隨著近日聯(lián)發(fā)嘉悅里、建發(fā)觀雲(yún)、建發(fā)閱海開(kāi)盤(pán)，一夜之間不少人買(mǎi)房人傻眼了，紛紛咨詢：
①、為什么島內(nèi)東渡開(kāi)盤(pán)熱度甚至高于五緣灣、思明的部分樓盤(pán)？
②、為什么將軍祠第一幅地價(jià)高達(dá)62671元/㎡，成為廈門(mén)單價(jià)地王；而今年這幅地塊更優(yōu)，卻止步于5.25萬(wàn)/㎡，明明還有1萬(wàn)/㎡的差價(jià)，但其他開(kāi)發(fā)商不再跟進(jìn)舉牌？
③、為什么環(huán)東海域前兩年配套落地加快，但幾次土拍都提前終止，甚至包括環(huán)東的核心地段？
④、為什么島外核心區(qū)（包括集美西亭、集美東方快樂(lè)島、翔安體育會(huì)展、翔安東山、馬鑾灣樂(lè)活島等）地價(jià)僅隔幾個(gè)月就逐步下行，而且均是底價(jià)成交？
⑤、為什么海滄哈啰小鎮(zhèn)地塊當(dāng)初土拍熱度高于海滄東嶼和集美西亭，而且，海上鳴樾的房?jī)r(jià)會(huì)大幅度高于東嶼、西亭？
1、廈門(mén)各地段新房的售價(jià)、地價(jià)的漲跌幅以及最終的銷量，與大家傳統(tǒng)認(rèn)知中的要素已經(jīng)發(fā)生較大的轉(zhuǎn)變，最核心因素并非學(xué)區(qū)、交通、商業(yè)、海景等因素。
而是片區(qū)內(nèi)的人口潛力+產(chǎn)業(yè)集聚（置換需求量、區(qū)域新盤(pán)的供求比例）、區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本面，其次才是學(xué)區(qū)、交通、商業(yè)等配套資源。
例如，島內(nèi)東渡，島西近20年唯一推出的新盤(pán)，島西的大量置換需求的唯一選擇。產(chǎn)業(yè)：臨近東渡港、濱北超級(jí)總部等，這些能創(chuàng)造大量就業(yè)崗位，聚集了大量的高收入人口，形成穩(wěn)定的住房需求。這些形成了評(píng)估土地價(jià)值的底層邏輯。
再往前追溯，2019年~2021年的枋湖也是如此，此前島內(nèi)間隔了超5年以上未出讓新地，積蓄大量的購(gòu)買(mǎi)力，中駿天盈、建發(fā)璽樾頂著最高限價(jià)，雙雙開(kāi)盤(pán)，一房難求。
2、同樣是供求，去年將軍祠拍地，片區(qū)內(nèi)唯一新盤(pán)，可以消化板塊內(nèi)近二十年的供應(yīng)斷層，掌控片區(qū)定價(jià)權(quán)。而天樾云頌在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上打磨了一年最終入市宣傳，與今年新推的將軍祠地塊剛好形成產(chǎn)品節(jié)奏的接力。
但對(duì)于其他開(kāi)發(fā)商而言，如果追高拿地，會(huì)面臨第一波高凈值客戶搶先被天樾云頌消化，還要和天樾云頌競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品力和剩余的客群，成本與難度大大提升。
3、環(huán)東海域配套逐年落地，土拍卻流拍？環(huán)東核心區(qū)新盤(pán)回歸2萬(wàn)/㎡以內(nèi)？
2023~2024年，同安處于去庫(kù)存態(tài)勢(shì)，2024年的供銷比僅為0.35，區(qū)域庫(kù)存量較大，競(jìng)品項(xiàng)目眾多，尤其核心區(qū)內(nèi)仍有樓盤(pán)在售。
供求影響價(jià)格，鑒于九瓏岸、諾德逸都等均以價(jià)換量，所以，2025年3月第一場(chǎng)土拍，銀城智谷旁1萬(wàn)/㎡地價(jià)。
