當(dāng)行業(yè)在寒冬中期盼復(fù)蘇，中海卻以王者之姿逆勢起舞。
2024年，全國商品房銷售額同比下滑近20%，TOP100房企銷售額縮水三成，甚至頭部房企平均跌幅也超過20%。
但在這片蕭瑟中，中海地產(chǎn)卻以3106.91億銷售額、同比正增長的成績，成為TOP10房企中唯一逆勢上揚(yáng)的“孤勇者”。
同時(shí)中海還以京滬深三城銷冠、全國新增土儲金額第一、行業(yè)最高信用評級、在手現(xiàn)金1241.7億等硬核數(shù)據(jù)，交出了一份“穩(wěn)增長、強(qiáng)土儲、最穩(wěn)健”的超級答卷。
從近期發(fā)布的2024年報(bào)中，我們能夠看到中海地產(chǎn)穿越周期的秘訣，更能找到行業(yè)轉(zhuǎn)型期“長期主義者”的進(jìn)化邏輯。
1
逆勢突圍，穩(wěn)健經(jīng)營的“現(xiàn)金雙支柱”
過去一年，多家行業(yè)頭部房企面臨經(jīng)營挑戰(zhàn)，中海地產(chǎn)卻再一次交出跑贏大市的穩(wěn)健答卷。
在濤哥看來，中海能夠?qū)崿F(xiàn)逆勢突圍，核心是擁有強(qiáng)大的經(jīng)營底盤，經(jīng)營現(xiàn)金凈流入高達(dá)464.5億，創(chuàng)出歷史新高！
這也使得中海的年末在手現(xiàn)金達(dá)到1241.7億，同比增長17.55%，在高質(zhì)量發(fā)展中還實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金大幅增長，堪稱奇跡！
這樣幾乎“不可思議”的成果，得益于中海地產(chǎn)強(qiáng)大的“現(xiàn)金雙支柱”。
1）銷售韌性：一線城市的“壓強(qiáng)效應(yīng)”
在TOP10房企平均銷售額大幅下滑的背景下，中海是TOP10房企中唯一實(shí)現(xiàn)正增長的獨(dú)苗，權(quán)益銷售額更以2857.5億元登頂行業(yè)榜首。
在濤哥看來，中海2024年的增長密碼，藏在“五個(gè)一線城市貢獻(xiàn)61%銷售額”的超級結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢中。
2024年，中海上海單城銷售額突破704億元，刷新全國房企城市銷售紀(jì)錄；北京以439億元銷售額實(shí)現(xiàn)七連冠；深圳也以267億元登頂。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年中海在北上廣深+香港五個(gè)城市合計(jì)實(shí)現(xiàn)1640億銷售業(yè)績，成為當(dāng)之無愧的“一線城市之王”。
這種“把雞蛋放在最堅(jiān)固籃子里”的策略，本質(zhì)是對城市能級與購買力分化的清醒認(rèn)知。
數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)全國商品房成交量顯著下滑時(shí)，北上廣深樓市展現(xiàn)出了更強(qiáng)穩(wěn)定性和確定性，高凈值人群的居住升級和資產(chǎn)避險(xiǎn)需求成為中海的壓艙石。
與此同時(shí)，一線城市業(yè)績貢獻(xiàn)超60%，帶動平均銷售單價(jià)同比上漲16.62%至27048元/㎡，為未來利潤釋放埋下伏筆。
2）財(cái)務(wù)自律：綠檔房企的“安全溢價(jià)”
從財(cái)務(wù)安全性來說，2024年中海地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率55.8%、凈借貸比29.2%、現(xiàn)金短債比達(dá)到驚人的3.5倍，三項(xiàng)指標(biāo)均居行業(yè)最優(yōu)區(qū)間。
要知道，中海地產(chǎn)去年完全沒停下發(fā)展步伐，還能夠同時(shí)實(shí)現(xiàn)負(fù)債指標(biāo)的大幅壓降、現(xiàn)金短債比大概率預(yù)定頭部房企第一，達(dá)成“業(yè)績增、現(xiàn)金增、負(fù)債降”的超優(yōu)成績。
