苗野｜發(fā)自北京
繼三日兩刷“地王”之后，4月杭州首場土拍依舊大熱，毫無意外，板塊新“地王”再度誕生！
地價(jià)最高的是寧波城投砸下15億元拿下的三塘地塊，樓面價(jià)高達(dá)4.62萬元/平方米，直逼此前新房限價(jià)，溢價(jià)率54.6%，這也是寧波城投首進(jìn)杭州。
運(yùn)河新城的兩宗地塊雙雙突破地價(jià)新高，被越秀和金茂分別以58%的溢價(jià)率拿下，樓面價(jià)直接沖到3.91萬元/平方米，相比去年同區(qū)域地價(jià)每平方米漲了1萬元。
蕭山老城同樣跟隨“瘋狂”！經(jīng)過54輪競價(jià)，綠城以總價(jià)8.55億元競得蜀山單元地塊，溢價(jià)率51.3%，樓面價(jià)2.54萬元/平方米，創(chuàng)板塊地價(jià)新高。
最終，8宗宅地?cái)埥?2.95億元，4宗地塊溢價(jià)率超50%，三塘、運(yùn)河新城、蕭山老城這幾個(gè)地塊集體刷新板塊地價(jià)紀(jì)錄。
“逢拍必爭，滿城盡是‘地王’！” 杭州造“地王”的速度和幅度令房地產(chǎn)市場人士驚嘆：杭州樓市要“起風(fēng)了”！
三日兩刷“地王”
放眼2025年第一季度，杭州出讓的32宗涉宅地塊共攬金595.1億元，同比漲幅149%，成交額約是去年全年的51%，高居全國首位。
其中，28宗地塊溢價(jià)成交，多宗地塊溢價(jià)率超40%，有4宗溢價(jià)率超70%。平均溢價(jià)率43.24%，平均樓面價(jià)29186元/平方米，成交金額和樓面均價(jià)均達(dá)到2023年以來的峰值。
值得一提的是，一季度杭州單價(jià)“地王”三次易主。
3月28日，杭州蔣村地塊經(jīng)過102輪報(bào)價(jià)，建發(fā)以34.34億元總價(jià)競得，樓面價(jià)高達(dá)8.8萬元/平方米，直接登上全國第三貴“地王”的位置，僅次于上海和北京。115.39%的溢價(jià)率也是杭州近6年來溢價(jià)率首次破百，創(chuàng)限價(jià)放開后全國溢價(jià)率新高。
這一單價(jià)“地王”紀(jì)錄的打破只用了三天，濱江集團(tuán)于3月25日以7.74萬元/平方米競得的西興地塊剛剛創(chuàng)下杭州成交樓面價(jià)紀(jì)錄，三天時(shí)間單價(jià)“地王”漲超1萬元。此外，雙橋、之江、安琪兒等板塊“地王”也不斷涌現(xiàn)，地塊單價(jià)更是以萬元為單位跳漲。
“主要原因還是地塊的稀缺性。”某房企內(nèi)部人士表示，隨著樓市持續(xù)調(diào)整，多數(shù)房企將投資目標(biāo)鎖定在核心城市的核心地段，試圖以稀缺性增加抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，優(yōu)質(zhì)地塊的供不應(yīng)求也直接引發(fā)“地王”頻現(xiàn)?！暗皇撬蟹科蠖寄艹惺苋绱烁甙旱哪玫爻杀尽！?/p>
4月的這場首拍一次性掛牌8宗地塊，也是創(chuàng)下杭州今年拍地?cái)?shù)量新高，延續(xù)了杭州核心地塊“逢拍必爭”的行情。在綠城與濱江兩大本土房企之外，寧波城投首入杭州和金茂、越秀兩個(gè)老面孔回歸成為本場土拍的亮點(diǎn)。
具體來看，越秀和金茂分食拱墅區(qū)原運(yùn)河新城單元兩完兄弟地塊，雙雙打破了2023年6月安樾杭璟府28962元/平方米的拿地樓面價(jià)，成為運(yùn)河新城板塊新“地王”。
其中，金茂經(jīng)過72輪競價(jià)，以溢價(jià)58.79%總價(jià)19.18億元競得GS1004-08-2地塊，樓面價(jià)38951元/平方米。這是金茂在空窗杭州市區(qū)6年之后拿下的第一宗地塊。
越秀在經(jīng)過82輪競價(jià)后以約11億元競得GS1004-08-1地塊，樓面價(jià)39146元/平方米，溢價(jià)率58.23%。這也是越秀時(shí)隔2年之后再度在杭州市區(qū)落子。
中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，杭州本次土拍地塊以低密宅地為主，契合杭州“精準(zhǔn)供地”策略，核心板塊稀缺性與非核心區(qū)差異化產(chǎn)品形成互補(bǔ)。拿地企業(yè)更加均衡，除本土房企外，外來國企央企和地方國資企業(yè)也有斬獲，尤其中國金茂時(shí)隔多年再次在杭州拿地，凸顯外來房企對杭州樓市的長期看好。
“我們今年投資預(yù)算大概300億元，計(jì)劃在上半年全部用掉，北京、上海、杭州等核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊能拿就拿。”某國資房企內(nèi)部人士表示，年初積極拿地是為了能趕在年中前將項(xiàng)目推盤入市，促進(jìn)現(xiàn)金回流，也留給下半年尋找投資的機(jī)會。
另有房企人士透露，杭州今年的推地規(guī)模與去年相同，全年70%左右的土地會在上半年集中推出，一面是政府調(diào)整供地節(jié)奏，另在供地策略上也愈發(fā)注重核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊釋放，這或使土拍競爭更激烈。
