樓市冰火兩重天：有人房子縮水 外資卻在"撿便宜"
最近北京一位央企員工發(fā)現(xiàn)，自家2018年買的房子比最高點(diǎn)時(shí)跌了23%?？删驮谕瑐€(gè)時(shí)間段，美國(guó)基金公司卻花38億在上海靜安區(qū)買下兩棟寫(xiě)字樓。
這種價(jià)值認(rèn)知的撕裂，折射出當(dāng)前 01、 高盛報(bào)告的底層邏輯建立在對(duì)三項(xiàng)核心指標(biāo)的測(cè)算： 第一，全國(guó)房子庫(kù)存要賣32個(gè)月才能清空，比2016年"漲價(jià)去庫(kù)存"時(shí)期延長(zhǎng)了2.4倍； 第二，居民部門杠桿率到63%，比2008年翻了3.2倍； 第三，全國(guó)城鎮(zhèn)家庭96%都有房，想買房的人越來(lái)越少。 這些數(shù)據(jù)也不是虛構(gòu)的，比如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-5月，三四線城市住宅用地流派率41%，某大房企在洛陽(yáng)的項(xiàng)目去化周期長(zhǎng)達(dá)58個(gè)月。但問(wèn)題在于，高盛直接把日本房地產(chǎn)泡沫破裂的數(shù)據(jù)套用在中國(guó)，卻忽略了兩國(guó)根本的不同—— 野村證券對(duì)比研究顯示，中國(guó)老百姓62%的錢在房子里，而日本泡沫時(shí)期這個(gè)比例高達(dá)78%，咱們的抗風(fēng)險(xiǎn)能力其實(shí)更強(qiáng)。 02、 住建部最新監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)則描繪出另一幅畫(huà)面： 在30個(gè)重點(diǎn)城市，改善型住房成交占比，較2020年漲了21%，深圳18萬(wàn)/平的豪宅照樣秒光，但同期全國(guó)全國(guó)新房均價(jià)微跌2.3%。 另外，土地市場(chǎng)更是兩極分化：北京海淀拍出15.6萬(wàn)/平的地王，鄭州卻有地塊三次掛牌都遭遇流拍。 央媽調(diào)查顯示，開(kāi)發(fā)貸資金78%都流向長(zhǎng)三角、珠三角，這和高盛"全國(guó)普跌"的預(yù)言明顯矛盾。 03、 當(dāng)然，資本市場(chǎng)的操作更讓人眼花繚亂。有外資投行上午發(fā)報(bào)告唱衰樓市，下午旗下基金就在上?？褓I12億法拍房。 這種操作并不是孤例，今年一季度外資在中國(guó)買樓的錢暴漲89%，其中六成專挑"問(wèn)題資產(chǎn)"下手。 由此可見(jiàn)，輿論戰(zhàn)背后的利益鏈條逐漸清晰：原來(lái)他們先唱空推高開(kāi)發(fā)商借錢成本，等房企撐不住賤賣資產(chǎn)時(shí)，再低價(jià)抄底。 某港資房企高管透露，境外美元債利率從8%飆到14%，就是這些做空機(jī)構(gòu)集體唱衰的直接后果。 04、 普通老百姓的焦慮也在蔓延。成都某小區(qū)業(yè)主群里傳了個(gè)未經(jīng)證實(shí)的爛尾消息，引發(fā)三天內(nèi)63戶集體掛房出售。 這種恐慌似乎也具有傳染性——貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，政策敏感型購(gòu)房者決策周期從45天縮短至22天，且超半數(shù)人會(huì)看網(wǎng)上言論做決定。 然而，社交媒體成為情緒放大器：某短視頻平臺(tái)"房?jī)r(jià)暴跌"話題播放量高達(dá)180億次，但調(diào)查發(fā)現(xiàn)六成視頻用三年前的素材，近三成數(shù)據(jù)都存在有誤。 這種信息混亂，導(dǎo)致居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期指數(shù)劇烈波動(dòng)，波動(dòng)幅度創(chuàng)歷史新高。 05、 面對(duì)亂象，各地開(kāi)始出招。杭州上線"透明房?jī)r(jià)"平臺(tái)，實(shí)時(shí)公布樓盤工程進(jìn)度，使當(dāng)?shù)?a class="keyword-search" >購(gòu)房者
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也升級(jí)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方式，新增12項(xiàng)細(xì)分指標(biāo)。專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)算顯示，新算法下北上廣深的房?jī)r(jià)波動(dòng)縮小到3%以內(nèi)。較舊模型降低4.2個(gè)百分點(diǎn)。
06、
現(xiàn)在最吊詭的現(xiàn)象是：
一邊有人喊著房?jī)r(jià)要崩，一邊核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被瘋搶。
官方數(shù)據(jù)顯示，前五個(gè)月，重點(diǎn)城市房租回報(bào)率回升到2.8%，說(shuō)明市場(chǎng)正在自我調(diào)節(jié)。
不過(guò)，這場(chǎng)樓市大討論給我們提了個(gè)醒：在分化加劇的時(shí)代，簡(jiǎn)單說(shuō)"漲"或"跌"都不靠譜，只有看清區(qū)域差異，避開(kāi)信息陷阱，才能不做市場(chǎng)博弈的"韭菜"。
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