更厲害的是，在房企融資成本依然普遍較高的當(dāng)下，中海地產(chǎn)竟然實(shí)現(xiàn)3.1%平均融資成本，毫無爭議的行業(yè)最低取區(qū)間，堪稱“王者優(yōu)勢”。
這種優(yōu)勢源于二十年如一日的財(cái)務(wù)克制：過去20年，其凈借貸比始終在行業(yè)較低至最低區(qū)間內(nèi)，國際信用評級始終是行業(yè)最高之一。
2024年，三大國際評級機(jī)構(gòu)再次給予中海地產(chǎn)內(nèi)房企唯一的雙A評級，證明了中海毋庸置疑的安全性優(yōu)勢。
也正是在“銷售韌性”和“財(cái)務(wù)自律”兩大支柱的支撐下，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)大的正向現(xiàn)金流和現(xiàn)金儲備，成為無懼周期的底氣。
2
產(chǎn)品革命，從“頂豪IP”到“好房子標(biāo)準(zhǔn)”
在銷售端和財(cái)務(wù)端均創(chuàng)新高同時(shí)，2024年中海給行業(yè)更大的驚喜是——
完成從“經(jīng)營之王”到“產(chǎn)品之王”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)變。
過去大家學(xué)習(xí)中海，更多關(guān)注其均好的經(jīng)營指標(biāo)與管理能力，而去年開始人們發(fā)現(xiàn)中海產(chǎn)品力迅速躍居行業(yè)前列，甚至成為頂豪標(biāo)桿。
1）玖序系IP：重新定義頂豪方法論
2024年中海最耀眼的標(biāo)簽，當(dāng)屬橫掃京滬深高端市場的玖序系。這個(gè)新晉頂豪IP以三大殺手锏顛覆傳統(tǒng)：
極致經(jīng)營效率：上海領(lǐng)邸玖序/玖章“五開五罄”勁銷282億、深圳深灣玖序狂銷156億、北京京華玖序半年75億，加上南京江南玖序——
四個(gè)玖序系產(chǎn)品就賣了超500億，驗(yàn)證其“核心地段+頂級產(chǎn)品”的爆發(fā)力。
定價(jià)權(quán)的突破：京華玖序備案均價(jià)約17.5萬/㎡，領(lǐng)邸玖序單價(jià)超14萬/㎡，深灣玖序單價(jià)超13萬/㎡，均突破片區(qū)上限，證明好房子能夠引領(lǐng)市場定價(jià)權(quán)。
精神共鳴設(shè)計(jì)：區(qū)別于傳統(tǒng)的豪宅設(shè)計(jì)理念，玖序系從產(chǎn)品各維度營造“高級的松弛感”，將頂豪從“硬件堆砌”升級為“圈層身份符號”。
在業(yè)績會上，顏建國表示：去年上海建國東路項(xiàng)目以及在上海、北京、深圳等多個(gè)玖序系項(xiàng)目逆勢熱銷，量價(jià)兼得，貨值較預(yù)期超出70多億。
由此可見，玖序系IP已經(jīng)成為中海逆市破局，保障業(yè)績和利潤的關(guān)鍵殺手锏。
2）中海好房子：從政策響應(yīng)到標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)
在今年兩會上，建設(shè)“好房子”被寫入政府工作報(bào)告，而中海地產(chǎn)從去年開始就先于行業(yè)大力投入“好房子”的研究與落地。
去年，中海結(jié)合住建部三萬多戶客戶調(diào)研，以及自身近年來積累的三萬多條客戶原聲，打造出以“高性能+好服務(wù)”為核心理念的好房子綜合解決方案。
2024年9月，中?！案咝阅?好服務(wù)”好房子綜合解決方案亮相由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指導(dǎo)、中國建筑集團(tuán)主辦的中國建筑科技展，成為展覽最大亮點(diǎn)之一，并得到多位政府領(lǐng)導(dǎo)好評。
今年兩會期間，顏建國作為港區(qū)政協(xié)委員在接受中央廣播電視總臺采訪時(shí)談及“好房子”話題，他表示：
