曾經(jīng)他是碧桂園百億+區(qū)域總裁，他的新去向，最近通過(guò)視頻號(hào)做了官宣：創(chuàng)業(yè)了。
李丹俊，1996年從業(yè)，2001年10月加入碧桂園，職業(yè)生涯中曾擔(dān)任過(guò)博意設(shè)計(jì)院副院長(zhǎng)、地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)管理部總經(jīng)理、豫南區(qū)域總裁及重慶區(qū)域總裁等多個(gè)要職。
2020年10月14日，李丹俊被正式任命為碧桂園重慶區(qū)域總裁，在2024年正式離開碧桂園，同年啟航山源集團(tuán)，任職CEO，由高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人轉(zhuǎn)身成為地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)新老板。
過(guò)去一年，他在重慶下轄縣城酉陽(yáng)做開發(fā)，找了個(gè)小眾的方向：給中產(chǎn)階級(jí)在老家縣城蓋別墅。
首個(gè)項(xiàng)目做別墅，居然開盤爆火，賣出了剛需的速度。項(xiàng)目?jī)r(jià)格高出城市洋房30%多，月月爆賣，銷量位居渝東南第一，在大重慶也屬于別墅類銷冠。
他是怎么做到的？手哥跟山源團(tuán)隊(duì)做了深入交流。
01
行業(yè)寒冬里的“逆行者”
2024年的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，用“寒武紀(jì)大滅絕”形容毫不夸張：百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比腰斬，一線城市土拍溢價(jià)率歸零，三四線城市庫(kù)存去化周期超過(guò)36個(gè)月。
當(dāng)無(wú)數(shù)地產(chǎn)人忙著轉(zhuǎn)行賣燒烤、開網(wǎng)約車時(shí)，這位50歲的“地產(chǎn)老兵”卻帶著團(tuán)隊(duì)殺進(jìn)重慶酉陽(yáng)的深山里，開發(fā)了一個(gè)看似“瘋狂”的項(xiàng)目——酉州田園歸居。
這個(gè)項(xiàng)目的誕生本身就是一個(gè)悖論：
? 縣域市場(chǎng)的質(zhì)疑：在人均GDP不足5萬(wàn)元的縣城蓋別墅，單價(jià)比當(dāng)?shù)馗邔友蠓窟€貴2000元/㎡；
? 行業(yè)規(guī)律的挑戰(zhàn)：傳統(tǒng)別墅項(xiàng)目依賴高凈值客戶，但在經(jīng)濟(jì)下行期，這類人群投資意愿斷崖式下跌；
? 開發(fā)模式的矛盾：不做地下室，與傳統(tǒng)地產(chǎn)商的成本控制邏輯背道而馳。
然而，就是這樣一個(gè)被同行稱為“注定虧本”的項(xiàng)目，卻在開盤3個(gè)月銷售過(guò)億元，6個(gè)月達(dá)1.8億元認(rèn)購(gòu)，成為區(qū)域別墅銷冠。
2024年1月動(dòng)工，3月商業(yè)、首批次疊拼、聯(lián)排封頂，5月首次開盤，當(dāng)月即去化85%，6月份首批售罄，二期啟動(dòng)。6個(gè)月時(shí)間，在縣城賣掉了130多套別墅。
當(dāng)2025年3月首批別墅交付之際，曾經(jīng)認(rèn)為李丹俊“瘋了”的同行突然發(fā)現(xiàn)：他們正在見證中國(guó)房地產(chǎn)下半場(chǎng)新突圍樣本。
02
破局三部曲：
解碼縣域市場(chǎng)的“隱形紅利”
1.戰(zhàn)略降維，找到“十年前的中國(guó)樓市”
李丹俊的辦公室里至今掛著一張《國(guó)家“十四五”新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》圖，其中酉陽(yáng)的位置被標(biāo)上了三個(gè)紅圈：
高鐵新城規(guī)劃（2025年通車）、桃花源國(guó)家5A級(jí)景區(qū)、成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈節(jié)點(diǎn)城市。
“很多人盯著北上廣深的存量廝殺，卻忘了縣域才是中國(guó)城鎮(zhèn)化的‘最大公約數(shù)’?！边@位前碧桂園重慶區(qū)域總裁的洞察，源于對(duì)國(guó)家戰(zhàn)略的深刻理解。
縣城，依然存在著不為人知的紅利。
