陜西第一家也是截止目前唯一一家上市房企，是天地源。
陜西第一家也是截止目前唯一一家上市物企，是經(jīng)發(fā)物業(yè)。
2024年7月3日，經(jīng)發(fā)物業(yè)登陸港交所，成為物管行業(yè)西北首家上市企業(yè)。
如今，經(jīng)發(fā)物業(yè)交出了其上市后的第一份年報(bào)，營(yíng)收、凈利潤(rùn)均保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)！
01
營(yíng)收9.52億元，凈利潤(rùn)5903萬(wàn)元
先來(lái)看一下經(jīng)發(fā)物業(yè)2024年經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵數(shù)據(jù)。
2024年，經(jīng)發(fā)物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收9.52億元、凈利潤(rùn)5903.1萬(wàn)元，分別較上年增長(zhǎng)10.35%、18.71%。
營(yíng)收、凈利潤(rùn)，均保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，算是一份不錯(cuò)的成績(jī)單。
與其它物企的營(yíng)收構(gòu)成中物業(yè)管理服務(wù)占比在六成、七成不同的是，經(jīng)發(fā)物業(yè)的營(yíng)收中占比最大的是城市服務(wù)，占到了2024年?duì)I收的62.41%。
經(jīng)發(fā)物業(yè)的城市服務(wù)業(yè)務(wù)主要包括：公共物業(yè)管理服務(wù)（如政府大樓、教育機(jī)構(gòu)及醫(yī)院）、城市環(huán)境服務(wù)（如公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施）、城市增值服務(wù)（政府大樓），這部分的主要客戶是政府機(jī)構(gòu)和公共機(jī)構(gòu)。
城市服務(wù)占比較高，與經(jīng)發(fā)物業(yè)的股東背景有關(guān)，其實(shí)控人是西安經(jīng)開區(qū)管委會(huì)。
因此，西安經(jīng)開區(qū)管委會(huì)是經(jīng)發(fā)物業(yè)最大的客戶，2023年貢獻(xiàn)了27%的營(yíng)收、2024年貢獻(xiàn)了25%的營(yíng)收。
也就是說(shuō)，經(jīng)發(fā)物業(yè)1/4的營(yíng)收來(lái)自于其實(shí)控人經(jīng)開區(qū)管委會(huì)。
截止2024年底，經(jīng)發(fā)物業(yè)在管面積為1730萬(wàn)平方米、合約面積為1810萬(wàn)平方米，分別較2023年底增長(zhǎng)18.76%、20.7%。
在管面積中，城市服務(wù)面積為620.6萬(wàn)平方米、住宅物業(yè)管理服務(wù)面積735.5萬(wàn)平方米、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)面積378.7萬(wàn)平方米，分別占比35.87%、42.51%、21.89%，業(yè)務(wù)覆蓋西安、銅川、韓城及石河子。
公開的招標(biāo)信息顯示，2025年以來(lái)經(jīng)發(fā)物業(yè)又先后中標(biāo)了未央?yún)^(qū)政務(wù)服務(wù)中心、和瑞府、省委機(jī)關(guān)幼兒園、陜西省金融委、西安兒童福利院等機(jī)構(gòu)的物管服務(wù)。
2024年，經(jīng)發(fā)物業(yè)的毛利率為15.1%。在這其中，除了其他收入之外，毛利率最高的業(yè)務(wù)是商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，毛利率達(dá)到了20.6%。而城市服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)的毛利率分別為12%、19.5%。
02
上市物企哪家強(qiáng)？
除了經(jīng)發(fā)物業(yè)，其它上市物企也在陸續(xù)發(fā)布2024年年報(bào)。
我們不妨來(lái)看一下其它物企的情況，以及經(jīng)發(fā)物業(yè)與其它物企對(duì)比優(yōu)勢(shì)與短板。
地產(chǎn)房劍統(tǒng)計(jì)了25家已經(jīng)發(fā)布2024年年報(bào)的上市物企年報(bào)信息。
在這25家物企中，2024年?duì)I收超百億的有5家，分別為碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、綠城服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)。
當(dāng)然，截止地產(chǎn)房劍發(fā)稿時(shí)，保利物業(yè)2024年年報(bào)還沒有發(fā)布。此前的2021-2023年保利物業(yè)的營(yíng)收都在百億級(jí)，2023年為150.6億元、2024年上半年為78.71億元，全年肯定也是“150億+”。
還有一家規(guī)模比較大，目前暫未分拆上市的物企龍湖物業(yè)，龍湖集團(tuán)2024年年報(bào)中披露：龍湖的物業(yè)管理板塊2024年?duì)I收114.2億元，同比增長(zhǎng)8%，毛利率30.1%，在管面積4.1億平方米。
這意味著，營(yíng)收百億級(jí)物企應(yīng)該在7家。
