2.5，規(guī)劃建面26825.68㎡，建筑限高80m，起始價(jià)18.8億元，起始樓面價(jià)70031元/m2；中止價(jià)為26.30億元，對應(yīng)溢價(jià)率40%；無配建保障房要求；中小套型住宅建筑面積為地塊住宅總建筑面積的40%，計(jì)9610.27㎡；配建公共服務(wù)設(shè)施2800㎡。
該地塊吸引了北京城建、大華、華發(fā)、中海、招商蛇口、保利置業(yè)、綠城、建發(fā)、越秀&金茂共9家競買人參與競價(jià)，最終由上海華楊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（大華）以總價(jià)24.86億元競得，成交樓面價(jià)92659元/㎡，溢價(jià)率32.31%。
該地塊商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于5000元/㎡（集采價(jià)）。競得人須出資建設(shè)控規(guī)編號111-20的公共綠地，公共綠地土地面積約1059㎡，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于2000元/㎡。
閔行區(qū)蘭香湖組團(tuán)用地
該組團(tuán)地塊分為2個(gè)住宅地塊（容積率均為1.01）、1個(gè)餐飲旅館地塊（容積率為1.04），總出讓面積為217244㎡（其中地上195495㎡、地下21749㎡），規(guī)劃總建面198890㎡，住宅建筑限高24m（局部36m），餐飲旅館地塊限高40m；起始總價(jià)56.14億元，平均起始樓面價(jià)28225元/m2；中止價(jià)為72.978億元，對應(yīng)溢價(jià)率30%。
該地塊最終由象嶼以總價(jià)66.79億元競得，成交樓面價(jià)33580元/㎡，溢價(jià)率18.97%。
該地塊商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于3000元/㎡（集采價(jià)）。其中，401地塊中小套型占比不低于30%，計(jì)29989.37m2以上； 402地塊中小套型占比不低于30%，計(jì)14701.41m2以上。
青浦區(qū)西岑組團(tuán)用地
該組團(tuán)地塊分為4個(gè)住宅和辦公混合地塊（容積率為2.0-2.2）、3個(gè)商辦地塊（容積率均為2.0）、1個(gè)商業(yè)地塊（容積率為2.0），總出讓面積為167718㎡（其中地上141875萬㎡、地下25843㎡），規(guī)劃總建面292005㎡；起始總價(jià)17.54億元，平均起始樓面價(jià)6008元/m2；中止價(jià)22.807億元，對應(yīng)溢價(jià)率30%。
該地塊最終由長三角投資底價(jià)競得，成交總價(jià)17.54億元，成交樓面價(jià)6008元/㎡。
圖：三批次集中供地位置分布
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上海土地市場月報(bào)2025年2月
https://www.cih-index.com/report/detail/94211.html?agentcode=242438
▌202501301
地塊名稱：浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C09b-01地塊
土地出讓面積：20415.99㎡
規(guī)劃建筑面積：40831.98㎡
用地性質(zhì)：普通商品房
起始價(jià)：208284萬元
成交價(jià)：292590萬元+商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/㎡（集采價(jià)）+計(jì)容公共服務(wù)設(shè)施300㎡+高端人才住房配建比例0.6%
成交樓面價(jià)：71412元/㎡
溢價(jià)率：40%
競得人：綠城
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浦東新區(qū)北蔡地塊所處的北蔡板塊屬于浦東中環(huán)內(nèi)的大型居住板塊，板塊內(nèi)交通便利，配套成熟，主力戶型為90-120㎡，套總價(jià)800-1200萬元，25年1月新房庫存出清周期為5.59個(gè)月。
該地塊位于北蔡板塊東北角，鄰近花木和張江板塊，未來可承接兩大板塊外溢的客戶群體。周邊在售的國貿(mào)中國鐵建·西派海上于2024年10月首次開盤，截至目前累計(jì)去化接近70%，銷售均價(jià)91566元/㎡。該項(xiàng)目所屬的北蔡楔形綠地C11-01、C11-05地塊由國貿(mào)&鐵建聯(lián)合體于2024年3月競得，用地面積約4.47萬㎡，容積率2.0，規(guī)劃建面約8.94萬㎡，成交金額約49.75億元，成交樓面價(jià)55674元/㎡，溢價(jià)率10%。此外，浦發(fā)于2024年8月底價(jià)摘得周邊的浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C06-01地塊，該地塊用地面積約1.67萬㎡，容積率2.3，規(guī)劃建面約3.85萬㎡，成交金額約19.63億元，成交樓面價(jià)51009元/㎡，未來或成為重要競品。
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▌202501302
地塊名稱：靜安區(qū)N070302單元111-21地塊
土地出讓面積：10730.27㎡
規(guī)劃建筑面積：26825.68㎡
用地性質(zhì)：普通商品房
起始價(jià)：187864萬元
成交價(jià)：248564萬元
成交樓面價(jià)：92659元/㎡
溢價(jià)率：32.31%
競得人：上海華楊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（大華）
