文︱劉德科
上海的朋友問(wèn)，杭州又拍出了新地王，你家的房子漲價(jià)了嗎？
漲個(gè)鬼啊。杭州？地王？我怎么不知道？
媒體在狂歡。確實(shí)，如果僅僅從絕對(duì)值來(lái)看，杭州是出了所謂的「地王」，而且在過(guò)去幾個(gè)月一再地出「地王」，一再地刷新樓面地價(jià)新紀(jì)錄。
但是，杭州這些「地王」的成色并不高。如果我們把地王定義為「面粉高過(guò)面包」（即地價(jià)超過(guò)現(xiàn)有房?jī)r(jià)），那么杭州拍出的這些貌似很高的地價(jià)，甚至稱不上是地王。
表象
先來(lái)簡(jiǎn)要回顧一下這些所謂「地王」的表象——
●打破八年紀(jì)錄：2024年10月22日，綠城競(jìng)得錢(qián)江新城二期玉瀾月華地塊，樓面地價(jià)50717元/㎡，打破綠城·鳳起潮鳴地塊整整保持了8年的紀(jì)錄〔45368元/㎡，2016/03/23〕。
●地價(jià)紀(jì)錄保持時(shí)間越來(lái)越短：綠城·鳳起潮鳴地塊的紀(jì)錄保持了8年，綠城錢(qián)江新城二期地塊保持了94天，濱江民生藥廠地塊保持了60天，奧體濱江地塊保持了3天……
◆杭州樓面地價(jià)紀(jì)錄一覽（2016-2025）
日期
樓面地價(jià)
地塊位置
房企
紀(jì)錄時(shí)長(zhǎng)
2025/3/28
88029元/㎡
西溪低密地塊
建發(fā)
2025/3/25
77409元/㎡
奧體濱江地塊
濱江
3天
2025/1/24
64834元/㎡
民生藥廠地塊
濱江
60天
2024/10/22
50717元/㎡
錢(qián)江新城二期
綠城
94天
2016/3/23
45368元/㎡
鳳起潮鳴地塊
綠城
8年
內(nèi)情
我們?cè)賮?lái)看這些表象背后的內(nèi)情——
第一，這些所謂的「地王」其實(shí)是杭州取消新房限價(jià)之后的地價(jià)補(bǔ)償性上漲。
你想啊，從2016年3月誕生的綠城·鳳起潮鳴地價(jià)紀(jì)錄，為什么在真實(shí)房?jī)r(jià)飆漲時(shí)期仍然能保持八年之久？新房限價(jià)，地價(jià)當(dāng)然就被鎖死了。
新房限價(jià)取消之后，地價(jià)當(dāng)然要回彈到跟真實(shí)房?jī)r(jià)相匹配的水平線。所以，這些「地王」不過(guò)是補(bǔ)償性上漲，是地價(jià)在被壓抑了八年之后在一瞬間的自然回彈而已。這種回彈乍一看是很有刺激的，但如果你把這些「地王」的漲幅攤到八年的時(shí)長(zhǎng)，它的漲幅是極度溫和的。
第二，這些所謂「地王」的地價(jià)都遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)，根本不存在「面粉高過(guò)面包」的狀況，房企利潤(rùn)豐厚。
奧體濱江地塊的樓面地價(jià)是77409元/㎡，它的極度保守新房售價(jià)是12萬(wàn)元/㎡，正常售價(jià)（地段溢價(jià)+產(chǎn)品迭代帶來(lái)的溢價(jià)）應(yīng)該是15萬(wàn)元/㎡——對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，這塊地的利潤(rùn)是極度豐厚的。
容積率越低，樓面地價(jià)越高。所以，拋開(kāi)「容積率」談地王，是很外行的。建發(fā)拿下的西溪低密地塊（容積率1.1），樓面地價(jià)之所以高達(dá)88029元/㎡，因?yàn)樗鼘⑻峁┑氖呛贾輼O度少見(jiàn)的市中心疊墅，新房售價(jià)也是在12-15萬(wàn)元/㎡之間（市中心疊墅有足夠的客戶厚度，產(chǎn)品的溢價(jià)率高），利潤(rùn)同樣豐厚。
只有錢(qián)江新城二期綠城·玉瀾月華地塊利潤(rùn)率較低（樓面地價(jià)50717元/㎡，含裝修平均房?jī)r(jià)是67500元/㎡），因?yàn)檫@塊地出讓時(shí)杭州的新房限價(jià)政策尚未取消。綠城能接受低利潤(rùn)率的原因是，他們的產(chǎn)品力足以確保極快的銷售流速。
第三，「高低配」能帶來(lái)地王的皮囊，但無(wú)法帶來(lái)地王的威力。
新房限價(jià)取消之后，房企又可以做「高低配」（高層+低密）；「高低配」意味著房企可以有更高的承價(jià)能力。
表面上看，濱江集團(tuán)拿下的民生藥廠地塊，地價(jià)很接近房?jī)r(jià)（樓面地價(jià)64834元/㎡，周邊二手次新房7-9萬(wàn)元/㎡）。但這塊地可以做「高低配」，最終濱江集團(tuán)做出了4幢高層住宅（146套）和4幢疊墅（72套）。即便高層住宅按8萬(wàn)元/㎡銷售，72套疊墅的售價(jià)至少可以超過(guò)12萬(wàn)元/㎡，整體算下來(lái)雖然帶不來(lái)豐厚的利潤(rùn)，但至少仍然是有利潤(rùn)的。
簡(jiǎn)而言之，能做「高低配」的所謂「地王」，它的高層住宅售價(jià)并不會(huì)遠(yuǎn)高于周邊的二手次新房，所以，這種「地王」對(duì)于二手房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用是很有限的。從這個(gè)角度看，它是空有地王之名，而無(wú)地王之實(shí)。
第四，地方政府由衷不希望地價(jià)拍得過(guò)高。
一方面，樓市低谷期確實(shí)需要地王來(lái)提振市場(chǎng)信心；另一方面，地方政府又不希望地王的影響力過(guò)大，他們由衷不希望地價(jià)拍得過(guò)高——雖然現(xiàn)在的政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的寬容度非常高，但地方政府仍然很警惕地王的輿論風(fēng)向。
所以，近期杭州冒出來(lái)的這些所謂「地王」，房企在競(jìng)拍過(guò)程中其實(shí)出手非常克制——克制的好處是，既符合地方政府的心態(tài)，又能給自己的企業(yè)帶來(lái)更豐厚的利潤(rùn)。
如果真的讓房企放手去競(jìng)拍，這些所謂的「地王」將拍出遠(yuǎn)超你現(xiàn)在看到的地價(jià)。
完全不符合
地王意味著「面粉高過(guò)面包」，地王意味著「賭性」（利潤(rùn)的不確定性），杭州冒出的這些所謂「地王」，完全不符合這些特性。這些所謂的「地王」，都擁有豐厚的利潤(rùn)，都只是新房限價(jià)取消之后的地價(jià)補(bǔ)償性上漲而已，都蘊(yùn)含了地方政府刻意控制的苦心。
所以啊，我不知道杭州有什么地王?；蛟S，以后會(huì)有。
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我們前幾天的那篇文章
2025/3/28
主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉
編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正
商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科
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