深圳新房庫(kù)存壓力及市場(chǎng)情況
你知道深圳的新房庫(kù)存壓力有多大嗎？截至2025年3月末，深圳新房庫(kù)存量環(huán)比下降12.5%，降至278.6萬(wàn)平方米。然而，龍崗、坪山等外圍區(qū)域庫(kù)存去化周期仍超過18個(gè)月。更嚴(yán)峻的是，這些區(qū)域樓盤即便降價(jià)15%，去化率仍不足20%。
與之形成鮮明對(duì)比的是，前海時(shí)代、增府等核心區(qū)豪宅開盤即售罄，深圳院子別墅4個(gè)月清盤。這種核心區(qū)新房搶破頭，郊區(qū)無(wú)人問津的分化格局，正是深圳樓市的真實(shí)寫照。
深圳樓市的應(yīng)對(duì)大招
在這種形勢(shì)下，深圳樓市終于出大招了。4月9日，樂友家聯(lián)合財(cái)富城搞了個(gè)“以舊換新3.0版本”，這可真是個(gè)大動(dòng)作，徹底打破了地域限制。具體玩法如下：
1. 跨城置換無(wú)邊界：不管你舊房在廣州、上海還是北京，都能參與深圳新房置換，還能享受獨(dú)家折扣和60天無(wú)憂退訂的權(quán)益。
2. 賣舊換新有補(bǔ)貼：廣東省內(nèi)舊房通過樂友家出售，再買財(cái)富城房子，開發(fā)商直接補(bǔ)貼3萬(wàn)元。
3. 過渡期有多重保障：成功置換后，租房傭金打5折、搬家保潔優(yōu)惠等服務(wù)都有。
這個(gè)模式的創(chuàng)新之處在于，它把以舊換新從單一城市擴(kuò)展到全國(guó)范圍，相當(dāng)于在全國(guó)范圍內(nèi)搭建了一個(gè)房產(chǎn)置換橋梁。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，自2024年4月推行“換新價(jià)”活動(dòng)以來(lái)，已經(jīng)促成了超300套新房認(rèn)購(gòu)，登記賣舊房源超50套，效果顯著。
深圳樓市存在的其他問題
不過，深圳樓市的問題可不止這些，庫(kù)存結(jié)構(gòu)失衡嚴(yán)重。雖然深圳新房庫(kù)存總量回落到300萬(wàn)平以下，但外圍區(qū)域占比超70%。就拿坪山區(qū)來(lái)說，當(dāng)前新房可售數(shù)量達(dá)8335套，去化周期長(zhǎng)達(dá)26個(gè)月，這是個(gè)大難題。
再看看政策傳導(dǎo)，2024年推出的降首付、松限購(gòu)等政策熱度只維持了3個(gè)月。2025年首批集中供地，四宗宅地僅一宗溢價(jià)成交，市場(chǎng)反應(yīng)冷淡。
居民杠桿也觸頂了，深圳家庭負(fù)債率高達(dá)83.1%，人均可支配收入增速3.8%，低于房貸利率4.2%，購(gòu)房者加杠桿的意愿低迷。
商品房收儲(chǔ)也遇冷。2024年，央行3000億保障性住房貸款只用了14.5%，主要原因是房?jī)r(jià)租金倒掛嚴(yán)重，在深圳收儲(chǔ)65平方米以下商品房的租金回報(bào)率不足2%，連3%的資金成本都覆蓋不了。
土地收儲(chǔ)倒是加速了。截至2025年4月10日，廣東、四川等地已公示超1200億元專項(xiàng)債用于收儲(chǔ)閑置土地，規(guī)模比商品房收儲(chǔ)大多了。這種左手倒右手的操作本質(zhì)上是地方國(guó)企化債的無(wú)奈之舉。
政策工具箱也快告急了。深圳已經(jīng)使出了房票安置、公積金等手段，但效果有限。中冶研究院預(yù)測(cè)，2025年可能會(huì)啟動(dòng)增值稅5改3、核心區(qū)限購(gòu)松綁等大招，讓人既期待又緊張。
普通人的應(yīng)對(duì)策略
那普通人該怎么應(yīng)對(duì)呢？
置換窗口已經(jīng)來(lái)了，財(cái)富城單價(jià)3.1萬(wàn)元每平方米起，比深圳新房均價(jià)5.3萬(wàn)元每平方米低了40%。再疊加3萬(wàn)元補(bǔ)貼，實(shí)際購(gòu)房成本還能再降10%，這是個(gè)撿漏的好機(jī)會(huì)。
不過大家可得警惕區(qū)域分化，龍崗、坪山這些外圍區(qū)域房?jī)r(jià)還在陰跌，而南山、前海這些核心區(qū)房?jī)r(jià)年漲幅超10%，差距很大。還得關(guān)注政策節(jié)奏。4 - 5月，是政策密集出臺(tái)期，重點(diǎn)關(guān)注公積金新政、房?jī)r(jià)擴(kuò)容這些動(dòng)向，說不定能撿個(gè)大便宜。
深圳這場(chǎng)“以舊換新3.0”實(shí)驗(yàn)，說白了就是在居民加杠桿能力耗盡、地方財(cái)政承壓背景下的非常之舉。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說，核心區(qū)房產(chǎn)還是抵御通脹的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而外圍區(qū)域可得小心，別越換越虧。
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