今年呈貢房地產(chǎn)市場的競爭，其實就是看邦泰和中通的“二人轉(zhuǎn)”，因為兩家公司都在年初溢價競得了多個地塊，而且地塊條件都不錯，項目進(jìn)度也差不多，將成為今年呈貢新房供應(yīng)的主力。
但幾乎在同期拿地后，邦泰的進(jìn)度顯得更為迅速，上周，邦泰兩個項目都已過規(guī)，產(chǎn)品形態(tài)公開，相關(guān)宣傳也已展開。
相比而言，中通投資的聲量就要小很多，新項目尚未過規(guī)，產(chǎn)品形態(tài)未知，倒是案名已經(jīng)公布——中通聯(lián)大書山，感覺要打教育牌。雖然公開信息不多，但聯(lián)大書山的建設(shè)速度并不慢，拿地后就迅速開工，一個星期前云南房網(wǎng)看到的狀況是其中一個地塊的基坑挖掘已經(jīng)成形，另一個地塊正在打樁，很快也將進(jìn)行基坑施工。
另外，從工地圍擋上公示的項目總平圖可以看出，聯(lián)大書山三個地塊都是圍合式布局，規(guī)劃了19棟9-11層住宅，總共建設(shè)725套住宅，地上建筑面積約7.8萬平米。
既然項目已經(jīng)在大規(guī)模施工，工地上也公布了總平圖，估計聯(lián)大書山很快也會過規(guī)，屆時更多產(chǎn)品細(xì)節(jié)就會公開，到底是不是第四代住宅也就能一目了然。
總的來說，中通拿地后對項目的推進(jìn)其實并不亞于邦泰地產(chǎn)，只不過作為本土公司，此前開發(fā)的項目不多，又不擅長營銷，所以雖然報規(guī)落后于邦泰，可是施工卻比較急，以至于工地圍擋甚至沒有來得及進(jìn)行任何包裝，更不要說釋放其他信息，但估計項目正式上市銷售應(yīng)該和邦泰兩個項目差不多。
聯(lián)大書山抓緊趕工，目的當(dāng)然是想盡早上市銷售，許多人認(rèn)為這是為了和邦泰比速度，但在云南房網(wǎng)看來，中通投資在中通世紀(jì)廣場項目還有幾十萬平米商業(yè)壓在手上，導(dǎo)致資金壓力比較大，需要新項目盡快上市銷售實現(xiàn)資金回血，才是聯(lián)大書山推速度的主要原因。
中通世紀(jì)廣場是中通投資在呈貢的第一個項目，與聯(lián)大書山隔街相望，目前已經(jīng)竣工，但寫字樓、公寓和商鋪大部分都沒有賣掉，占用了巨量資金，這對中通投資來說是不小的負(fù)擔(dān)。
中通世紀(jì)廣場屬于綜合體項目，商業(yè)部分占比巨大，其中不僅有高達(dá)201.8米的呈貢地標(biāo)級寫字樓，還有4棟高層公寓和1棟4層商業(yè)+公寓，總面積約34萬平米（含地下），這些商業(yè)物業(yè)賣出去的只是少數(shù)，大部分還在中通投資手上，其中2082套由公寓改造的保租房只能長期自持經(jīng)營，大部分商業(yè)也是如此。寫字樓雖然可租可售，可是呈貢的寫字樓早已過剩，銷售困難，只能出租，但出租狀況并不理想，租金也很低。
去過中通世紀(jì)廣場的人其實都對項目的商業(yè)體量有很深的印象，項目沿彩云南路一側(cè)全部是商業(yè)建筑，4棟高層全玻璃幕墻的公寓看上去檔次不低，可是因為體量太大，不得不在去年將其中一部分改為保租房對外出租，房源多達(dá)2082套，是目前昆明房源最多的保租房項目。
保租房雖然能消化一部分公寓，可是因為保租房租金并不高，中通投資的收益有限，而且不得不長期持有這部分保租房，投資難以快速收回。
相對來說，中通世紀(jì)廣場的純商業(yè)面積倒不是很大，主要是一樓底商以及負(fù)一層的商業(yè)街，目前一樓的出租狀況還可以，去年又在地下引入了農(nóng)貿(mào)市場和海鮮市場，只不過如今海鮮一條街幾乎閑置，唯一一家仍在營業(yè)的商家也說生意一般，主要是呈貢的人少，居住又分散，來買海鮮的就更少了。
但對中通投資來說，公寓轉(zhuǎn)為保租房后也算是有了出路，商業(yè)因為體量不是很大招商也還過得去，去年才竣工的寫字樓如何去化才是老大難。
中通世紀(jì)廣場寫字樓有201米，48層，建筑面積13萬平米，去年之前外界還曾擔(dān)心會不會停工爛尾，因為呈貢的寫字樓過剩嚴(yán)重，建蓋超高寫字樓投資很大收回投資卻很難，爛尾項目不少，比如中通世紀(jì)廣場附近的涌鑫哈佛中心就停工多年，但中通還是克服困難，完成了寫字樓建設(shè)，可是去化變現(xiàn)卻面臨極大挑戰(zhàn)。
如今中通投資采取租售兩步走的辦法進(jìn)行去化，定價也都不高，對外售價是8500元/平米，大大低于中通世紀(jì)廣場住宅的價格，但買家仍然不多；如果是租賃，月租只有36元/平米，而且包含物業(yè)費。如果扣除物業(yè)成本，實際也就20多塊錢，連成本恐怕都難以覆蓋。
按照規(guī)劃，48層的中通世紀(jì)商務(wù)中心還有部分樓層是豪華酒店，而酒店物業(yè)只能自持。如今中通基本不怎么提引進(jìn)酒店的事。
同行說，要不是中通投資10多年前拿地的價格很低，平均每畝才160多萬，樓面地價才幾百塊，住宅銷售時又趕上了呈貢的房價高峰，在住宅上賺了大錢，否則很可能沒錢完成200多米的超高寫字樓，可是即便如此，建設(shè)超高寫字樓和數(shù)千套公寓仍極大地占用了中通的資金。
所以中通投資的策略是繼續(xù)在附近開發(fā)住宅，盡可能利用中通世紀(jì)廣場已經(jīng)建成的配套資源，比如學(xué)校、商業(yè)等，既增加住宅賣點，也讓新項目分?jǐn)傊型ㄊ兰o(jì)廣場的商業(yè)投入，這才有了年初呈貢土拍時溢價搶地的舉動，因為對中通來說，攤薄在該片區(qū)已經(jīng)產(chǎn)生的巨大商業(yè)開發(fā)成本，是一件必須做的事。
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