作者 | 醉酒大鯊魚
文章來源 | 格隆匯樓市
一次比一次便宜。
越賣越便宜
如果看深圳的新房，回溯價格是最難讓市場接受的事。
因為，很少新房能躲得過卷價格后的窘迫。
最近位于深圳坪山石井的天健和悅府獲批預(yù)售，加推7棟A/B/C單元，共537套房源。
備案均價約37133元/㎡，建面約75~100平，單價區(qū)間約3.5萬—3.97萬/平，總價區(qū)間約265萬~393萬/套。
但開發(fā)商選擇先只推7棟B單元共180套房源，約為75平、89平、99平，均價也更低，折后均價約30700元/㎡，折后單價約3萬-3.4萬/㎡，總價約230萬-330萬/套。
看得出，開發(fā)商對市場的態(tài)度比較有試探性。
選擇先拿一小批房源出來，無論是通過打折卷價格獲取市場，還是加快銷售清盤，操盤都相對比較容易。
如果能順利賣完，不僅可以早早宣布銷售成績，寫進財報，也方便后續(xù)批次的房源調(diào)整銷售策略或者折扣優(yōu)惠。
畢竟根據(jù)天健集團2023年的財報顯示，天健和悅府全年預(yù)售面積才10761平，預(yù)售金額37292萬元，2024年半年報顯示，天健和悅半年預(yù)售面積才6736平，預(yù)售金額23239萬元。
而天健和悅府所在地塊為G12314-8035宗地，由天健在2022年3月拍得，成交總價約25.76億元。
也就是說，從首次銷售到2024年年中，約1年的時間，天健和悅府預(yù)售回款才60531萬元，連當初拍地成本的三分之一還不到。
但這樣的備案價格，同時也暴露了天健和悅府一次比一次低的事實。
天健和悅府2023年5月才初次銷售，174套約75~99平住宅，備案均價約39251元/㎡，單價區(qū)間約3.5萬-4.11萬/平，總價區(qū)間約263萬~407萬/套；
第二次是在2023年8月，514套約76~90平住宅，備案均價約38918元/㎡，單價區(qū)間約3.53萬-4.17萬/平，總價區(qū)間約269萬~376萬/套；
可以看到，天健和悅府的備案均價從大約兩年前的約39251元/㎡，卷到了如今的約37133元/㎡。
并且7棟B單元的折后最低單價已經(jīng)低于前期備案次數(shù)約3.5萬/平的最低單價線。
且據(jù)了解，天健和悅府5棟01單元的成交均價已經(jīng)去到了24944元/㎡，而天健和悅府5棟01單元的備案價格區(qū)間約為3.55萬—3.73萬/平，幾乎是7折左右的水平。
要知道周邊早一兩年入市的燕瀾和鳴花園，價格基本是要橫在“4字頭”的。
2021年10月燕瀾和鳴花園一期入市，646套約77~116平戶型，備案單價約40612元/㎡，單價區(qū)間約3.68萬—4.35萬/平，總價區(qū)間約303萬~492萬；
2022年6月燕瀾和鳴花園二期入市，459套約77~116平戶型，備案單價約40523元/㎡，單價區(qū)間約3.78萬—4.35萬/平，總價區(qū)間約297萬~489萬。
基本上如果晚兩三年再看坪山的石井片區(qū)，周邊的業(yè)主如今能節(jié)省大幾十萬。
但即便是價格一路卷，天健和悅府還是剩下不少房源。
2023年的5月入市的那一批，還剩余25套未售，2023年8月入市的那一批還剩余228套，去化差強人意。
要知道，項目還帶著坪山深中片區(qū)的光環(huán)，當初深圳中學(xué)坪山創(chuàng)新學(xué)校落地時，為市場帶來了不小的區(qū)域預(yù)期。
配套暫時空缺
項目去化差強人意的核心原因是什么？
如果對項目有一定了解，可能有的人會說，地段太偏了吧。
實際上地段位置對項目的去化影響并不是最核心的原因。
真正的原因是市場變化以及項目的本身。
因為如果是地段導(dǎo)致去化不夠理想，那么與項目一路之隔的燕瀾和鳴花園當初市場熱度就不會還不錯。
要知道，2021年10月燕瀾和鳴花園首批房源入市，646套住宅，開盤當天認籌268批客戶賣出172套，比同期羅湖、福田的項目意向登記人數(shù)還要多。
如今在深圳房地產(chǎn)信息平臺上顯示，僅剩4套，而燕瀾和鳴花園2022年6月第二批房源入市，459套房源，在深圳房地產(chǎn)信息平臺上顯示僅剩10套房源未售。
并且燕瀾和鳴花園銷售的整體價格相比天健和悅府的價格也更高。
所以地段的因素只是其中的一個比較小的因素。
真正的原因是市場，2021年以及2022年的新房市場，即便是位置處于坪山區(qū)域也能賣得不錯。
而項目本身有諸多影響購房者抉擇的因素。
比如項目車位的情況。
項目總戶數(shù)為2833戶，其中，普通住宅為1740戶，自持保障性住宅為806戶，移交保障房的287戶，但機動車停車位只有2600個。其中西地塊車位比僅1:0.67。
比如周邊環(huán)境及配套的情況。
項目自身是帶1.16萬平商業(yè)，但無大型商業(yè)。大型綜合商業(yè)需要去到步行約2.1公里的坪山新天地，步行約5.5公里的益田假日世界以及約6.1公里的佳華領(lǐng)悅廣場。
在建的坪山萬象城也要步行約4.8公里。
而根據(jù)實地考察，項目雖然是現(xiàn)樓狀態(tài)，外立面也基本裝修完畢，小區(qū)公區(qū)園林景觀等仍在完善中。
但底部商業(yè)并未見多少正常營業(yè)的店鋪，周邊相鄰項目也都在完善中，短期周邊商業(yè)還有很大的提升空間。
且根據(jù)實地考察，項目周邊以廠房、居民房為主，基本上短期+長期避免不了施工情況。
一方面，周邊施工情況明顯，另一方面，周邊存在長周期舊改計劃。
根據(jù)深圳市坪山區(qū)城市更新和土地整備局關(guān)于坪山區(qū)石井街道石井片區(qū)城市更新單元規(guī)劃（草案）顯示，天健和悅府所在的片區(qū)，未來還會有大范圍的拆除改造。
整個石井片區(qū)城市更新單元規(guī)劃中，就有17塊二類居住用地。
而在深圳《關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見》發(fā)布的背景下，拆遷和土地整備的速度只會快不會慢。
因為如果太慢就會城市更新單元規(guī)劃就有可能容易失效，即使可以順延，順延的時間也就1年時間。
并且在配套政策下，加大融資支持力度，開了綠燈，資金壓力的問題能解決的話，推進的速度就更快了。
這就意味著，周邊還有不少潛在的住宅項目供應(yīng)。
這樣一來，周邊不僅會處于一個長期施工的狀態(tài)，且住宅會陸陸續(xù)續(xù)地入市。
比如項目自身不僅有普通住宅也有自持保障性住宅更有需要移交的保障房，社區(qū)純粹性一般。
再比如項目得房率低的約75%，高的部分約82%，若是76平得房率約75%的戶型，則空間感一般。
影響購房群體抉擇的因素并不少。
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作者觀點，不代表格隆匯立場
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