4、島外核心區(qū)，例如集美東方快樂(lè)島、集美西亭10月初開(kāi)盤(pán)均熱銷，直接躍升島外紅盤(pán)，3個(gè)月網(wǎng)簽615套和514套，位列年度第4、第6。
這般熱銷，照理說(shuō)集美西亭、集美快樂(lè)島的利潤(rùn)、去化非常可觀，但依舊鮮有開(kāi)發(fā)商參與報(bào)名？
同樣是人口、需求、產(chǎn)業(yè)。西亭時(shí)隔近十年未出讓土地，加上西亭、亭北的拆遷，積蓄了大量的改善置換需求，而且臨近軟件園三期。需求+產(chǎn)業(yè)人口+五中集美校區(qū)，三重驅(qū)動(dòng)。
集美東方快樂(lè)島，該板塊閑置了20年之久，再次迎來(lái)改善新盤(pán)，加上近年周邊村落拆遷，大量改善需求。同樣是積蓄已久的需求、人口、近島（島內(nèi)工作人群的外溢）。
同樣的，聯(lián)發(fā)、建發(fā)率先入場(chǎng)，其他開(kāi)發(fā)商再次入局會(huì)面臨第一波客戶搶先被消化，還要和本土龍頭競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品力和剩余的客群，成本與難度大大提升。
馬鑾灣樂(lè)活島，落地了17萬(wàn)㎡招商花園城、雙十海滄附屬庚西學(xué)校、地鐵2號(hào)線、一島3公園，三甲醫(yī)療，生活配套均成熟落地，反而地價(jià)與配套兌現(xiàn)不匹配？
供需+產(chǎn)業(yè)！2020年，建發(fā)和璽以4萬(wàn)/㎡均價(jià)開(kāi)盤(pán)熱銷20億，刷新島外紀(jì)錄，并躋身廈門(mén)全市年度銷售排行榜前十，而馬鑾灣1號(hào)、廈門(mén)中央公園也順勢(shì)熱銷快速去化。同年，樂(lè)活島相鄰板塊，新陽(yáng)西的融創(chuàng)云潮府、龍湖春江天璽、建發(fā)海玥和鳴，廈門(mén)一中海滄校區(qū)板塊的建發(fā)文瀾和著，也均實(shí)現(xiàn)又貴又快的熱銷。
此后，建發(fā)·灣璟、建發(fā)·縵玥長(zhǎng)灘、建發(fā)招商·璟云、象嶼·自在海幾乎一年一個(gè)項(xiàng)目的節(jié)奏頻繁現(xiàn)身樂(lè)活島。
在接踵而至的土拍供應(yīng)量下，馬鑾灣智慧產(chǎn)業(yè)園、馬鑾灣中心島的中央商務(wù)區(qū)，尚未修建完成。上一輪拆遷要追溯回2020年的后柯、鼎美、蕓美，而原計(jì)劃的許厝卻未能如約拆遷。
此外，馬鑾灣的樂(lè)活島、集美島、中心島均是填海造陸而成，沒(méi)有原住拆遷的先天條件。萬(wàn)丈高樓平地起，最終馬鑾灣只能反其道而行，走了一條先快速拍地置業(yè)，完成人口導(dǎo)入，再吸引產(chǎn)業(yè)入駐中心島、智慧產(chǎn)業(yè)園的道路。最終反哺人口+產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)。
5、由以上幾點(diǎn)可知，同理，海滄哈啰小鎮(zhèn)地塊，當(dāng)初土拍熱度高昂，新房售價(jià)突破4萬(wàn)/㎡，同樣是因?yàn)樵摪鍓K十年未有新地塊出現(xiàn)，積累了大量改善需求，加上雙十中學(xué)海滄附屬學(xué)校、海景資源，以及產(chǎn)品的定位。
后序：
廈門(mén)樓市，2025年的走勢(shì)如何？
回顧2024年的發(fā)展趨勢(shì)：以跌宕啟程，卻以“止跌回穩(wěn)”結(jié)尾。
“莫道春光難攬取，浮云過(guò)后艷陽(yáng)天”。
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