其中，碧桂園服務(wù)以439.9億元的營(yíng)收位居第一，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)第二名萬(wàn)物云（362.2億元）。
2024年凈利潤(rùn)超過(guò)10億元的物企有4家，分別為華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、萬(wàn)物云。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活2024年凈利潤(rùn)為36.29億元，是上市物企中最賺錢的。
同時(shí)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活2024年的毛利率達(dá)到了32.91%、凈利率達(dá)到了21.89%，盈利能力也是排在上市物企中排在第一！
華潤(rùn)萬(wàn)象生活的盈利能力比較強(qiáng)，主要是由于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)規(guī)模較大，包括購(gòu)物中心118個(gè)、寫字樓27個(gè)，商業(yè)航道在營(yíng)收中的占比為36.8%。商業(yè)航道的毛利率高達(dá)60.2%，物業(yè)航道的毛利率則只有17%。
截止2024年12月31日，在管面積方面，碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云在管面積均超過(guò)了10億平方米，是在管面積方面規(guī)模最大的兩家物企。綠城服務(wù)在管面積則超過(guò)了5億平方米，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、龍湖物業(yè)在管面積超過(guò)了4億平方米。
尚未發(fā)布年報(bào)的保利物業(yè)，截止2024年6月30日的時(shí)候，在管面積已經(jīng)達(dá)到7.6億平方米。
按照這個(gè)趨勢(shì)，保利物業(yè)將會(huì)成為第三家在管面積超10億平方米的物企。
與其余24家物企相比，經(jīng)發(fā)物業(yè)的營(yíng)收、在管面積等相對(duì)來(lái)將較小，不過(guò)其凈利潤(rùn)則超過(guò)了遠(yuǎn)洋服務(wù)、佳兆業(yè)美好、弘陽(yáng)服務(wù)等在管面積規(guī)模更大的物企。
在我們所統(tǒng)計(jì)的25家上市物企中，合景悠活、遠(yuǎn)洋服務(wù)、正榮服務(wù)、弘陽(yáng)服務(wù)、康橋悅生活、眾安智慧生活的股價(jià)已經(jīng)跌至1元/股以下，淪為仙股。截止2025年3月27日收盤，市值超百億的物企有7家，市值10億元以下的物企為8家。
整體來(lái)講，經(jīng)歷了前兩年的狂飆之后，物企這兩年在規(guī)模增速方面開始降速，更加追求盈利能力的提升。
同時(shí)，部分物企也受到母公司地產(chǎn)板塊暴雷的影響，例如融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)、正榮服務(wù)在2024年就出現(xiàn)了虧損，金科服務(wù)的股份多次被擺上法拍平臺(tái)。
2024年，除了物企上市繼續(xù)降溫、處于冰點(diǎn)之外，華發(fā)物業(yè)選擇了退市，成為繼藍(lán)光嘉寶服務(wù)之后，第二家從港交所退市的物企。另外，融信服務(wù)這個(gè)月也已經(jīng)從港交所退市。
藍(lán)光嘉寶服務(wù)2021年的時(shí)候退市，是由于藍(lán)光嘉寶服務(wù)被碧桂園服務(wù)收購(gòu)。而華發(fā)物業(yè)、融信服務(wù)選擇退市，主要是由于流通性較低、無(wú)法融資，另外也是為了降低成本。
在西安的物企中，除了已經(jīng)在港交所上市的經(jīng)發(fā)物業(yè)之外，榮鑫股份目前在新三板掛牌。榮鑫股份目前年?duì)I收規(guī)模在將近2億元，在管面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，目前處于陜西上市后備企業(yè)B檔之中。
陜西還有一家規(guī)模比較大的物企，那就是高科物業(yè)。高科集團(tuán)官網(wǎng)上的信息顯示，高科物業(yè)在管226個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，在管面積2774.64萬(wàn)平方米，14.25萬(wàn)戶業(yè)主。這份數(shù)據(jù)的發(fā)布時(shí)間為2023年底，現(xiàn)在這個(gè)數(shù)據(jù)可能要更高。
另外，灃東商服在管面積也超過(guò)了2000萬(wàn)平方米，達(dá)到2004.2萬(wàn)平方米，在管114個(gè)項(xiàng)目，涵蓋住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、辦公、景區(qū)、學(xué)校等。
經(jīng)發(fā)物業(yè)、高科物業(yè)、灃東商服，其實(shí)比較類似，都屬于開發(fā)區(qū)平臺(tái)下的國(guó)有物企，這類物企擁有穩(wěn)定的管理面積支撐，這一點(diǎn)是其它物業(yè)企業(yè)不具備的。
接下來(lái)，就看經(jīng)發(fā)物業(yè)之后，誰(shuí)將成為陜西第二家正式上市的物企？
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