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靜安區(qū)大寧地塊所處的大寧板塊正在全力打造產(chǎn)學(xué)研融合的世界級影視基地、商旅文聯(lián)動(dòng)的特色商圈以及居職娛一體的國際社區(qū)，依托久光中心、大寧中心廣場、大寧公園、上海馬戲城等優(yōu)質(zhì)商業(yè)及文旅資源，未來或可持續(xù)吸引人口流入。
該地塊距1號線延長路站直線距離1.2km，周邊計(jì)劃開通20號線一期西段，并規(guī)劃有地鐵站-大寧公園，坐享區(qū)重點(diǎn)小學(xué)上海市民辦揚(yáng)波外國語小學(xué)、區(qū)重點(diǎn)中學(xué)風(fēng)華中學(xué)、三甲醫(yī)院同濟(jì)大學(xué)口腔醫(yī)學(xué)院附屬口腔醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)配套，且鄰近新慧谷科技產(chǎn)業(yè)園（依托交大、集聚科技創(chuàng)新資源）、上海國際新媒體產(chǎn)業(yè)基地（靜安中部城市更新新地標(biāo)、“新媒體+文化創(chuàng)意”為主題的標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)園區(qū)）。
大寧板塊內(nèi)在售新房較少，但中建玖合于2024年9月底價(jià)摘得板塊內(nèi)的靜安區(qū)靈石社區(qū)N070402單元094a-14地塊，為住宅與辦公混合用地，用地面積約3.16萬m2，容積率2.95，規(guī)劃建面約9.32萬㎡，成交金額約63.7億元，成交樓面價(jià)68280元/㎡。該地塊相比本次出讓的地塊距離地鐵站、大寧公園更近，未來或形成板塊內(nèi)的重要競品。
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▌2025014h3
地塊名稱：閔行區(qū)MHP0-1005單元02-09地塊、03-04地塊、16-07地塊及16-06、16-08地下空間
土地出讓面積：217244㎡（其中地上195495㎡、地下21749㎡）
規(guī)劃建筑面積：198890㎡
用地性質(zhì)：普通商品房用地、餐飲旅館業(yè)用地
起始價(jià)：561374萬元
成交價(jià)：667874萬元
成交樓面價(jià)：33580元/㎡
溢價(jià)率：178.97%
競得人：象嶼
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閔行區(qū)吳涇板塊是“大零號灣”規(guī)劃的重要組成部分，將通過科技與產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)片區(qū)升級轉(zhuǎn)型。而閔行區(qū)蘭香湖地塊所處的吳涇板塊南部是高端的低密社區(qū)，疊加紫竹園區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，未來或?qū)⒊掷m(xù)吸引高端改善型人群置業(yè)。
此次出讓的3個(gè)地塊緊鄰蘭香湖，環(huán)境資源稟賦極佳。2個(gè)住宅地塊容積率接近1，且周邊的蘭香湖壹號、蘭香湖雅苑已售罄，蘭香湖貳號別墅累計(jì)去化率已接近90%（2月份銷售均價(jià)約10.4萬元/㎡），近1年無低容積率宅地出讓，未來或可有效增加蘭香湖周邊低密產(chǎn)品供應(yīng)；1個(gè)餐飲旅館地塊未來或可打造高端湖畔酒店等產(chǎn)品，以完善蘭香湖周邊高端商旅配套，持續(xù)吸引高端改善客群。
▌2025015h8
地塊名稱：青浦區(qū)西岑單元(JZ03)19-08、19-10、20-01、23-01、23-06、23-09、23-10、23-14地塊及19-09公共綠地、云騰路、蘭科路、澤秀路、澤立路部分地下空間
土地出讓面積：167718㎡（其中地上141875㎡、地下25843㎡）
規(guī)劃建筑面積：292005㎡
用地性質(zhì)：綜合用地（含住宅）
起始價(jià)：175440萬元
成交價(jià)：175440萬元
成交樓面價(jià)：6008元/㎡
溢價(jià)率：0%
競得人：長三角投資
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青浦區(qū)朱家角西岑板塊坐擁長三角一體化示范區(qū)“一廳三片”核心區(qū)組成部分——西岑科創(chuàng)中心片區(qū)，疊加城中村改造，或?qū)⒊蔀楫a(chǎn)城融合的典范。
此次出讓的8個(gè)地塊涵蓋住宅、商業(yè)、辦公多種用地類型，坐享綠地、水系等豐富的自然景觀資源，且距西岑軌交站和華為研發(fā)基地直線距離不超過2km，周邊無新房供應(yīng)，未來或可有效吸引科研人才、投資型、改善型等多種類型的客群，提升整個(gè)西岑板塊的居住氛圍、辦公環(huán)境和商業(yè)配套。值得一提的是，2023年10月，長三角西岑科創(chuàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展（上海）有限公司底價(jià)摘得附近的西岑社區(qū)06-01、06-08、07-01、06-11、07-07、18-06、19-01、19-06、19-11、19-13、19-14、20-06地塊，該組團(tuán)地塊同樣包括住宅、商業(yè)、辦公多種業(yè)態(tài)，規(guī)劃總建面約42.55萬㎡，成交金額約29.64億元，成交樓面價(jià)6966元/㎡。若該公司也將本次出讓的8個(gè)地塊收入囊中，或?qū)⑼ㄟ^聯(lián)合打造帶動(dòng)整個(gè)西岑社區(qū)的市場熱度。
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