房企多元競爭豪賭樓市“春天”
2025年蛇年開局，杭州土拍市場熱度高漲，成為當(dāng)前為數(shù)不多的央企國企與民營房企同步活躍的城市。
在“地王”之外，杭州本身的城市價(jià)值也是對房地產(chǎn)市場的重估。尤其杭州在科創(chuàng)領(lǐng)域地位日顯，吸引了大量高知、高智和高收入人群，為杭州房地產(chǎn)市場提供了強(qiáng)有力支撐，伴隨城市產(chǎn)業(yè)能級提升也帶來了真實(shí)購房需求。
截至2024年末，杭州常住人口達(dá)到了1262.4萬人，比上年末增加10.2萬人。有分析認(rèn)為，這些“新杭州人”正在重塑杭州住房需求結(jié)構(gòu)。
“杭州互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，是支撐杭州高房價(jià)的重要因素之一?！鼻笆瞿撤科髢?nèi)部人士認(rèn)為，2025年初，異軍突起的“杭州六小龍”進(jìn)一步提升了杭州房地產(chǎn)市場的預(yù)期，一批互聯(lián)網(wǎng)新貴，成為樓市潛在購買力。這也在一定程度上支撐了房企在杭州高溢價(jià)拿地的信心，杭州城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，一直是房企的業(yè)績糧倉，核心區(qū)域地塊尤其不愁銷售。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2025年一季度，浙江省成交均價(jià)TOP10地塊全部為杭州涉宅用地，且入榜門檻值高達(dá)4萬元/平方米以上。
從房企表現(xiàn)來看，濱江集團(tuán)以 190 億元拿地金額暫居榜首，綠城中國以 145 億元緊隨其后，二者拿地節(jié)奏加快，同比增幅分別達(dá)到 84.3%和 221.9%。
濱江集團(tuán)一季度新增8宗宅地，其中6宗位于杭州。在杭州市場，除了石橋單元之外，濱江集團(tuán)競得的其他地塊樓面均價(jià)均超過38000元/平方米，基本屬于杭州核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，且締造了湖墅地王和水電新村地王。
綠城在浙江新增10宗宅地，其中杭州7宗宅地分布于江灣新城、城東新城、之江度假區(qū)、云谷、錢江世紀(jì)城等核心板塊。對于近期杭州“地王”頻出，綠城中國行政總裁郭佳峰直言“杭州市場確實(shí)很熱，超出想象了，未來國企央企參與競爭激烈的高價(jià)土地，綠城會避開的?！?/p>
與此同時(shí)，中海、華潤、建發(fā)、金茂、越秀等外來央企國企加速深耕，根據(jù)自身實(shí)際情況在杭州土地市場各取所需。本土中小企業(yè)則尋求破局機(jī)遇，如興耀、大家房產(chǎn)、英冠控股、中天美好集團(tuán)等也在杭州積極拓儲。
另外，一些外來房企也在看杭州的市場機(jī)會，比如參拍房企出現(xiàn)了“新面孔”保利置業(yè)、寧波地產(chǎn)集團(tuán)、寧波城投，還有呼倫貝爾匯嘉房地產(chǎn)。
高院生認(rèn)為，開年以來杭州土拍熱度高漲，進(jìn)一步印證了房企對核心區(qū)域稀缺地塊的爭奪熱情及對改善型產(chǎn)品的信心。土地的高溢價(jià)帶來的是房價(jià)的上漲，杭州新房漲價(jià)基本面進(jìn)一步擴(kuò)大。未來，隨著優(yōu)質(zhì)地塊逐步入市，各板塊價(jià)值錨點(diǎn)也將被重塑，杭州樓市將加快進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代。
杭州貝殼研究院院長上官劍認(rèn)為，今年以來，杭州因“六小龍”出圈，城市發(fā)展迎來新一輪上升期，市場關(guān)注度極高且核心地塊供應(yīng)井噴，杭州集中推出“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)地塊，今年主城區(qū)推出17宗地，占比53%，更有多年未供地的區(qū)域上新，如蔣村低密宅地、濱江水電新村、杭州拱墅湖墅等，地塊稀缺性直接推高溢價(jià)。
“‘地王’主要誕生在城市中心區(qū)或最核心區(qū)。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，政策是主因，杭州先后取消“地價(jià)上限”和限價(jià)政策，并調(diào)整容積率規(guī)則，提高了房企拿地積極性。此外，好地塊抬升了地價(jià)水平，也有利于穩(wěn)定新房價(jià)格和市場預(yù)期，這也是供地的考慮。
據(jù)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月30日，杭州3月份新建商品房累計(jì)成交6601套，環(huán)比增長100.3%，較去年同期同比增長28.7%。
中指研究院預(yù)計(jì)，二季度，杭州市場的推地節(jié)奏有望保持強(qiáng)勁態(tài)勢，經(jīng)營性用地的成交規(guī)模和成交金額或?qū)⑦M(jìn)一步攀升。
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