? 政策紅利：中央提出“以縣城為重要載體推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”，2023年縣域固定資產(chǎn)投資增速達(dá)8.4%；
? 人口紅利：酉陽(yáng)縣80萬(wàn)人口中，17萬(wàn)人擠在建成區(qū)不足3平方公里的老城區(qū)，改善型需求亟待釋放；
? 成本紅利：相較于一二線城市，縣域土地出樓面價(jià)110-300萬(wàn)/畝，開發(fā)成本降低。
李丹俊團(tuán)隊(duì)用一張《酉州田園歸居白皮書》說(shuō)服了縣政府：這不是普通的地產(chǎn)項(xiàng)目，而是“高鐵新城+文旅IP+品質(zhì)居住”的城市升級(jí)工程。
2.需求升維，解構(gòu)“新中產(chǎn)的鄉(xiāng)愁經(jīng)濟(jì)學(xué)”
2020年春節(jié)，李丹俊在湖南老家目睹的場(chǎng)景成為關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)：村口20棟歐式別墅常年空置，唯獨(dú)除夕夜亮起燈籠。
“這些別墅主人每年花100多萬(wàn)蓋房，卻只住10天。”他意識(shí)到，傳統(tǒng)鄉(xiāng)村別墅的本質(zhì)是“面子消費(fèi)”，而非真實(shí)需求。
通過(guò)對(duì)“寶家鄉(xiāng)墅”（曾年銷25億的互聯(lián)網(wǎng)建房平臺(tái)）的失敗復(fù)盤，團(tuán)隊(duì)提煉出三個(gè)核心結(jié)論：
1）集中化開發(fā)：將分散的鄉(xiāng)村客戶集中到縣城，降低物流成本30%，管理半徑縮短50%；
2）產(chǎn)權(quán)化升級(jí)：鄉(xiāng)村自建房多為無(wú)證“小產(chǎn)權(quán)”，而縣城項(xiàng)目能提供完整產(chǎn)權(quán)和抵押貸款服務(wù)；
3）場(chǎng)景化賦能：依托桃花源景區(qū)打造“4+2”生活模式（4天城市工作+2天田園度假）。
在酉陽(yáng)項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)專業(yè)出身的李丹俊刻意強(qiáng)化“記憶點(diǎn)”：
? 獨(dú)門院落：每戶標(biāo)配私享空間，滿足“種菜養(yǎng)花”的儀式感；
? 社交屬性：通過(guò)公共景觀帶和業(yè)主活動(dòng)中心，構(gòu)建“鄉(xiāng)紳階層”社交網(wǎng)絡(luò)；
? 成本控制：南北通透的大面寬設(shè)計(jì)，既符合中式審美，又減少采光改造成本。
這種“離塵不離城”的產(chǎn)品定位，精準(zhǔn)擊中了縣域新中產(chǎn)的痛點(diǎn)：他們既渴望逃離高壓的都市生活，又不愿放棄城市配套資源。
3. 資源重構(gòu)，縣域開發(fā)的“政企銀三角”
作為新創(chuàng)業(yè)公司，如何造夢(mèng)，協(xié)同多方，對(duì)于老板來(lái)說(shuō)，也需要大智慧。
一給政府看“政績(jī)賬”：項(xiàng)目落地后，做為酉陽(yáng)小壩新城第一個(gè)民營(yíng)資本，將對(duì)小壩新城建設(shè)起到帶頭示范作用，樹立信心；
二給銀行算“安全賬”：通過(guò)“土地抵押+預(yù)售監(jiān)管”雙重?fù)?dān)保，降低金融風(fēng)險(xiǎn)；
三給團(tuán)隊(duì)畫“利益鏈”： 發(fā)揮當(dāng)?shù)夭少?gòu)以及供應(yīng)鏈模式，從成本端出發(fā)，降成本。
當(dāng)同行還在糾結(jié)“要不要做縣域市場(chǎng)”時(shí)，李丹俊已經(jīng)用這套“縣域開發(fā)鐵三角”構(gòu)建起競(jìng)爭(zhēng)壁壘。
03
地產(chǎn)下半場(chǎng)的生存啟示錄
酉州田園歸居的爆紅絕非偶然，它揭示了中國(guó)房地產(chǎn)正在發(fā)生的三大結(jié)構(gòu)性變化：
1.從“城市擴(kuò)張”到“存量深耕”：一二線城市進(jìn)入“二手房主導(dǎo)時(shí)代”，縣域市場(chǎng)反而成為增量藍(lán)海；
2.從“投資品”到“消費(fèi)品”：政策調(diào)控下，房產(chǎn)回歸居住本質(zhì)，“品質(zhì)改善型需求”成為主流；
