01
最近有點(diǎn)懵逼了。
事情源于近期杭州地王三次易主，其中濱江地王單價(jià)7萬(wàn)7，預(yù)計(jì)后續(xù)房?jī)r(jià)11萬(wàn)，跟海淀功德寺差不多。那么對(duì)于購(gòu)房者而言，杭州這樣的價(jià)格，究竟是不是泡沫？
▲在濱江地王后僅三天，蔣村地王又破了最新記錄。
我的讀者給我的反饋，確實(shí)是傾向于功德寺的。畢竟，北京海淀無(wú)論經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是社會(huì)影響力，都遠(yuǎn)大于杭州濱江。
然而，一位擁有家族企業(yè)的大哥，看了我的帖子卻說(shuō)，你是一點(diǎn)都不明白啊。
大家買(mǎi)功德寺，那是因?yàn)楦纳?有學(xué)區(qū)，這是海淀中產(chǎn)普遍的需求；
而杭州地王，那是賣給杭州【真】富人的。
換句話說(shuō)，現(xiàn)在買(mǎi)二線頂豪的，那才是真富人。
所以兩個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)人群不一樣，價(jià)值觀念也不一樣，兩個(gè)項(xiàng)目又怎么能對(duì)比呢！
我滿頭疑問(wèn)：這兩類目標(biāo)客戶，有多不一樣？
他細(xì)細(xì)地說(shuō)：一線城市是給足了優(yōu)越感，對(duì)北京而言，960萬(wàn)平方公里都可以算是它的公攤，畢竟是首都。
但是，買(mǎi)二線城市2000萬(wàn)房子的人，和買(mǎi)北上深2000萬(wàn)房子的人，完全不是一個(gè)階層——花這么多錢(qián)完全可以買(mǎi)一線的，卻仍然買(mǎi)二線，你不想想背后的原因嗎？
因?yàn)檫@兩者，雖然都是有錢(qián)人，但有錢(qián)程度不一樣：
在二線城市買(mǎi)2000萬(wàn)豪宅的人，人家是和一線有錢(qián)人一樣有錢(qián)的人，而且很有可能在二線城市有自己的產(chǎn)業(yè)，不愁做生意和就業(yè)。
而在一線城市有個(gè)一兩千萬(wàn)房子的人，雖說(shuō)跟那些80%的資產(chǎn)都放在房子里的小市民拉開(kāi)了差距，但往往還是碼農(nóng)上班族，有的甚至還背著房貸，跟那些在二線混得有頭有臉、根本不靠工資生活的人，還有不小的距離。
你要知道，最近幾年，二線城市的就業(yè)環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如一線。杭州雖然是二線里的排頭兵，也有不少的高精尖和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，但規(guī)模和影響力，比之京滬深還是要小很多的。
所以你跑去二線上班，收入大概率會(huì)降低不少。但是那些買(mǎi)二線頂豪的人呢？
人家不買(mǎi)一線只是因?yàn)槿思以谶@周邊有家業(yè)跑不了，絕對(duì)不是因?yàn)橘I(mǎi)不起或舍不得。
看看那些新杭州人，基本都來(lái)源于周邊的紹興、金華、嘉興、寧波、湖州、溫州.......這些浙江州縣，基本就沒(méi)有窮的，就連農(nóng)村都富得流油。
▲ 聽(tīng)了大哥的話，我感到真相確實(shí)很扎心：
一個(gè)一線城市居民和一個(gè)二三線城市居民，如果總資產(chǎn)一樣，肯定是二三線那個(gè)人的收入甚至是社會(huì)地位大幅高于一線的。
這個(gè)，跟北京有很多坐擁幾百萬(wàn)房產(chǎn)的“窮人”，其實(shí)是一個(gè)道理。
當(dāng)然，話說(shuō)回來(lái)，不論是幾線城市，現(xiàn)在還有錢(qián)買(mǎi)房的，對(duì)比普羅大眾，都還是有錢(qián)人。
02
由此，根據(jù)上述所述，杭州、成都的那些地王，是賣給大富豪的，它跟普通人并沒(méi)有太大關(guān)系。
▲也正因?yàn)槿绱耍罱赝躅l出，大家雖一窩蜂感慨“歷史又要重演”，房?jī)r(jià)很可能重啟上漲，但我認(rèn)為，今日已不同于往日。
事實(shí)上，當(dāng)下杭州一二手樓市的體感，是很撕裂的。
所以，我并不認(rèn)為杭州地價(jià)漲了，杭州樓市會(huì)全面普漲。
事實(shí)上，北京上海杭州成都地王頻出，是因?yàn)楫?dāng)?shù)卣贸隽藟合涞椎膶毜?，如果不是前些年的限價(jià)，如果在樓市紅火時(shí)推出，這些地塊早就超過(guò)了目前的成交價(jià)（比如北京樹(shù)村地塊，22年推出的話，估計(jì)會(huì)破13萬(wàn)樓面價(jià)）。
光看容積率，這些地塊不是超低容積，就是超高容積，懂行的人都知道，超低容積就是別墅排屋，超高容積就是大平層，它跟普通人沒(méi)有多大關(guān)系。
現(xiàn)在房地產(chǎn)的邏輯變了，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不再關(guān)注剛需，尤其是杭州不限價(jià)后，地產(chǎn)商已經(jīng)把目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)了新富豪勢(shì)力。
而杭州近幾年來(lái)，城市營(yíng)銷做得好，高凈值人群是凈流入，而低端可能已經(jīng)是凈流出，進(jìn)而造成兩極分化——新房爆火，而剛需房不溫不火，郊區(qū)房無(wú)人問(wèn)津，這些都是開(kāi)發(fā)商與市場(chǎng)博弈的結(jié)果。
由此，利用這波行情，清空普通區(qū)域產(chǎn)品力低下的低價(jià)房或老破小，整合資產(chǎn)、迭代持有核心區(qū)更具競(jìng)爭(zhēng)力的新房，減量提質(zhì)，這才是大家當(dāng)下應(yīng)該做的。
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