“我理解的‘好房子’有兩個(gè)關(guān)鍵詞：傳承歷史，鏈接未來。新時(shí)代的‘好房子’建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，就是要打造一部現(xiàn)代版的‘營造法式’，從好設(shè)計(jì)、好建造、好材料、好運(yùn)維幾個(gè)方面，全面提升建筑性能和居住體驗(yàn)。”
更厲害的是，中海正在快速推動其“好房子”體系率先標(biāo)準(zhǔn)化，不久前中海已官宣——中海Living OS系統(tǒng)將在北京、上海雙城首發(fā)。
也就是說，2024年我們看到了中海玖序系IP頂豪破局，2025年更會看到中海Living OS系統(tǒng)在全國逐步鋪開，“工科中?！睂⒄嬲蔀樾袠I(yè)產(chǎn)品力的全面引領(lǐng)者。
3
穿越周期，住宅與商業(yè)“雙引擎驅(qū)動”
在“業(yè)績好、產(chǎn)品好”兩大優(yōu)勢加持下，中海地產(chǎn)對于未來發(fā)展無疑更有信心。
因此當(dāng)很多同行調(diào)整和收縮時(shí)，我們看到中海地產(chǎn)已率先開啟面向未來的投資布局。
1）高質(zhì)土儲：用確定性對抗不確定性
2024年中海手持千億現(xiàn)金，在土地市場完成806億的新增投資，拿地金額蟬聯(lián)行業(yè)第一，四個(gè)一線城市權(quán)益購地金額占比73.5%。
北京朝陽153億地塊、北京豐臺110億地塊、深圳南山185億地王等“百億級彈藥”，儲備了業(yè)績與利潤均有保障的優(yōu)質(zhì)貨值。
今年以來，中海持續(xù)加倉一線城市，拿下北京海淀75億地塊、豐臺40地塊、深圳龍崗30億地塊等。
這種“只拿核心地段”的紀(jì)律性，展現(xiàn)出其對城市發(fā)展規(guī)律的敬畏——
當(dāng)二三線城市住宅去化周期超過30個(gè)月時(shí)，北京上海等一線城市庫存周期僅十幾個(gè)月，且核心區(qū)地塊抗跌屬性極強(qiáng)。
拿地策略也讓我們看到中海的戰(zhàn)略定力，不去三四線城市“以價(jià)換量”，堅(jiān)持在北上廣深重倉核心戰(zhàn)場，用“聚焦高能城市、鎖定高端客群”的精準(zhǔn)卡位，抓住了市場分化期的紅利。
2）商業(yè)突圍：持有物業(yè)收入穩(wěn)步增長
在開發(fā)業(yè)務(wù)承壓的周期里，中海商業(yè)正在悄然加速第二曲線的構(gòu)建——
2024年入市的9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中，上海中海中心問鼎寫字樓租賃成交榜首，真如環(huán)宇城MAX躋身大眾點(diǎn)評熱門商場TOP2，驗(yàn)證了“商辦+購物中心”雙輪驅(qū)動的可行性。
更值得關(guān)注的是，去年其商業(yè)物業(yè)收入增長至71.3億，2020年以來商業(yè)運(yùn)營收入復(fù)合增長率12.8%。
快速增長的商業(yè)收入未來將貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，成為平滑周期的又一個(gè)穩(wěn)定器。
4
中海啟示，堅(jiān)定去做“難而正確的事”
中海2024年報(bào)的本質(zhì)，是一場“長期主義”對“機(jī)會主義”的勝利——
戰(zhàn)略上，中海拒絕盲目下沉，堅(jiān)持在高能級城市做持續(xù)性強(qiáng)投入；
財(cái)務(wù)上，中海用二十年自律換來逆周期擴(kuò)張的主動權(quán)；
產(chǎn)品上，中海從迎合政策到定義標(biāo)準(zhǔn)，把“好房子”從口號變成體系。
當(dāng)行業(yè)從“高杠桿規(guī)模競賽”轉(zhuǎn)向“低杠桿價(jià)值創(chuàng)造”，中海的穩(wěn)行之道揭示了一個(gè)真理：
穿越周期不在于預(yù)測風(fēng)暴，而在于鍛造一艘能抵御任何風(fēng)浪的船
這或許正是顏建國所言現(xiàn)代版的“營造法式”之真諦——
用長期主義基因，澆筑中國房企進(jìn)化的下一個(gè)十年。
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