3.從“標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)”到“定制化服務(wù)”：縣域客戶更看重“在地文化體驗(yàn)”，產(chǎn)品需兼具文化符號(hào)與實(shí)用功能。
田園歸居爆火之后，在重慶及大西南的區(qū)縣，如酉陽(yáng)、奉節(jié)、黔江、潼南等地方政府領(lǐng)導(dǎo)和幾十家房企紛紛前來(lái)取經(jīng)學(xué)習(xí)。
對(duì)于仍在泥潭中掙扎的地產(chǎn)人，李丹俊的突圍路徑提供了三個(gè)關(guān)鍵啟示：
在戰(zhàn)略層面，用“縣域經(jīng)濟(jì)+特色小鎮(zhèn)+鄉(xiāng)村振興”重構(gòu)業(yè)務(wù)版圖；
在戰(zhàn)術(shù)層面，聚焦“改善型需求”和“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”，開發(fā)適老化、低密度的產(chǎn)品線；
在執(zhí)行層面，建立“輕資產(chǎn)合作+數(shù)字化營(yíng)銷”體系，降低重資產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
山源地產(chǎn)，通過(guò)酉陽(yáng)項(xiàng)目的成功開發(fā)，也清晰了其方向，以“田園歸居”為主要產(chǎn)品，致力于讓每一位在外打拼、又想根植鄉(xiāng)土的有情人，實(shí)現(xiàn)山水田園，歸居故鄉(xiāng)的夢(mèng)想生活。
04
縣域市場(chǎng)的“桃花源”
真的存在嗎？
當(dāng)李丹俊站在酉陽(yáng)桃花源景區(qū)眺望正在建設(shè)的別墅群時(shí)，他總會(huì)想起20多年前在碧桂園的第一個(gè)項(xiàng)目——那個(gè)同樣位于三四線城市的普通住宅小區(qū)。
如今，昔日的縣域“蚊子腿”變成了年銷售額破億的明星項(xiàng)目，變化的不僅是規(guī)模，更是對(duì)市場(chǎng)本質(zhì)的深刻認(rèn)知。
在這個(gè)“所有人都在逃離”的行業(yè)寒冬里，李丹俊用行動(dòng)證明：真正的機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)藏在被低估的市場(chǎng)里。
就像他在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)上說(shuō)的：“別人看的是縣域的短板，我們看到的是縣域的‘未完成態(tài)’。”或許，中國(guó)房地產(chǎn)的新十年，正在800多個(gè)縣域城市的土地里悄然生長(zhǎng)。
05
中國(guó)地產(chǎn)圈的巖羊
李丹俊平時(shí)有兩個(gè)愛好，一是讀書，二是登山。
他參加的登山隊(duì)名叫巖羊探險(xiǎn)，曾經(jīng)屢攀高峰。巖羊，是一種適應(yīng)高山環(huán)境生存的動(dòng)物，生活在海拔較高的山區(qū)。
它們經(jīng)常在高聳的懸崖峭壁上自由穿梭，這種環(huán)境迫使它們發(fā)展出高超的攀巖技能。那些擅長(zhǎng)攀爬的巖羊能夠更好地逃避捕食者并找到食物，從而生存下來(lái)，而不擅長(zhǎng)攀爬的巖羊，則更容易成為捕食者的獵物或因失足墜崖而亡?。
懸崖峭壁上附著的鹽分，是巖羊維持生命活動(dòng)所必不可少的礦物質(zhì)。為了獲取這些鹽分和躲避天敵，巖羊不得不具備強(qiáng)大的攀巖能力。
在地面上，巖羊速度不及捕食者，但在懸崖峭壁上，它有更強(qiáng)的逃生優(yōu)勢(shì)。
此外，峭壁上還有許多營(yíng)養(yǎng)豐富的食物，如雪蓮，這使得巖羊愿意冒險(xiǎn)攀爬懸崖以獲取這些資源。
在下行期的地產(chǎn)行業(yè)，深入經(jīng)濟(jì)人口更脆弱的三四五級(jí)縣域，做看似更有風(fēng)險(xiǎn)的別墅品類，如同巖羊行走在懸崖上。
李丹俊及團(tuán)隊(duì)以二十年的操盤經(jīng)驗(yàn)，探索出一條屬于自己的新路。
如巖羊一樣，在不同的細(xì)分領(lǐng)域中練就更強(qiáng)的懸崖行走能力，才有機(jī)會(huì)存活下來(lái)。
或許，這也是一些地產(chǎn)老兵的新路。
本文轉(zhuǎn)載自地產(chǎn)操盤手
主編：張艷
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